Neemt u de aandelen over van een Spaanse vennootschap die vastgoed bezit, in plaats van het vastgoed rechtstreeks te kopen? In principe is deze aandelentransactie vrijgesteld van registratierechten (ITP) en btw (IVA). Echter, indien de vennootschap kwalificeert als een ‘patrimoniumvennootschap’ zonder economische activiteit, kijkt de Spaanse fiscus door de structuur heen en betaalt u alsnog overdrachtsbelasting op de waarde van het vastgoed.
Het aankopen van Spaans vastgoed via een vennootschapsstructuur (een Share Deal) in plaats van een rechtstreekse aankoop (een Asset Deal) is een veelgebruikte strategie voor vermogensplanning. Toch is waakzaamheid geboden: de Artikel 314-regel in de Spaanse wetgeving voorkomt belastingontwijking via vennootschappen.
Aandelentransactie: De hoofdregel is belastingvrijstelling
De overdracht van aandelen in een Spaanse vennootschap is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (ITP) en btw. Dit maakt het overnemen van een vennootschap op papier fiscaal aantrekkelijker dan het kopen van stenen, waar de kosten koper al snel oplopen tot 10-14%.
De vrijstelling vervalt echter direct wanneer de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) oordeelt dat de transactie als hoofddoel heeft om belasting op vastgoed te ontwijken. Dit is specifiek het geval bij vennootschappen waarvan het vermogen hoofdzakelijk uit vastgoed bestaat.
Expert Inzicht: “Veel kopers denken onterecht dat een vennootschap automatisch een ‘fiscale firewall’ is. In Spanje geldt echter het principe ‘substance over form’. Zonder reële economische activiteit wordt uw vennootschap fiscaal transparant behandeld bij een verkoop.”
Uitzondering 1: De Patrimoniumvennootschap
U betaalt wel registratierechten of btw op de aandelentransactie indien er sprake is van een patrimoniumvennootschap. De wet stelt drie cumulatieve voorwaarden waaraan voldaan moet zijn om belast te worden:
- U verwerft direct of indirect meer dan 50% van de aandelen in de Spaanse vennootschap.
- Het vastgoed in Spanje vertegenwoordigt meer dan 50% van de activa (het vermogen) van deze vennootschap.
- Dit vastgoed wordt niet geëxploiteerd voor een economische activiteit.
In dit scenario wordt de transactie voor de fiscus gelijkgesteld aan een vastgoedaankoop. De belastbare basis is hierbij niet de waarde van de aandelen, maar de Marktwaarde of de Minimale Fiscale Waarde (Valor de Referencia) van het onroerend goed, naar gelang welke de hoogste is.
Wat is een ‘Economische Activiteit’ in Spanje?
Dit is het cruciale kantelpunt. Louter verhuren wordt in Spanje expliciet niet gezien als een economische activiteit, tenzij er sprake is van een professionele organisatiestructuur.
Om als economische activiteit te kwalificeren, moet u doorgaans bewijzen dat:
- Er ten minste één persoon fulltime in dienst is voor het beheer.
- Er een fysiek kantoor of bedrijfspand is voor het beheer van de activiteiten.
Praktijkvoorbeelden: Wel of Geen Belasting?
| Situatie | Activiteit | Fiscaal Gevolg |
| Voorbeeld 1: De Vakantievilla | De zaakvoerder gebruikt de villa privé en verhuurt deze sporadisch via Airbnb. Geen personeel. | Wel ITP betalen. Er is geen sprake van een economische activiteit. De fiscus ziet dit als privégebruik. |
| Voorbeeld 2: Vastgoedbeheer | De vennootschap bezit meerdere panden en verhuurt via diverse kanalen. Er is personeel in dienst of actief beheer door makelaars. | Geen ITP betalen. Er is sprake van een economische activiteit. De aandelentransactie blijft vrijgesteld. |
| Voorbeeld 3: Exploitatie | De vennootschap bezit een gebouw dat zij gebruikt als industriële wasserij. | Geen ITP betalen. Er is sprake van een economische activiteit. De aandelentransactie blijft vrijgesteld. |
In voorbeeld 2 geldt: indien er geen eigen personeel is, moet de regelmatigheid en professionaliteit van de verhuur onomstotelijk bewezen worden om de economische activiteit aan te tonen.
Uitzondering 2: De ‘Anti-Misbruik’ Inbrengregel
De tweede uitzondering betreft het kortstondig onderbrengen van vastgoed in een vennootschap. Indien vastgoed binnen de 3 jaar voorafgaand aan de aandelenverkoop werd ingebracht in een vennootschap zonder economische activiteit, gaat de fiscus uit van belastingontwijking.
Let op: In dit geval speelt het percentage aandelen geen rol. Zelfs als u een minderheidsbelang (minder dan 50%) verwerft, bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. De bewijslast ligt hier volledig bij de belastingplichtige.
Risico’s: Het belang van Due Diligence
Het overnemen van een vennootschap (“share deal”) brengt aanzienlijk meer risico’s met zich mee dan het kopen van een pand (“asset deal”). U koopt immers niet alleen de bezittingen, maar ook het verleden en de schulden van de vennootschap.
Een grondige Due Diligence (boekenonderzoek) is noodzakelijk om de volgende risico’s uit te sluiten:
- Latente meerwaarden: Als de boekwaarde van het vastgoed laag is en de werkelijke waarde hoog, zit er een latente belastingclaim in de vennootschap. Bij een latere verkoop van het vastgoed door de vennootschap betaalt deze vennootschapsbelasting op de meerwaarde.
- Verborgen schulden: Denk aan onbetaalde belastingen, sociale zekerheidsbijdragen of lopende juridische geschillen.
- Contractuele verplichtingen: Lopende huurcontracten of leverancierscontracten die u verplicht moet overnemen.
Bij Confianz voeren we zowel de fiscale due diligence van de vennootschap als de juridische controles van het vastgoed uit, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Is Spaans vastgoed kopen met een vennootschap interessant?
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Betaal ik belasting als ik aandelen koop van een Spaans vastgoedbedrijf?
Ja, als de vennootschap kwalificeert als patrimoniumvennootschap (geen economische activiteit en >50% vastgoedbezit), betaalt u overdrachtsbelasting (ITP) alsof u het vastgoed zelf koopt. Is er wel sprake van een actieve onderneming, dan is de aankoop doorgaans vrijgesteld.
Wanneer wordt verhuur in Spanje gezien als economische activiteit?
Louter vastgoed verhuren is onvoldoende. Volgens de Spaanse wetgeving is er meestal pas sprake van een economische activiteit als er ten minste één persoon fulltime in dienst is voor het beheer van de verhuuractiviteiten, of als er een duidelijke bedrijfsstructuur aanwezig is.
Is het beter om vastgoed of de vennootschap te kopen in Spanje?
Dit hangt af van het risicoprofiel en de fiscale situatie. Een vennootschap overnemen kan transactiekosten besparen (geen ITP), maar brengt risico’s met zich mee zoals verborgen schulden en latente meerwaarden. Een ‘Asset Deal’ (los vastgoed kopen) is juridisch veiliger (“schone lei”), maar kent hogere directe aankoopkosten.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
