Uit onverdeeldheid treden in Spanje: Fiscale voordelen van de ‘Extinción de Condominio

Het beëindigen van een mede-eigendom in Spanje (bijvoorbeeld na een echtscheiding of erfenis) wordt fiscaal niet beschouwd als een reguliere verkoop, maar als een juridische herstructurering. Hierdoor betaalt u geen hoge overdrachtsbelasting (8-10%), maar het veel lagere verdeelrecht (Actos Jurídicos Documentados), dat doorgaans varieert tussen 0,5% en 1,5%.

Wanneer partners of mede-eigenaars besluiten dat één partij het Spaanse vastgoed volledig overneemt, is de Extinción de Condominio (opheffing van mede-eigendom) de juridisch en fiscaal correcte weg. In dit artikel analyseren we de fiscale impact, de valkuilen rondom schenkingen en de cruciale rol van de hypotheekbank.

1. Registratiebelasting (ITP) vs. Verdeelrecht (AJD)

Het fundamentele verschil tussen een huis verkopen aan een derde en het uitkopen van een partner zit in de aard van de belasting. Omdat er bij een uitkoop geen ‘nieuw’ eigendom wordt overgedragen, maar een bestaand eigendom wordt herverdeeld, kwalificeert dit onder de zegelbelasting.

Vergelijking van de belastingtarieven

Om de fiscale impact inzichtelijk te maken, vergelijken we de standaard overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) met het verdeelrecht (Actos Jurídicos Documentados – AJD).

Expert Inzicht: “Veel Belgen vergelijken dit mechanisme met de Vlaamse ‘miserietaks’ (verdeelrecht). In Spanje is het principe gelijkaardig, maar de besparing ten opzichte van een reguliere verkoop is procentueel vaak nog groter.”

Rekenvoorbeeld: De impact in Andalusië

Stel: Een koppel, getrouwd in gemeenschap van goederen, bezit een villa in Marbella met een marktwaarde van € 400.000. Beide partners (A en B) bezitten 50%. Partner A wenst na de echtscheiding de volledige eigendom te verwerven.

• Scenario A (Foutieve kwalificatie als verkoop):

  Indien dit als verkoop zou worden behandeld, betaalt men 8% ITP.

  Kosten: 8% op € 200.000 (het deel van B) = € 16.000.

• Scenario B (Correcte Extinción de Condominio):

  Men past het verdeelrecht toe (in Andalusië momenteel 1,5% voor deze akten, hoewel tijdelijke verlagingen mogelijk zijn).

  Kosten: 1,5% op € 200.000 = € 3.000.

Conclusie: Door de correcte juridische route te kiezen, bespaart partner A in dit voorbeeld direct € 13.000.

2. Kritieke Valkuilen: Ruil en Schenking

Bij het uit onverdeeldheid treden is de balans van de compensatie cruciaal. De fiscus controleert streng of de uitkoopsom overeenkomt met de werkelijke marktwaarde. Elke afwijking kan leiden tot herkwalificatie naar een zwaarder belast regime.

Risico 1: De onbedoelde verkoop (Ruil)

Wanneer de mede-eigendom wordt beëindigd door het ruilen van vastgoed (bijvoorbeeld: Partner A krijgt het huis in Alicante, Partner B krijgt het huis in Málaga), beschouwt de Spaanse fiscus dit vaak als een Permuta (ruil).

• Gevolg: De transactie wordt belast als een verkoop. U betaalt de volledige registratiebelasting (ITP) van 8-10% in plaats van het lage verdeelrecht.

Risico 2: De verborgen schenking

Indien Partner A het deel van Partner B overneemt zonder een marktconforme financiële tegenprestatie te betalen, is er geen sprake van uitkoop, maar van een schenking (Donaciones).

• Gevolg: Schenkingsrechten in Spanje zijn progressief en regio-afhankelijk, variërend van 7,65% tot 34%.

• Nadeel: In tegenstelling tot erfbelasting, gelden voor schenkingen tussen niet-residenten vaak minder vrijstellingen.

3. Wat gebeurt er met de bestaande hypotheek?

Het wijzigen van de eigendomsakte bij de notaris betekent niet automatisch dat de bank de vertrekkende partner ontslaat uit zijn of haar verplichtingen. Dit is een veelvoorkomend misverstand met grote financiële risico’s.

De procedure verloopt in twee strikte stappen:

1. Extinción de Condominio (Notarieel): De eigendom wordt overgedragen naar één naam.

2. Novación de Hipoteca (Bancair): De lening wordt aangepast zodat enkel de overblijvende eigenaar aansprakelijk is.

Indien stap 2 wordt overgeslagen, blijft de vertrekkende partner (in ons voorbeeld B) hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld, zelfs als deze geen eigenaar meer is van de woning. Banken kunnen een ‘nieuwe’ rentevoet eisen of de novatie weigeren als de overblijvende partner onvoldoende solvabel is.

Let op: Zorg voor een schriftelijk akkoord van de bank over de Novación voordat u de notariële akte van verdeling ondertekent.

FAQ: Veelgestelde vragen over uit onverdeeldheid treden in Spanje

Hoeveel belasting betaal ik om mijn partner uit te kopen in Spanje?

U betaalt het verdeelrecht (AJD – Actos Jurídicos Documentados) over de waarde van het overgenomen aandeel. Afhankelijk van de autonome regio ligt dit tarief tussen de 0,5% en 1,5%. Dit is aanzienlijk lager dan de 8-10% overdrachtsbelasting bij een reguliere verkoop.

Is een ‘Extinción de Condominio’ hetzelfde als een verkoop?

Neen. Juridisch gezien is het een herverdeling van eigendom en geen vermogensoverdracht aan een derde partij. Fiscaal is dit gunstiger omdat het onder de zegelbelasting valt in plaats van de overdrachtsbelasting, mits er een correcte financiële compensatie plaatsvindt.

Kan ik mijn naam van de Spaanse hypotheek halen zonder boete?

Niet noodzakelijk. Het verwijderen van een naam vereist een hypotheeknovatie. Banken kunnen hiervoor administratieve kosten of een commissie aanrekenen (vaak 0,5% tot 1% van het openstaande kapitaal). Bovendien kan de bank de rentevoorwaarden herzien naar de huidige marktrente.

Wat als ik geen geld geef voor het deel van mijn partner?

Als er geen tegenprestatie (geld of overname van schuld) tegenover de overdracht staat, beschouwt de Spaanse fiscus dit als een schenking. U betaalt dan schenkingsbelasting, die kan oplopen tot 34%, in plaats van het lage verdeelrecht.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.