Wetgeving Toeristische Verhuur Andalusië (VUT)

Verhuurt u een woning in Andalusië voor korte termijn via promotiekanalen (zoals Airbnb of Booking)? Dan valt u onder de strenge regels voor Viviendas de Uso Turístico (VUT), recent aangescherpt door Decreto 31/2024. U heeft een verplichte licentie (RTA-registratie) nodig, de woning moet voldoen aan specifieke comforteisen (o.a. vaste airco), en sinds 2024 kunnen gemeenten en Verenigingen van Mede-eigenaars nieuwe vergunningen blokkeren.

Wat is ‘Toeristische Verhuur’ volgens de Spaanse Wet?

Toeristische verhuur (VUT) in Andalusië wordt gedefinieerd als het tegen betaling aanbieden van een woning in een residentiële zone, waarbij de verhuur wordt gepromoot via toeristische kanalen (online platformen, makelaars, reisbureaus).

De kernmerken zijn:

• Commercialisatie: Gebruik van kanalen zoals Airbnb, Booking.com, of een eigen verhuurwebsite.

• Duur: Korte termijn verblijven (typisch per dag of week).

• Dienstverlening: Er worden hoteldiensten (schoonmaak tijdens verblijf, receptie) of incheck-services aangeboden.

Expert Inzicht: “Veel eigenaars verwarren toeristische verhuur met seizoensverhuur (LAU). De grens is scherp: adverteert u online voor korte vakanties? Dan is het toeristisch. Verhuurt u voor 3 maanden aan een overwinteraar zonder toeristische diensten? Dan valt dit onder de algemene huurwet.”

Wanneer is de wet NIET van toepassing?

• Gratis gebruik: U leent de woning uit aan vrienden of familie zonder betaling.

• Lange termijn (> 2 maanden): Verhuur voor langere periodes (bijv. aan overwinteraars of digitale nomaden) valt vaak onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mits er geen toeristische diensten worden aangeboden.

• Landelijk gebied: Woningen in ‘suelo rústico’ vallen onder de specifieke wetgeving voor Viviendas de Turismo Rural (VTAR), niet onder de standaard VUT-regels.

• Complexen (Apartamentos Turísticos): Wanneer u 3 of meer units in hetzelfde gebouw exploiteert, gelden de strengere regels voor toeristische appartementencomplexen.

Belangrijke Wijzigingen: Het Nieuwe Decreet 31/2024

In februari 2024 heeft de Junta de Andalucía de regels aangescherpt om de wildgroei aan vakantiewoningen en overlast te beperken. Dit zijn de vier cruciale wijzigingen die elke eigenaar moet kennen:

1. Macht aan de Gemeente: Gemeenten mogen nu beperkingen opleggen aan het aantal VUT’s op basis van stedenbouwkundige redenen. Check altijd eerst bij de Ayuntamiento of nieuwe licenties nog worden uitgereikt in uw wijk.

2. Veto door Buren: De Vereniging van Mede-eigenaars (Comunidad de Propietarios) moeten met een 3/5e meerderheid beslissen om nieuwe toeristische verhuur in het gebouw toe te laten.

3. Eén verantwoordelijke exploitant: Er moet één enkele verantwoordelijke entiteit (‘empresa explotadora’) zijn voor de administratie tegenover de overheid, zelfs als het beheer is uitbesteed.

4. 24-uurs bereikbaarheid: U (of uw beheerder) moet 24 uur per dag telefonisch bereikbaar zijn voor incidenten.

Fysieke Eisen aan de Woning (Comfort & Veiligheid)

Om een licentie te verkrijgen en te behouden, moet uw woning voldoen aan strikte kwaliteitseisen. De inspectie controleert hier streng op.

1. Klimaatbeheersing (Cruciaal)

• Mei t/m Augustus: Vaste airconditioning (koeling) is verplicht in alle slaapkamers en de woonkamer. Ventilatoren volstaan niet meer.

• September t/m April: Verwarming is verplicht in alle leefruimtes en slaapkamers.

2. Inrichting & Capaciteit

• Maximum capaciteit: Maximaal 15 personen per woning (indien de grootte dit toelaat) en maximaal 4 personen per kamer.

• Grootte: Minimaal 14 m² per persoon (richtlijn).

• Meubilair: Volledig ingerichte keuken, voldoende bestek/servies, beddengoed en kasten.

