De aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje is voor veel buitenlanders een aantrekkelijk avontuur. U kiest een project, betaalt de voorschotten en kijkt uit naar de oplevering. Maar wat als het project vertraging oploopt of niet wordt afgewerkt? In sommige gevallen kan u de aankoop van de nieuwbouw in Spanje annuleren en heeft u recht op terugbetaling van de voorschotten.
In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat er in de praktijk gebeurt wanneer u de aankoop van een Spaanse nieuwbouw annuleert, en hoe u effectief uw geld terugkrijgt via de bankgarantie of verzekeraar van de promotor.
1. Wanneer heeft u recht op terugbetaling van uw voorschot?
Bij de aankoop van een nieuwbouwproject in Spanje betaalt u meestal voorschotten aan de promotor tijdens de bouw. De Spaanse wet (Ley de Ordenación de la Edificación) verplicht de promotor om deze bedragen te waarborgen via een bankgarantie of verzekeringspolis, zodat u beschermd bent als het project niet wordt opgeleverd.
U heeft geen recht op terugbetaling wanneer u de aankoop annuleert om redenen die niet juridisch onderbouwd zijn. Denk bijvoorbeeld aan een echtscheiding, familiale omstandigheden of het feit dat u een ander project verkiest. In dat geval verliest u geheel of gedeeltelijk de reeds betaalde voorschotten. Raadpleeg hiervoor de boeteclausules in uw contract met de promotor.
U heeft in principe wel recht op terugbetaling van de betaalde voorschotten wanneer:
- de promotor het project niet kan opleveren, bijvoorbeeld door faling of overmacht, of;
- de contractueel vastgelegde opleverdatum wordt significant overschreden (vaak +/- een jaar, afhankelijk van uw contract).
In dat geval kun je de koopovereenkomst ontbinden en de terugbetaling van uw voorschotten (met interesten) eisen via de garantie die voor u werd afgesloten.
Opgelet: Het hele systeem van kopersbescherming in Spanje staat of valt dus met een correcte bankgarantie of verzekering. Betaal nooit een voorschot zonder een bankgarantie en controleer of de bankrekening waarop u stort ook de rekening is die vermeld staat in het garantiecontract.
Hier leest u meer over het belang van een bankgarantie.
2. Onderhandeling over de voorwaarden van de terugbetaling
De eerste stap in de praktijk is een onderhandeling met de promotor. Hierbij worden de concrete voorwaarden besproken:
- Welk bedrag wordt precies terugbetaald?
- Worden interesten toegevoegd aan het terug te betalen bedrag?
- Zijn er extra kosten of schadevergoedingen die u in rekening brengt? Heeft u aantoonbare schade geleden door de vertraging, zoals extra huurkosten? Dit kan deel uitmaken van de onderhandeling.
Hoewel de koper juridisch sterk staat, verloopt dit proces zelden automatisch. Een goede onderhandeling kan ervoor zorgen dat de terugbetaling volledig en zonder onnodige vertraging verloopt. In dit kader is het gebruikelijk om ook de economische inspectie in te lichten door middel van de officiële klachtenformulieren.
Indien er geen akkoord kan worden bereikt, bent u genoodzaakt om een gerechtelijke procedure te starten. Dit is vrij kostelijk. Daarnaast, afhankelijk van de werkdruk van de rechtbanken, kan een proces jaren duren.
U heeft dan ook de mogelijkheid om de financiële instelling rechtstreeks aanspreken. U moet dan zelf de wanprestatie aantonen (bv. met het koopcontract en een bewijs dat de opleverdatum is overschreden). Dit is complexer en vereist juridische bijstand.
3. Het sluiten van een dading tussen koper en promotor
Na de onderhandelingen wordt er meestal een dading opgemaakt tussen koper en promotor.
In die overeenkomst staan de afspraken over:
- het bedrag en de timing van de terugbetaling,
- de afstand van verdere aanspraken, en
- de beëindiging van de koopovereenkomst.
Na ondertekening van de dading is de promotor vrij om de woning opnieuw op de markt te brengen. Uiteraard pas wanneer u uw voorschotten effectief heeft teruggekregen.
4. Contact met de bank of verzekeraar van de promotor
De volgende stap is het aanspreken van de bankgarantie. De verzekeraar of financiële instelling die de garantie heeft uitgegeven, wordt gecontacteerd om de terugbetaling effectief te laten uitvoeren.
De koper moet in deze fase vaak nog enkele documenten ondertekenen, bijvoorbeeld een verklaring dat de garantie wordt ingeroepen en dat de koop formeel is beëindigd. Pas na deze administratieve stap kan de vrijgave van de gelden plaatsvinden.
5. De effectieve terugbetaling van de voorschotten
De manier waarop het geld uiteindelijk wordt terugbetaald, hangt af van het type garantie dat de promotor heeft afgesloten. Er bestaan twee mogelijkheden:
- De financiële instelling stort rechtstreeks aan de koper, of
- De instelling betaalt eerst aan de promotor, die vervolgens het bedrag doorstort aan de koper.
In beide gevallen is de bankgarantie of verzekeringspolis de sleutel tot een succesvolle terugbetaling. Zodra dit proces is afgerond, krijgt de koper zijn betaalde voorschotten – al dan niet vermeerderd met interesten – terug, en kan de promotor de woning opnieuw verkopen.
Wat als de promotor geen bankgarantie heeft? Zijn er dan alternatieven?
Conclusie: nieuwbouw in Spanje annuleren
Hoewel de wettelijke bescherming in Spanje duidelijk is, verloopt de terugbetaling van voorschotten bij een geannuleerde aankoop in de praktijk zelden vanzelf.
Promotoren en financiële instellingen hebben elk hun eigen procedures en vereisten, en zonder kennis van het Spaanse recht kan het proces makkelijk vertragen.
Bij Confianz begeleiden we kopers stap voor stap bij:
- de onderhandeling met de promotor,
- het opstellen van de dadingsovereenkomst, en
- de vrijgave van de bankgarantie of verzekeringspolis.
Zo bent u zeker dat u het bedrag waar u recht op hebt ook effectief ontvangt.
De belangrijkste conclusie is evenwel dat u moet zorgen dat u uw nieuwbouw in Spanje koopt met bankgarantie of verzekering. Doe geen betalingen zonder bankgarantie of verzekeringscontract. Zonder bankgarantie of verzekeringscontract bent u een vogel voor de kat.
Lees meer over het koopproces van een nieuwbouw in Spanje of beluister onze podcastaflevering over de stappen bij een koop op plan in Spanje.
