Vendre sa propriété en Espagne : le processus de vente expliqué

La vente d'un bien immobilier en Espagne est un processus bureaucratique qui, en moyenne, nécessite un délai d'un an. 2 à 4 mois prend. Le transfert juridique se compose de trois étapes cruciales : la contrat de réservation, le contrat de vente privée (compromis) et le acte notarié (Escritura). En tant que non-résident, vous devez tenir compte d'obligations fiscales spécifiques, telles que l'impôt sur le revenu des personnes physiques. 3% retenue à la source sur le prix de vente à titre d'avance sur l'impôt sur les bénéfices.

1. Vendre sa propriété en Espagne soi-même ou faire appel à un agent immobilier ?

Est-il prudent de vendre en Espagne sans agent immobilier ? Bien qu'il soit légalement possible de vendre soi-même son bien immobilier ("Trato directo"), pour les non-résidents de l'Union européenne, la vente d'un bien immobilier n'est pas autorisée. 90% de cas le recours à un courtier agréé (Agent de la propriété immobilière). Le marché immobilier espagnol est fragmenté et nécessite une présence locale.

• Se vendre : La vente directe à une connaissance ou à un membre de la famille n'est pas recommandée. Vous économisez une commission, mais vous assumez tous les risques liés à la commercialisation et aux visites.

• Par l'intermédiaire d'un courtier : Un agent immobilier assure une évaluation correcte, le filtrage juridique des acheteurs et la gestion des clés.

  • Remarque : Les commissions de courtage en Espagne sont généralement comprises entre 3% et 6%+ TVA et sont généralement payés par le vendeur.

Conseil d'expert : "Choisissez un agent immobilier membre d'un organisme professionnel. Cela permet de s'assurer que l'évaluation est basée sur des données récentes du marché et non sur un travail au doigt mouillé".

Pour en savoir plus sur la vente d'une propriété espagnole sans agent immobilier, cliquez ici.

2. La phase juridique préliminaire : la réserve et le compromis

Quelle est la différence entre le contrat de réservation et le compromis ? Les contrat de réservation retire temporairement le bien du marché en échange d'un petit acompte, tandis que la compromis (Contrat d'Arras) est l'engagement juridique final avec un acompte de 10%.

Le contrat de réservation

Une fois le prix convenu, vous signez le contrat de réservation.

• Objectif : Bloquer la propriété pour d'autres parties intéressées.

• Les coûts : L'acheteur paie un droit de réservation, généralement compris entre 3 000 et 10 000 euros.

• Fonction : Cela donne à l'avocat de l'acheteur le temps de faire une Diligence raisonnable (enquête judiciaire) sur les dettes et les droits de propriété.

En savoir plus sur les frais liés à la vente d'une propriété en Espagne.

Le compromis (Contrato de Arras)

Si l'enquête juridique est positive, un compromis suivra.

• Acompte : L'acheteur verse une avance de 10% du prix d'achat (moins la réservation déjà payée).

• Reliure : Après la signature, les parties ne peuvent pas se retirer de la vente sans frais.

Avertissement : Coche jamais un compromis immédiat sans recherche juridique préalable. Dans la pratique, nous voyons des dossiers déraper lorsqu'un compromis a été signé alors que le bien se trouvait encore dans une succession inachevée. Cela a empêché le vendeur de livrer dans les délais, ce qui a entraîné des pénalités contractuelles.

3. L'acte notarié et la retenue 3%

Comment se déroule le transfert chez le notaire espagnol ? Le transfert définitif aura lieu lors de la signature de l'accord. Inscription au registre du commerce. L'acheteur paie le solde - généralement par chèque bancaire garanti - et reçoit les clés.

Problèmes fiscaux pour les non-résidents lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne

Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, vous recevrez pas le prix de vente total.

• La règle 3% : L'acheteur est légalement tenu de 3% du prix de vente retenir.

• Envoi de fonds : L'acheteur doit verser ce montant aux autorités fiscales espagnoles dans les 30 jours (Hacienda) par l'intermédiaire de Modèle 211.

• Objectif : Il s'agit d'une avance sur l'impôt sur les bénéfices (impôt sur les plus-values), le cas échéant.

