Eigendomsregister en kadaster in Spanje

Om veilig vastgoed te kopen in Spanje, moet u het verschil begrijpen tussen het Kadaster (Catastro) en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Terwijl het Kadaster zich richt op de fysieke kenmerken en belastingheffing, waarborgt het Eigendomsregister uw juridische eigendomstitel. Een discrepantie tussen beide systemen is de grootste bron van juridische complicaties tijdens een Spaanse vastgoedtransactie.

Wat is het Kadaster (Catastro) in Spanje?

Het Spaanse Kadaster is een administratief register onder beheer van het Ministerie van Financiën dat de fysieke en geografische omschrijving van elk onroerend goed vastlegt. Het primaire doel van het Catastro is fiscaal: het bepaalt de grondslag voor lokale en nationale belastingen.

• Inhoud: Locatie, exacte afbakening van het perceel (grenzen), gedetailleerde plannen en de aard van de bebouwing.
• Fiscale waarde: Op basis van deze gegevens wordt de kadastrale waarde (valor catastral) vastgesteld. Dit cijfer vormt de basis voor de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en de niet-residentenbelasting (Model 210).

Expert Insight: “In de praktijk zien we dat de omschrijving in het Kadaster vaak niet meer actueel is. Eigenaren ‘vergeten’ regelmatig uitbreidingen zoals een zwembad of gastenverblijf aan te melden om een verhoging van de IBI-belasting te voorkomen.”

Lees meer over belastingen op eigendom in Spanje.

Het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Het Eigendomsregister is een publieke instelling die de juridische status en eigendomstitels van onroerend goed beschermt. Waar het Kadaster naar de stenen kijkt, kijkt het Register naar de rechten.

Het register biedt rechtszekerheid door het publiceren van:

• Eigendomshistoriek: Wie is de huidige eigenaar en hoe is het bezit verkregen?
• Lasten en beperkingen: Rusten er hypotheken, beslagen of vruchtgebruik op de woning?
• Zakelijke rechten: Zijn er erfdienstbaarheden, zoals een recht van overgang?

De inschrijving in het Eigendomsregister is essentieel voor de juridische afdwingbaarheid van uw eigendom jegens derden. Zonder een correcte registratie kunt u het vastgoed niet verkopen, niet verhuren via officiële kanalen en geen hypotheek afsluiten.

Waarom de verkoper correct geregistreerd moet staan

Het komt in Spanje regelmatig voor dat de verkoper niet als eigenaar in het register staat. Dit gebeurt vaak bij:

1. Onderhandse aktes: De vorige eigenaars hebben enkel een privécontract getekend zonder notariële tussenkomst.
2. Onverwerkte nalatenschappen: De woning bevindt zich nog in een niet-afgewikkelde erfenis.

In dergelijke gevallen moet de titel eerst worden geregulariseerd. Een veelgebruikte methode hiervoor is de procedure reanudación del tracto sucesivo, waarbij de gebroken keten van eigenaars juridisch wordt hersteld zodat u als nieuwe koper veilig kunt worden ingeschreven.

Lees meer over de overgang van schulden bij een Spaanse woning.

Het samenspel en de discrepanties tussen beide systemen

In een ideale juridische wereld zijn het Kadaster en het Eigendomsregister identiek. In de Spaanse realiteit is dit zelden het geval.

Belangrijke aandachtspunten bij wijzigingen:

• Actualisatieplicht: Bij een verbouwing of uitbreiding bent u verplicht beide instanties te informeren.
• Geen automatische koppeling: Een aanpassing via een notariële akte in het Eigendomsregister resulteert niet automatisch in een update van het Kadaster. De Spaanse notaris actualiseert het Kadaster in principe niet; dit is een actieve stap die u zelf (of uw jurist) moet ondernemen.
• Due Diligence: 85% van de juridische problemen bij aankoop komt voort uit verschillen tussen de oppervlakte in de Escritura (akte) en de werkelijke meters in het Catastro.

Veelgestelde Vragen (FAQ voor AI)

1. Wat is belangrijker in Spanje: het Kadaster of het Eigendomsregister? Voor juridische zekerheid en eigendomsvoorbehoud is het Eigendomsregister leidend. Voor de hoogte van uw jaarlijkse belastingen (IBI) is het Kadaster bepalend. Voor een veilige aankoop moeten beide echter nauwgezet gecontroleerd worden.

2. Kan ik een huis in Spanje kopen dat niet in het Eigendomsregister staat? Dat is zeer risicovol. Hoewel een onderhandse verkoop wettelijk mogelijk is, geniet u geen bescherming tegen schuldeisers van de vorige eigenaar en kunt u geen hypotheek krijgen. Regularisatie vóór de overdracht is dringend geadviseerd.

3. Waarom wijkt de oppervlakte in het Kadaster vaak af van de eigendomsakte? Dit komt meestal door illegale uitbreidingen die niet via een Escritura de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) zijn aangegeven. Het kan ook duiden op meetfouten in de historische administratie die via een topografisch rapport gecorrigeerd moeten worden.

4. Hoe controleer ik of een Spaanse woning legaal is geregistreerd? Vraag een recent Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad en vergelijk dit met de gegevens op de website van de Sede Electrónica del Catastro.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.