Wie de Spaanse vastgoedmarkt verkent, merkt al snel dat het beroep van vastgoedmakelaar in grote delen van het land niet gereglementeerd is. In theorie kan iedereen er een website starten en zich ‘makelaar’ noemen. Dit brengt risico’s met zich mee voor u als koper. Gelukkig vormt Catalonië (samen met de regio Valencia) een gunstige uitzondering.
De Catalaanse overheid heeft de vastgoedmarkt strikt gereguleerd om consumenten te beschermen. Werkt u met een makelaar aan de Costa Brava of in Barcelona? Dan moet deze aan dwingende wettelijke verplichtingen voldoen.
Als onafhankelijk juridisch adviseur bij de aankoop van Spaanse woningen legt Confianz uit waar een wettelijke makelaar in Catalonië aan moet voldoen en hoe u malafide tussenpersonen herkent.
De spil van de wetgeving: Het AICAT-register
In Catalonië is het voor makelaars wettelijk verplicht om ingeschreven te zijn in het officiële register: het AICAT (Registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya). Zonder deze registratie mag niemand bemiddelen bij de aan- of verkoop van onroerend goed in de regio Catalonië.
Om een AICAT-nummer te bemachtigen en te behouden, moet de makelaar aan strenge voorwaarden voldoen:
- Vakbekwaamheid en opleiding: De makelaar moet beschikken over een erkend universitair diploma (zoals Rechten of Economie) of een specifieke, door de overheid erkende vastgoedopleiding hebben afgerond.
- Fysieke vestiging: Een legitieme makelaar moet een publiek toegankelijk kantoor of een officieel vestigingsadres in Catalonië hebben. Alleen een website of een e-mailadres volstaat niet.
- Herkenbaarheid: Geregistreerde makelaars zijn verplicht om hun AICAT-registratienummer duidelijk te vermelden op hun website, in documenten en via een officiële badge of sticker aan de gevel van hun kantoor.
Financiële garanties voor de koper
Het grootste risico bij de aankoop van vastgoed in Spanje ligt vaak bij de aanbetalingen. Als een makelaar uw geld ontvangt en vervolgens failliet gaat of met de noorderzon vertrekt, bent u uw geld kwijt. Het Catalaanse decreet verplicht makelaars daarom tot twee cruciale financiële waarborgen:
1. De borgstelling (Garantía Económica)
Makelaars moeten een bankgarantie of een speciale verzekering afsluiten die de aanbetalingen van cliënten dekt. Mocht er iets misgaan met de makelaar, dan zorgt deze garantie ervoor dat u uw voorschot (tot een wettelijk vastgelegd minimum, veelal € 60.000) terugkrijgt.
2. De beroepsaansprakelijkheidsverzekering (Seguro de Responsabilidad Civil)
Een fout in een contract of een verkeerde inlichting kan grote financiële gevolgen hebben. Catalaanse makelaars moeten verplicht verzekerd zijn voor beroepsfouten met een minimale dekking van € 600.000 per schadegeval. Dit biedt u als consument een stevig vangnet.
Hier vindt u informatie over de overdrachtsbelasting in Catalonië.
Wat is het verschil tussen AICAT en API?
U zult de termen vaak samen tegenkomen: AICAT en API. Hoewel ze op elkaar lijken, is er een wezenlijk verschil:
| Term | Wat is het? | Status |
| AICAT | Het officiële, verplichte register van de Catalaanse overheid. | Wettelijk verplicht voor iedereen die in Catalonië bemiddelt. Vergelijkbaar met het BIV in België. |
| API | De beroepsvereniging van makelaars (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). | Vrijwillig lidmaatschap, vergelijkbaar met het lidmaatschap van de CIB in België of NVM in Nederland. |
Onze tip: Controleer altijd vooraf het AICAT-nummer van de makelaar via de openbare database van de Agència de l’Habitatge de Catalunya. Ontbreekt dit nummer? Breek de onderhandelingen dan onmiddellijk af.
Waarom een makelaar alleen niet volstaat
Hoewel de AICAT-wetgeving de kwaliteit van makelaars in Catalonië aanzienlijk verhoogt, blijft een makelaar een commerciële tussenpersoon die leeft van een commissie bij de verkoop. Een makelaar voert in de praktijk geen sluitend juridisch en fiscaal grondonderzoek uit.
In Spanje gaan eventuele schulden, openstaande belastingen en bouwovertredingen over op de nieuwe eigenaar. De Spaanse notaris controleert dit evenmin diepgaand voor u.
Veilig kopen in Catalonië vereist een onafhankelijke jurist die uitsluitend úw belangen verdedigt. Confianz begeleidt u volledig bij uw aankoop en wij controleren de stedenbouwkundige vergunningen, (verborgen) schulden en stellen de koopovereenkomsten op en staan u bij met de notariële overdracht.
Heeft u vragen over de aankoop van een woning in Catalonië? Neem dan gerust contact met ons op.
