Wie droomt van een tweede verblijf, een investering of een definitieve verhuizing naar Spanje, krijgt vroeg of laat te maken met de lokale makelaar. Toch ontstaan er in de praktijk nog verrassend vaak misverstanden en discussies over de commissie. Een veelgestelde vraag van kopers aan de Costa Blanca of Costa Cálida luidt dan ook: “De makelaar vraagt mij plots een percentage commissie bovenop de koopprijs. Klopt dit wel?”.
In dit artikel diepen we de juridische en praktische aspecten van het Spaanse makelaarsrecht uit. We
bekijken wie het ereloon verschuldigd is, hoe de wet en het gewoonterecht werken, en op welk moment de
commissie effectief opeisbaar wordt.
Het uitgangspunt: wie moet de makelaar betalen?
Om te begrijpen wie de commissie moet voldoen, dienen we te kijken naar de fundamentele beginselen
van het Spaanse contractenrecht, in het bijzonder Artikel 1257 van het Spaans Burgerlijk Wetboek
(Código Civil). Dit artikel bepaalt dat een overeenkomst uitsluitend rechten en verplichtingen doet
ontstaan tussen de partijen die het contract hebben ondertekend. Het heeft geen dwingende werking ten
aanzien van derden.
In veruit de meeste gevallen werkt de makelaar in opdracht van de verkoper. De verkoper stapt naar het
immokantoor en ondertekent een verkoopsmandaat waarin het commissiepercentage wordt vastgelegd.
Omdat u als koper geen partij bent bij deze overeenkomst, kan de makelaar juridisch gezien niet zomaar
commissie aan u doorrekenen. De vergoeding rust in principe volledig op de schouders van de
verkopende partij.
Uitzonderingen: wanneer betaalt u als koper wel?
Er zijn situaties waarin de koper wel gehouden kan zijn tot het betalen van een makelaarsvergoeding:
- Expliciete zoekopdracht: Indien u als koper zelf een aankoopmakelaar inschakelt en een
zoekmandaat ondertekent, betaalt u uiteraard uw eigen adviseur voor diens diensten. - Dubbele commissie en regionale gewoonten: In bepaalde regio’s of steden – zoals bijvoorbeeld in
Valencia-stad – is het gebruikelijk dat de commissie wordt gedeeld tussen koper en verkoper.
Een correct handelende makelaar dient u voorafgaand aan een bezichtiging schriftelijk te informeren over eventuele commissieverplichtingen en u een mandaat of bezoekbevestiging te laten ondertekenen waarin deze voorwaarden duidelijk zijn gestipuleerd. Reageert u enkel op een advertentie op een platform zoals Idealista en heeft u niets ondertekend? Dan bent u in principe geen commissie verschuldigd.
Beluister ook onze podcastaflevering over Cowboys op de Spaanse vastgoedmarkt.
Geen schriftelijk contract: de rol van het gewoonterecht
De makelaarsovereenkomst wordt in het Spaans recht beschouwd als een atypisch contract. De wetgever
heeft er geen gedetailleerd afzonderlijk hoofdstuk aan gewijd, waardoor er in beginsel contractuele vrijheid geldt (hoewel regio’s zoals Catalonië en de Comunidad Valenciana specifieke vereisten stellen aan bemiddelingsovereenkomsten).
Als er geen sluitende schriftelijke afspraken zijn gemaakt, valt men terug op het Spaanse gewoonterecht
(usos y costumbres):
- Tarieven: Sinds de mededingingswetgeving van 2009 zijn vaste barema’s van beroepsverenigingen(zoals de API) verboden. Wel geldt als marktconforme richtlijn bij verkoop een commissie van 3% tot5% (excl. btw) van de uiteindelijke verkoopprijs. Bij verhuur bedraagt dit doorgaans één tot tweemaanden huur.
- Inbegrepen onkosten: Marketingkosten, fotografie, advertenties en reiskosten worden geacht volledig inbegrepen te zijn in de commissie. Een makelaar kan deze kosten niet achteraf afzonderlijk factureren, tenzij dit vooraf uitdrukkelijk en schriftelijk is overeengekomen.
Wanneer is de commissie definitief verworven?
Volgens vaste rechtspraak van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft de makelaar zijn recht op vergoeding verdiend zodra hij koper en verkoper bij elkaar heeft gebracht en er wilsovereenstemming is bereikt over de zaak en de prijs. Dit moment wordt doorgaans bezegeld met het ondertekenen van een reservatiecontract of een contrato de arras (koopcompromis).
Dit brengt echter een belangrijk risico met zich mee: Als de verkoop nadien afspringt omdat u zich als koper zonder geldige juridische reden bedenkt of uw financiering niet rond krijgt, heeft de makelaar in theorie toch recht op zijn commissie. Hij heeft immers een geldige ‘match’ geleverd.
Dit ligt anders wanneer de koop ontbonden wordt op basis van een legitieme juridische of opschortende voorwaarde (bijvoorbeeld bij onoplosbare stedenbouwkundige of illegale gebreken aan het pand). In dat geval wordt het contract niet definitief uitgevoerd en vervalt de commissieplicht.
Tip: Zorg ervoor dat in de verkoopopdracht of het reservatiecontract expliciet wordt opgenomen dat de makelaarscommissie pas opeisbaar en betaalbaar is op het moment van het verleiden van de notariële akte (escritura pública) bij de notaris. Zo koppelt u de betaling rechtstreeks aan de daadwerkelijke sleuteloverdracht en de definitieve betaling van de koopprijs.
Conclusie
Vastgoed kopen of verkopen in Spanje is een fantastisch avontuur, maar vereist dat u de spelregels kent. Laat u nooit zomaar een commissie aanpraten zonder dat hier een duidelijke juridische grondslag of voorafgaande schriftelijke afspraak aan ten grondslag ligt.
Twijfelt u over een reservatiecontract dat voor u ligt, of heeft u te maken met een opdringerige makelaar?
Het team van Confianz staat klaar om uw dossier grondig te analyseren en uw belangen in Spanje optimaal te beschermen. Neem gerust contact op.
