Vendre sa propriété en Espagne : le processus de vente expliqué

Het verkopen van vastgoed in Spanje is een bureaucratisch proces dat gemiddeld 2 tot 4 maanden in beslag neemt. De juridische overdracht bestaat uit drie cruciale fases: het contrat de réservation, le onderhandse koopovereenkomst (compromis) et le notariële akte (Escritura). Als niet-resident dient u rekening te houden met specifieke fiscale verplichtingen, zoals de 3% retenue à la source op de verkoopprijs als voorschot op de winstbelasting.

1. Zelf verkopen uw woning in Spanje verkopen of een makelaar inschakelen?

Is het verstandig om zonder makelaar te verkopen in Spanje? Hoewel het juridisch toegestaan is om uw woning zelf te verkopen (“Trato directo”), adviseert Confianz voor niet-residenten in 90% van de gevallen de inschakeling van een erkende makelaar (Agente de la Propiedad Inmobiliaria). De Spaanse vastgoedmarkt is gefragmenteerd en vereist lokale aanwezigheid.

• Zelf verkopen: Enkel aan te raden bij een directe verkoop aan een kennis of familie. U bespaart commissie, maar draagt het volledige risico voor de marketing en bezichtigingen.

• Via een makelaar: Een makelaar zorgt voor een correcte waardebepaling, juridische filtering van kopers en sleutelbeheer.

  • Remarque : Makelaarscommissies in Spanje liggen doorgaans tussen de 3% en 6%+ btw en worden in de regel door de verkoper betaald.

Expert tip: “Kies voor een makelaar die aangesloten is bij een beroepsorganisatie. Dit garandeert dat de waardebepaling gebaseerd is op recente marktdata en niet op ‘nattevingerwerk’.”

Pour en savoir plus sur la vente d'une propriété espagnole sans agent immobilier, cliquez ici.

2. De juridische voorfase: Reservatie en Compromis

Wat is het verschil tussen het reservatiecontract en de compromis? Les contrat de réservation haalt de woning tijdelijk van de markt tegen een kleine aanbetaling, terwijl het compromis (Contrat d'Arras) de definitieve juridische verbintenis is met een aanbetaling van 10%.

Het Reservatiecontract

Zodra er een akkoord is over de prijs, tekent u het reservatiecontract.

• Doel: Het pand blokkeren voor andere gegadigden.

• Kosten: De koper betaalt een reservatiesom, doorgaans tussen € 3.000 en € 10.000.

• Fonction : Dit geeft de advocaat van de koper de tijd om een Diligence raisonnable (juridisch onderzoek) uit te voeren naar schulden en eigendomsrechten.

En savoir plus sur les frais liés à la vente d'une propriété en Espagne.

Het Compromis (Contrato de Arras)

Indien het juridisch onderzoek positief is, volgt het compromis.

• Aanbetaling: De koper voldoet een voorschot van 10% van de koopsom (minus de reeds betaalde reservatie).

• Bindend: Na ondertekening kunnen partijen niet meer kosteloos onder de koop uit.

Avertissement : Teken nooit direct een compromis zonder voorafgaand juridisch onderzoek. Wij zien in de praktijk dossiers mislopen waarbij een compromis werd getekend terwijl de woning nog in een onafgewerkte nalatenschap zat. Hierdoor kon de verkoper niet tijdig leveren, met contractuele boetes tot gevolg.

3. De Notariële Akte en de 3% Inhouding

Hoe verloopt de overdracht bij de Spaanse notaris? De finale overdracht vindt plaats bij de ondertekening van de Inscription au registre du commerce. De koper betaalt het saldo – meestal via een gegarandeerde bankcheque – en ontvangt de sleutels.

Fiscale aandachtspunten voor niet-residenten bij uw woning in Spanje verkopen

Als u fiscaal geen resident bent in Spanje, ontvangt u niet de volledige verkoopprijs.

• De 3% Regel: L'acheteur est légalement tenu de 3% du prix de vente in te houden.

• Afdracht: De koper moet dit bedrag binnen 30 dagen afdragen aan de Spaanse fiscus (Hacienda) via Modelo 211.

• Doel: Dit dient als voorschot op uw eventuele winstbelasting (meerwaardebelasting).