• Verduistering: Alle ramen moeten voorzien zijn van rolluiken of verduisterende gordijnen.

3. Veiligheid & Informatie

• EHBO-kit: Een verbanddoos moet aanwezig zijn.

• Toeristische Info: Fysieke of digitale gids met info over de regio, medische diensten, transport, winkels en restaurants.

• Klachtenboek: Het officiële ‘Hojas de Quejas y Reclamaciones’ moet beschikbaar zijn en duidelijk aangegeven worden.

• Schoonmaak: De woning moet professioneel gereinigd worden vóór elke check-in.

Administratieve Verplichtingen & Registratie

Het negeren van de administratieve molen is de snelste weg naar hoge boetes.

Stap 1: Registratie (RTA)

U moet een Declaración Responsable indienen bij het Registro de Turismo de Andalucía.

• U verklaart hierbij dat de woning voldoet aan alle eisen van Decreet 31/2024.

• Let op: Sinds 2024 moet u vaak ook een stedenbouwkundig attest van de gemeente (verklaring van verenigbaarheid) voorleggen.

• Na registratie ontvangt u een code (VFT/XX/00000). Deze code moet in elke advertentie staan.

Stap 2: Het Huurcontract & Gastenboek

Bij elke boeking bent u verplicht:

1. Een contract te tekenen met de huurder (vermelding van RTA-nummer, prijs, check-in/out).

2. Identiteitsgegevens van alle gasten ouder dan 16 jaar te noteren.

3. Deze gegevens binnen 24 uur door te geven aan de Guardia Civil of Policía Nacional (Hospederías systeem).

4. Het gastenregister 3 jaar te bewaren.

Stap 3: Financiële Transparantie

• Prijslijst: Moet beschikbaar zijn in de woning. Prijzen zijn “all-in” (incl. water, elektriciteit, schoonmaak bij aankomst, beddengoed).

• Annulering & Waarborg: Tenzij anders overeengekomen mag u maximaal 30% aanbetaling vragen. Bij annulering >10 dagen voor aankomst mag u 50% van de aanbetaling houden; <10 dagen mag u alles houden.

Fiscaliteit: Belastingen Betalen

Ook als niet-resident bent u belastingplichtig in Spanje over de huurinkomsten.

• Model 210: Als niet-resident dient u per kwartaal aangifte te doen van de huurinkomsten.

• Aftrekbare kosten: Inwoners van de EU mogen kosten (water, elektra, IBI, rente hypotheek, beheerskosten) aftrekken naar rato van de verhuurde dagen.

• Gegevensuitwisseling: Platformen zoals Airbnb delen uw inkomsten automatisch met de Spaanse fiscus (Hacienda). Het verzwijgen van inkomsten leidt gegarandeerd tot navorderingen.

Sancties en Boetes

De Junta de Andalucía treedt hard op tegen illegale verhuur en overlast.

Extra sanctie: Bij ernstige inbreuken kan uw verhuurlicentie worden ingetrokken of opgeschort (tot 3 jaar).

FAQ: Veelgestelde vragen over Verhuren in Andalusië

Kan de gemeenschap van eigenaren mijn Airbnb verbieden?

Ja.  De Comunidad moet met een 3/5e meerderheid beslissen  vakantieverhuur in het complex expliciet toelaten en kan de gemeenschappelijke kosten voor verhuurders verhogen met maximaal 20%.

Is een geluidsmeter verplicht?

Het nieuwe decreet van 2024 geeft gemeenten de bevoegdheid om geluidsmeters (‘sonómetros’) verplicht te stellen als voorwaarde voor de licentie, zeker in gebieden met veel overlast. Het is raadzaam dit preventief te installeren.

Mag ik kamers verhuren terwijl ik er zelf woon?

Ja, maar dit valt onder strikte regels. Als u de eigenaar bent en er woont, en u verhuurt kamers, moet u nog steeds voldoen aan de registratieplicht. De nieuwe wet maakt een duidelijk onderscheid tussen volledige woningverhuur en kamerverhuur.

Heb ik een “Licencia de Primera Ocupación” nodig?

Ja. Om te registreren als VUT heeft u in principe de Licencia de Ocupación (woonvergunning) nodig. Zonder dit document zal de gemeente of het register uw aanvraag weigeren.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.