• Retourner : L'impôt sur les bénéfices réel est-il inférieur au 3% retenu ? Dans ce cas, votre avocat déposera une demande de remboursement.

En savoir plus sur l'impôt sur les plus-values.

Annuler l'hypothèque

Avez-vous encore un prêt hypothécaire en cours ? Un représentant de votre banque doit être physiquement présent chez le notaire pour procéder à la radiation de l'acte hypothécaire (Annulation de l'hypothèque). Le solde sera réglé directement sur le chèque bancaire de l'acheteur.

4. Après la vente : taxes et formalités

Quels sont les coûts après la vente ? Après la passation de l'acte, vous n'êtes pas au bout de vos peines. Vous devrez accomplir deux tâches fiscales et administratives spécifiques.

1. Plusvalía Municipal : Taxe municipale sur la plus-value foncière. Elle doit être payée dans les 30 jours. En savoir plus sur la taxe plusvalia.

2. Taxe sur la valeur ajoutée : La différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Pour les non-résidents, ce taux est de 19% sur le bénéfice net (au sein de l'UE).

   • Règlement : Les 3% déjà retenus en seront déduits.

Traitement administratif :

• Fin des contrats de services publics (eau, électricité).

• Annulation de l'assurance.

• Informer l'association des propriétaires (Comunidad de Propietarios).

• Informer la municipalité (cadastre).

Liste de contrôle : Documents nécessaires à la vente

Pour éviter les retards, complétez le dossier ci-dessous avant de mettre le bien en vente.

En savoir plus sur la vente en Espagne.

Documents relatifs à la propriété :

• Acte d'achat original notarié (Escriture).

• Note Simple (extrait récent du registre de la propriété).

• Licencia de Primera o Segunda Ocupación (licence résidentielle).

• Certificat EPC (Certificat de performance énergétique) (CEE).

• Liste d'inventaire du mobilier inclus.
• Statuts et quatre derniers procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires (le cas échéant).

Documents financiers :

• Preuve du paiement de la taxe foncière (IBI) des quatre dernières années.

• Factures récentes de services publics (eau, électricité).

• Certificat de la Communauté (Preuve qu'il n'y a pas de dettes impayées auprès de l'EMV) (le cas échéant).

• Certificat du solde de l'hypothèque (le cas échéant)

Documents personnels :

• Passeport/carte d'identité.

• Numéro NIE certificats.

• Certificat de résidence fiscale (le cas échéant).

• Coordonnées du compte bancaire espagnol (IBAN) (le cas échéant).

• Si vente par l'intermédiaire d'une société : attestation Numéro NIF

Foire aux questions (FAQ)

Combien de temps faut-il pour recevoir mon argent après une vente en Espagne ?

Chez le notaire, vous recevrez immédiatement le chèque bancaire. Il est possible de l'encaisser sur votre compte, en fonction de la banque, 3 à 7 jours ouvrables dernier. Il est déconseillé d'accepter un chèque non espagnol ou d'encaisser un chèque de banque espagnol auprès d'une banque non espagnole.

La déduction 3% me sera-t-elle toujours restituée ?

Non, le 3% est une avance sur l'impôt sur les plus-values. Si vous avez réalisé un bénéfice sur la vente, l'impôt dû (19% pour les résidents de l'UE) sera déduit de ce 3%. Si l'impôt sur les plus-values est inférieur au montant retenu, vous récupérerez la différence. Si l'impôt est plus élevé, vous devrez effectuer un paiement supplémentaire.

Suis-je tenu d'obtenir une étiquette énergétique (EPC) lors de la vente ?

Oui, depuis 2013, il est Certificat d'efficacité énergétique obligatoire lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier en Espagne. Sans ce certificat, l'acte ne peut être notarié.

Puis-je répercuter la taxe "Plusvalía" sur l'acheteur ?

Juridiquement, le Plusvalía Municipal une charge pour le vendeur (car c'est vous qui avez bénéficié de l'augmentation de la valeur du terrain). Bien que la liberté contractuelle existe, les acheteurs acceptent rarement de répercuter ces coûts.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.