Een huis kopen in Spanje op plan: vijf tips

Een huis kopen op plan in Spanje (compra sobre plano) betekent dat u investeert in een woning die nog gebouwd moet worden. Hoewel dit financiële voordelen biedt, brengt het risico’s met zich mee, zoals faillissementen van promotoren of vertragingen. De gouden regel voor veiligheid is de aanwezigheid van een bankgarantie (aval bancario) en een geldige bouwvergunning. Zonder deze twee elementen riskeert u uw voorschotten te verliezen.

Dit artikel behandelt de vijf essentiële juridische controles en due diligence stappen die u als koper moet nemen om uw investering in Spaans nieuwbouwvastgoed te beschermen.

Lees meer over het koopproces bij nieuwbouw.

1. Wat is de financiële reputatie en trackrecord van de projectontwikkelaar?

Doe een grondige due diligence naar de solvabiliteit en eerdere projecten van de ontwikkelaar voordat u tekent. Een mooi verkoopkantoor biedt geen garantie op oplevering.

In de Spaanse vastgoedmarkt is het cruciaal om niet blind te varen op marketingmateriaal. Vraag tijdens het initiële gesprek concreet naar:

• Historiek: Welke projecten zijn succesvol opgeleverd in de afgelopen 5 jaar?

• Partners: Met welke aannemers en banken wordt er samengewerkt?

• Eigendomsstructuur: Is de ontwikkelaar eigenaar van de grond, of is er slechts een optie tot koop?

“Een bankgarantie is essentieel om uw betalingen aan de bouwpromotor te kunnen terugvorderen.’ – Expert Tip uit de praktijk.

2. Beschikt het project over de definitieve bouwvergunning (Licencia de Obra)?

Teken nooit een privé-koopcontract en betaal geen grote voorschotten als de Licencia de Obra (bouwvergunning) nog niet is afgegeven door de gemeente.

De projectontwikkelaar is wettelijk verplicht deze vergunning te tonen. Een mondelinge toezegging dat de vergunning “onderweg is”, is onvoldoende. Confianz kijkt bij de dienst stedenbouw (Urbanismo) van de gemeente na of de plannen conform de stedenbouwkundige voorschriften zijn.

Controleer specifiek op:

• Bouwzone: Ligt het perceel in stedelijk gebied (urbano) en niet in beschermd landbouwgebied (rústico)?

• Toekomstige ontwikkelingen: Zijn er andere bouwprojecten gepland die uw uitzicht of de waarde van het pand kunnen beïnvloeden?

• Kadastrale match: Komt het voorgestelde project overeen met de registratie in het Catastro? Vraag hiervoor de Certificación Catastral en het Plan Parcial op.

3. Zijn uw betalingen beveiligd met een wettelijke Bankgarantie?

De wetgeving (Ley 57/68 en latere wijzigingen) verplicht projectontwikkelaars om voorschotten van kopers te garanderen via een bankgarantie (Aval Bancario) of een verzekeringspolis.

Dit is uw belangrijkste vangnet. Als de ontwikkelaar failliet gaat of de woning niet (tijdig) oplevert, garandeert de bank dat u uw geld terugkrijgt.

De financiële checklist:

• Eigendom van de grond: Vraag de Escritura de Compra op om te bewijzen dat de ontwikkelaar eigenaar is.

• Lasten en schulden: Controleer via een Nota Simple in het Registro de la Propiedad (Eigendomsregister) of er beslagen of hypotheken op de grond rusten.

• Belastingen: Heeft de ontwikkelaar de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) betaald? Belastingschulden kunnen overgaan op de koper.

• Tienjarige aansprakelijkheid: Is de aannemer verzekerd via de Seguro Decenal? Dit dekt structurele gebreken gedurende 10 jaar.

• Bankgarantie en bijzondere bankrekening: vraag de bankgarantiedocumenten op bij de promotor. Lees meer over de bankgarantie in Spanje.

4. Welke clausules zijn onmisbaar in de Koopovereenkomst (Contrato Privado)?

Een evenwichtig koopcontract bevat een vaste opleverdatum, duidelijke betalingsschijven en een gedetailleerde technische beschrijving (Memoria de Calidades).

Wees waakzaam voor eenzijdige contracten die enkel de belangen van de promotor dienen. Zorg dat de volgende elementen expliciet zijn opgenomen:

• Technische specificaties: Voeg de Memoria de Calidades en de bouwplannen toe als bijlage. Dit voorkomt discussies over gebruikte materialen (bijv. marmer vs. keramiek).

• Gemeenschappelijke kosten: Vraag een raming van de toekomstige Comunidad kosten.

• Opschortende voorwaarden: Let op met ‘bijzondere voorwaarden’.

  • Voorbeeld: We zien clausules passeren waarbij faciliteiten (zoals een zwembad) enkel worden gebouwd als 80% van de appartementen verkocht is. Accepteer dit niet.

• Promoties: Worden er gratis toestellen of meubels beloofd? Zet dit zwart op wit in de compromis.

5. Zijn alle certificaten aanwezig bij de oplevering (Escritura)?

De overdracht bij de notaris kan pas plaatsvinden als de Licencia de Primera Ocupación (LPO) en het Certificado Final de Obra (CFO) aanwezig zijn.

Zonder de LPO (vergunning van eerste bewoning) kunt u wettelijk gezien niet in de woning wonen, kunt u geen contracten afsluiten voor water en elektriciteit, en mag u de woning niet verhuren als vakantiewoning.

Essentiële documenten bij oplevering:

• Certificado Final de Obra: De architect bevestigt dat het gebouw klaar is.

• Licencia de Primera Ocupación: De gemeente bevestigt dat de woning voldoet aan de bouwnormen en veilig is. Lees meer over het attest Cedula de Habitabilidad.

• Declaración de Obra Nueva: De verklaring van nieuwbouw moet geregistreerd zijn.

• Garanties:

  • 1 jaar: Afwerkingsfouten.

  • 3 jaar: Gebreken die de leefbaarheid beïnvloeden.

  • 10 jaar: Structurele gebreken (Seguro Decenal).

Veelgestelde Vragen over Nieuwbouw kopen in Spanje (FAQ)

Is een bankgarantie verplicht bij nieuwbouw in Spanje? Ja, volgens de Spaanse wetgeving is een projectontwikkelaar verplicht om alle voorschotten die een koper betaalt te verzekeren via een bankgarantie (aval bancario) of een verzekering. Dit beschermt uw geld in geval van faillissement of niet-levering.

Wat is het verschil tussen Licencia de Obra en Licencia de Primera Ocupación? De Licencia de Obra is de bouwvergunning die nodig is om de werken te starten. De Licencia de Primera Ocupación (LPO) is de vergunning die de gemeente afgeeft na de werken, om te bevestigen dat er gebouwd is volgens de plannen en dat de woning bewoonbaar is.

Kan ik mijn nieuwbouw woning verkopen voordat deze klaar is? Ja, dit heet “het verkopen van contractrechten” (cesión de derechos). Echter, de projectontwikkelaar moet hier vaak toestemming voor geven en er kunnen fiscale consequenties zijn. Lees meer over de zichtbare en verborgen gebreken.

Wat als de oplevering van mijn Spaanse woning vertraging oploopt? Als er een duidelijke opleverdatum en boeteclausule in uw contract staat, heeft u recht op de ontbinding van het contract met terugbetaling van uw voorschotten (gedekt door de bankgarantie).

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.