Quiconque rêve d'une résidence secondaire, d'un investissement ou d'un déménagement définitif en Espagne aura tôt ou tard affaire à un agent immobilier local. Pourtant, dans la pratique, des malentendus et des discussions concernant la commission surviennent encore étonnamment souvent. Une question fréquemment posée par les acheteurs sur la Costa Blanca ou la Costa Cálida est donc la suivante : “” L'agent immobilier me demande soudainement une commission sous forme de pourcentage en plus du prix d'achat. Est-ce normal ? ».
Dans cet article, nous abordons en détail les aspects juridiques et pratiques du droit espagnol relatif aux agents immobiliers. Nous
examiner à qui revient la rémunération, comment s'appliquent la loi et le droit coutumier, et à quel moment la
la commission devient effectivement exigible.
Le point de départ : qui doit payer les honoraires de l'agent immobilier ?
Pour comprendre à qui la commission doit rendre des comptes, il faut se pencher sur les principes fondamentaux
du droit espagnol des contrats, en particulier l'article 1257 du Code civil espagnol
(Code civil). Cet article stipule qu'un contrat ne crée que des droits et des obligations
naît entre les parties qui ont signé le contrat. Il n'a pas de caractère contraignant vis-à-vis
réputation de tiers.
Dans la grande majorité des cas, l'agent immobilier travaille pour le compte du vendeur. Le vendeur s'adresse à l'
agence immobilière et signe un mandat de vente dans lequel le pourcentage de commission est fixé.
Étant donné qu’en tant qu’acheteur, vous n’êtes pas partie à ce contrat, l’agent immobilier ne peut pas, d’un point de vue juridique, simplement
vous facturer les frais de commission. En principe, ces frais sont entièrement à la charge de la
le vendeur.
Exceptions : dans quels cas l'acheteur doit-il payer ?
Il existe des situations dans lesquelles l'acheteur peut être tenu de payer une commission d'agence :
- Recherche explicite : Si, en tant qu'acheteur, vous faites appel à un agent immobilier et qu'un
Lorsque vous signez un mandat de recherche, vous rémunérez bien sûr votre propre conseiller pour ses services. - Double commission et coutumes régionales : dans certaines régions ou villes – comme par exemple à
Ville de Valence – est-il d'usage que la commission soit partagée entre l'acheteur et le vendeur ?.
Un agent immobilier qui agit en toute bonne foi doit vous informer par écrit, avant toute visite, des éventuelles obligations en matière de commission et vous faire signer un mandat ou une confirmation de visite dans lesquels ces conditions sont clairement stipulées. Si vous répondez simplement à une annonce publiée sur une plateforme telle qu’Idealista et que vous n’avez rien signé, vous n’êtes en principe pas tenu de payer de commission.
Écoutez également notre épisode de podcast consacré aux « cowboys » du marché immobilier espagnol.
Absence de contrat écrit : le rôle du droit coutumier
En droit espagnol, le contrat de courtage est considéré comme un contrat atypique. Le législateur
n'y a pas consacré de chapitre distinct et détaillé, ce qui signifie qu'en principe, la liberté contractuelle s'applique (bien que certaines régions telles que Catalogne et le Comunidad Valenciana imposent des exigences spécifiques aux contrats de médiation).
En l'absence d'accords écrits clairs, on se réfère au droit coutumier espagnol.
(usages et coutumes) :
- Tarifs : depuis l'entrée en vigueur de la législation sur la concurrence de 2009, les barèmes fixes fixés par les associations professionnelles (telles que l'API) sont interdits. Toutefois, en matière de vente, une commission comprise entre 3% et 5% (hors TVA) du prix de vente final est considérée comme une référence conforme au marché. En cas de location, cette commission s'élève généralement à un ou deux mois de loyer.
- Frais inclus : les frais de marketing, de photographie, de publicité et de déplacement sont réputés être entièrement inclus dans la commission. Un agent immobilier ne peut pas facturer ces frais séparément a posteriori, sauf accord explicite et écrit préalable.
À quel moment la commission est-elle définitivement acquise ?
Selon la jurisprudence constante de la Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo), l’agent immobilier acquiert son droit à rémunération dès lors qu’il a mis en relation l’acheteur et le vendeur et qu’un accord a été conclu sur l’objet de la vente et le prix. Ce moment est généralement scellé par la signature d’un contrat de réservation ou d’un « contrato de arras » (compromis de vente).
Cela comporte toutefois un risque important : si la vente tombe à l'eau par la suite parce que vous, en tant qu'acheteur, vous rétractez sans motif juridique valable ou que vous ne parvenez pas à obtenir votre financement, l'agent immobilier a en théorie tout de même droit à sa commission. Il a en effet réalisé une ‘ mise en relation ’ valide.
Il en va autrement lorsque la vente est résiliée en vertu d'une condition légitime, juridique ou suspensive (par exemple, en cas de vices urbanistiques irrémédiables ou d'irrégularités légales concernant le bien immobilier). Dans ce cas, le contrat n'est pas définitivement exécuté et l'obligation de verser une commission prend fin.
Conseil : veillez à ce que le mandat de vente ou le contrat de réservation précise explicitement que la commission d'agence n'est exigible et payable qu'au moment de la signature de l'acte notarié (escritura pública) chez le notaire. Vous liez ainsi le paiement directement à la remise effective des clés et au paiement définitif du prix d'achat.
Conclusion
Acheter ou vendre un bien immobilier en Espagne est une aventure formidable, mais cela nécessite de bien connaître les règles du jeu. Ne vous laissez jamais convaincre de payer une commission sans qu'il y ait de base juridique claire ou d'accord écrit préalable.
Vous avez des doutes concernant un contrat de réservation qui vous a été présenté, ou vous avez affaire à un agent immobilier trop insistant ?
L'équipe de Confianz se tient à votre disposition pour analyser votre dossier en profondeur et défendre au mieux vos intérêts en Espagne. N'hésitez pas à nous contacter.
