Lokale beleidsvisies spelen een steeds dominantere rol bij de beoordeling van vergunningsaanvragen in Vlaanderen. In de praktijk zien we dat gemeentes de betonstop (bouwshift) vaak aangrijpen om vergunningen te weigeren op basis van deze visies, in plaats van op basis van harde bestemmingsplannen. Voor vastgoedinvesteerders en eigenaars is het cruciaal om te weten dat zo’n weigering juridisch vaak op losse schroeven staat. Wanneer is een beleidsvisie rechtsgeldig en wanneer kunt u een weigering succesvol aanvechten? Weigering bouwvergunning: dit artikel bespreekt de gevolgen van lokale beleidsvisies.
Wat zijn lokale beleidsvisies in het omgevingsrecht?
Een lokale beleidsvisie is een niet-bindend instrument waarmee een gemeentebestuur de ruimtelijke ordening en toekomstige ontwikkelingen tracht te sturen zonder een formele bestemmingswijziging. De juridisch correcte term hiervoor is ‘beleidsmatig gewenste ontwikkelingen’.
In de vastgoedpraktijk komt u deze entiteiten tegen onder diverse benamingen:
- Toetsingskaders
- Woningtypetoetsen
- Richtlijnenhandboeken
- Woonomgevingsplannen
In tegenstelling tot een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP), heeft een beleidsvisie geen verordenende kracht. Het is een intentieverklaring van het bestuur, geen wet.
Lees meer over de gevolgen van lokale beleidsvisies op de vergunningsbeslissing.
Waarom verkiezen gemeentes beleidsvisies boven RUP’s?
Gemeentes gebruiken beleidsvisies als een flexibel en kostenefficiënt alternatief voor het logge RUP-proces. Het opstellen van een bindend Ruimtelijk Uitvoeringsplan vereist een strikte wettelijke procedure, inclusief openbare onderzoeken en plan-milieueffectrapportages.
- Tijdsbesparing: Een beleidsvisie is aanzienlijk sneller op te stellen dan een RUP.
- Kostenbesparing: De procedurele kosten liggen lager.
- Flexibiliteit: Beleidsvisies zijn eenvoudiger aan te passen aan veranderende inzichten (zoals de bouwshift).
- Juridische luwte: Omdat een beleidsvisie geen verordening is, kan deze niet rechtstreeks worden aangevochten bij de Raad van State.
Expert Inzicht: “Veel gemeentebesturen kiezen strategisch voor de ‘vlucht in de beleidsvisie’. Dit creëert echter rechtsonzekerheid voor de ontwikkelaar, omdat de spelregels tijdens het spel lijken te veranderen zonder de democratische waarborgen van een RUP.”
Wanneer is een weigering op basis van een beleidsvisie onwettig?
Een weigering van een omgevingsvergunning mag nooit louter gebaseerd zijn op een niet-bindende beleidsvisie zonder een concrete toetsing aan de ‘goede ruimtelijke ordening’. Omdat deze visies niet wettelijk verankerd zijn zoals een RUP, ontbreken vaak essentiële waarborgen zoals inspraak en rechterlijk toezicht.
De rechtspraak, waaronder die van de Raad voor Vergunningsbetwistingen, hanteert daarom strikte cumulatieve voorwaarden waaraan een beleidsvisie moet voldoen om als weigeringsgrond te dienen:
- Politieke Validatie: De visie moet formeel zijn goedgekeurd door de gemeenteraad of het schepencollege.
- Kenbaarheid: De visie moet vooraf bekendgemaakt en publiek raadpleegbaar zijn (transparantiebeginsel).
- Voorlopig Karakter: Er moet een concreet voornemen zijn om de visie binnen afzienbare tijd om te zetten in bindende regels (RUP). Een visie die jarenlang ‘blijft hangen’ zonder omzetting, verliest haar rechtsgeldigheid.
- Geen verdoken verordening: De visie mag geen gedetailleerde voorschriften bevatten die eigenlijk in een RUP thuishoren. Ze moet flexibel blijven.
- Concrete Toetsing: Er moet altijd een afweging plaatsvinden van de aanvraag ten opzichte van de bestaande toestand in de onmiddellijke omgeving.
Indien een gemeente uw aanvraag weigert met een verwijzing naar een ‘woonbeleidsplan’ dat niet aan bovenstaande criteria voldoet, is de weigering juridisch aanvechtbaar.
Wat kunt u doen bij een weigering van uw omgevingsvergunning?
Indien uw vergunning is geweigerd op basis van een lokale beleidsvisie, is de aangewezen stap het instellen van een administratief beroep bij de Deputatie (provincie) of de Vlaamse Regering.
In deze procedure toetsen wij of de gebruikte beleidsvisie de wettelijke toets doorstaat:
- Heeft er politieke validatie plaatsgevonden?
- Is de visie te strikt of te oud?
- Is er voldoende gekeken naar de omgeving in plaats van blindelings de visie te volgen?
Beroepsprocedures waarbij de weigeringsgrond louter op een gebrekkige beleidsvisie steunt, hebben een aanzienlijke slaagkans. Het bestuur wordt dan gedwongen om de aanvraag opnieuw te beoordelen op basis van de geldende, bindende voorschriften.
Heeft u vragen de weigering van uw omgevingsvergunning? Neem dan spoedig contact met ons op.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is een lokale beleidsvisie juridisch bindend voor mijn bouwproject? Nee, een lokale beleidsvisie is in principe niet bindend. Het is een richtinggevend document (‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling’). Een gemeente mag een vergunning niet weigeren enkel door te verwijzen naar deze visie; er moet altijd een bredere toetsing aan de goede ruimtelijke ordening plaatsvinden.
Mag de gemeente de betonstop gebruiken om mijn vergunning te weigeren via een beleidsvisie? De betonstop (bouwshift) is een beleidsdoelstelling, geen absolute wet die elke vergunning blokkeert. Gemeentes gebruiken beleidsvisies vaak om dit te implementeren, maar als deze visie niet voldoet aan strikte voorwaarden (zoals actualiteit en intentie tot verordening), is een weigering op die basis onrechtmatig.
Wat is het verschil tussen een RUP en een beleidsvisie? Een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) bevat bindende stedenbouwkundige voorschriften en heeft kracht van wet. Een beleidsvisie is een flexibel, niet-bindend kader zonder verordenende kracht. Een RUP biedt rechtszekerheid; een beleidsvisie is slechts een intentie van het bestuur.
Heeft het zin om in beroep te gaan tegen een weigering bouwvergunning op basis van een visie? Ja, dit is vaak zinvol. Omdat beleidsvisies vaak niet voldoen aan de criteria van de rechtspraak (zoals de verplichting om tijdelijk te zijn), worden weigeringen in beroep regelmatig terug gedraaid door de provincie of de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Over de auteur: Niels Vansimpsen is advocaat omgevingsrecht bij Confianz. Hij begeleidt vergunningsaanvragen door heel Vlaanderen. Ook staat hij door heel Vlaanderen cliënten bij met het indienen van een bezwaar of een beroep tegen een ingediende vergunningsaanvraag. Tevens verleent hij bijstand bij bouw- en milieumisdrijven en adviseert hij cliënten over de haalbaarheid van hun vastgoedproject.
