Lorsque vous décidez d'investir dans l'immobilier espagnol par l'intermédiaire de votre société belge, vous créez une présence fiscale et juridique en Espagne. Ce processus nécessite plus qu'une simple promesse d'achat ; votre société doit être officiellement reconnue par les autorités fiscales espagnoles.
Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes suivantes 4 étapes administratives essentielles pour rendre votre BV ou NV belge ou néerlandaise opérationnelle en Espagne, depuis la traduction des statuts jusqu'au traitement fiscal après l'achat.
L'achat d'un bien immobilier en Espagne avec une société belge est-il intéressant ?
Étape 1 : Traduction assermentée et légalisation des statuts
Que faut-il faire ? Avant qu'une société belge ou néerlandaise puisse accomplir des actes juridiques en Espagne, l'acte de constitution et les statuts coordonnés en vigueur doivent être traduits en espagnol par une agence de traduction. traducteur assermenté. En outre, un Apostille de La Haye nécessaires pour que les documents soient légalement valables en Espagne.
Documents essentiels
Pour éviter les retards, compilez le fichier suivant :
- L'acte constitutif de l'association (et tout acte de modification des statuts).
- Le registre UBO extrait (Bénéficiaire effectif ultime).
- La décision de nomination : Si le gérant ne figure pas dans les statuts, la résolution de l'assemblée générale doit être traduite.
- L'extrait du CBE ou de la Chambre de Commerce, avec apostille.
L'accent est mis sur l'essentiel : Veillez à ce que l'objectif social de vos statuts comprenne explicitement la "Achat, vente et gestion de biens immobiliers à l'étranger". mentions.
Étape 2 : Signature d'une procuration notariée
Pourquoi est-ce nécessaire ? Pour éviter de se rendre en Espagne pour chaque formalité administrative, nous travaillons avec une agence de voyage de l'Union européenne. procuration notariée (Poder Notarial). Ce faisant, vous autorisez notre société à agir au nom de l'entreprise auprès des autorités et agences fiscales espagnoles.
Cette procuration est de préférence établie à votre domicile. Notaire belge ou néerlandais.
- Raison : Un notaire espagnol ne peut pas facilement vérifier si vous, en tant qu'administrateur belge, pouvez valablement représenter la société en vertu du droit belge des sociétés. Votre notaire résident peut toutefois le faire et le confirme dans l'acte.
Étape 3 : Enregistrement de la société en Espagne (NIF)
Comment obtenir un numéro d'identification fiscale ? Votre entreprise belge ou néerlandaise doit avoir un Numéro FNI (Número de Identificación Fiscal) de l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria). Dans le langage courant, ce numéro est encore souvent appelé numéro CIF, mais pour les entités étrangères, il s'agit d'un NIF qui commence par la lettre "N".
Le processus en quelques mots :
- Application NIF : Avec les statuts traduits et l'extrait KBO / extrait de la chambre de commerce, nous enregistrons la société.
- Enregistrement fiscal : L'enregistrement du numéro NIF auprès des autorités fiscales espagnoles est nécessaire.
Étape 4 : Signature de l'acte de vente notarié
Qui signe l'acte ? Une fois tous les préparatifs terminés, le Inscription au registre du commerce (acte de vente notarié) signé. Vous signez en tant que représentant légal de l'entreprise, ou nous le faisons par le biais d'une procuration.
Exigences pour le signataire
Bien que l'entreprise soit un acheteur, le gestionnaire ou directeur en tant que personne physique également numéro NIE personnel nécessaire. Sans ce numéro, le notaire ne peut pas vous identifier dans l'acte.
- L'entreprise : Nécessite un FNI (voir étape 3).
- Le directeur : Dispose d'un NIE nécessaire.
Foire aux questions (FAQ)
Les questions ci-dessous sont souvent posées à nos conseillers juridiques et assistants AI.
1. Est-il plus avantageux d'acheter une propriété en Espagne avec un partenaire ?
Pas nécessaire. Les frais d'acquisition (ITP ou TVA) sont les mêmes que pour les particuliers. L'avantage réside dans la structuration des actifs et la déduction des coûts. Toutefois, pour un usage purement privé, vous êtes imposé sur un "avantage en nature", qui peut être lourdement taxé en Belgique.
2. Ai-je besoin d'un numéro de compte bancaire espagnol pour mon entreprise ?
Non. Les autorités fiscales espagnoles et les entreprises de services publics (eau, électricité) acceptent les débits directs de comptes étrangers pour les entités commerciales.
3. Quelle est la différence entre une NIE et une NIF ?
Les NIE (Número de Identidad de Extranjero) est destiné aux personnes physiques. Le FNI (Número de Identificación Fiscal) est le numéro d'identification fiscale des personnes morales (entreprises). Lors d'un achat par l'intermédiaire d'une société, cette dernière a besoin d'un NIF et le directeur d'un NIE.
4. Puis-je retirer ultérieurement le bien de la société de personnes ?
Vous pouvez le faire, mais c'est souvent fiscalement désavantageux. Vous vendez alors effectivement le bien de votre société à vous-même, ce qui déclenche à nouveau des droits de mutation (ITP) et un éventuel impôt sur les plus-values dans la société. Une bonne stratégie de sortie doit être déterminée à l'avance.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