• Teruggave: Is de werkelijke winstbelasting lager dan de ingehouden 3%? Dan dient uw advocaat een teruggaveverzoek in.

En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values.

Hypotheek annuleren

Heeft u nog een lopende hypotheek? Een vertegenwoordiger van uw bank moet fysiek bij de notaris aanwezig zijn om de hypotheekakte te annuleren (Cancelación de Hipoteca). Het openstaande saldo wordt direct verrekend met de bankcheque van de koper.

4. Na de verkoop: Belastingen en Formaliteiten

Welke kosten komen er kijken na de verkoop? Na het passeren van de akte bent u nog niet volledig klaar. U bent verantwoordelijk voor de afwikkeling van twee specifieke belastingen en administratieve taken.

1. Plusvalía Municipal : Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Deze moet binnen 30 dagen betaald worden. En savoir plus sur la taxe plusvalia.

2. Meerwaardebelasting: Het verschil tussen uw aankoop- en verkoopprijs. Voor niet-residenten bedraagt dit tarief 19% op de nettowinst (binnen de EU).

   • Verrekening: De reeds ingehouden 3% wordt hierop in mindering gebracht.

Administratieve afhandeling:

• Stopzetten contracten nutsbedrijven (water, elektriciteit).

• Opzeggen verzekeringen.

• Informeren van de Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios).

• Informeren van de gemeente (kadaster).

Checklist: Benodigde documenten voor verkoop

Om vertragingen te voorkomen, dient u onderstaand dossier compleet te hebben alvorens u de woning te koop aanbiedt.

En savoir plus sur la vente en Espagne.

Eigendomsdocumenten:

• Originele notariële aankoopakte (Escriture).

• Note Simple (recent uittreksel uit het eigendomsregister).

• Licencia de Primera o Segunda Ocupación (woonvergunning).

• Certificat EPC (Energieprestatiecertificaat) (CEE).

• Inventarislijst van inbegrepen meubilair.
• Statuten en laatste vier notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars (indien van toepassing).

Financiële documenten:

• Bewijs betaling onroerendgoedbelasting (IBI) van de laatste 4 jaar.

• Recente facturen van nutsvoorzieningen (water, elektra).

• Certificaat van de Communauté (bewijs dat er geen openstaande schulden zijn bij de VME) (indien van toepassing).

• Attest openstaand saldo van de hypotheek (indien van toepassing)

Persoonlijke documenten:

• Paspoort/ID-kaart.

• Numéro NIE certificaten.

• Fiscaal attest van fiscale residentie (indien van toepassing).

• Spaanse bankgegevens (IBAN) (indien van toepassing).

• Indien verkoop via vennootschap: attest NIF-nummer

Foire aux questions (FAQ)

Hoe lang duurt het voordat ik mijn geld ontvang na verkoop in Spanje?

Bij de notaris ontvangt u direct de bankcheque. Het verzilveren hiervan op uw rekening kan, afhankelijk van de bank, 3 tot 7 werkdagen duren. We raden af om een niet-Spaanse cheque te aanvaarden of om en Spaanse bankcheque bij een niet-Spaanse bank te innen.

Krijg ik de 3% inhouding altijd terug?

Neen, de 3% is een voorschot op de meerwaardebelasting. Als u winst heeft gemaakt bij de verkoop, wordt de verschuldigde belasting (19% voor EU-inwoners) verrekend met deze 3%. Is de meerwaardebelasting lager dan het ingehouden bedrag, dan krijgt u het verschil terug. Is de belasting hoger, moet u bijbetalen.

Ben ik verplicht om een energielabel (EPC) te hebben bij verkoop?

Ja, sinds 2013 is het Certificat d'efficacité énergétique verplicht bij verkoop of verhuur van vastgoed in Spanje. Zonder dit certificaat kan de notariële akte niet worden verleden.

Kan ik de ‘Plusvalía’ belasting doorrekenen aan de koper?

Wettelijk gezien is de Plusvalía Municipal een belasting voor de verkoper (omdat u degene bent die heeft geprofiteerd van de waardestijging van de grond). Hoewel contractvrijheid bestaat, accepteren kopers het doorleggen van deze kosten zelden.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.