Zichtbare en verborgen gebreken in Spanje: wie is verantwoordelijk?

Is de verkoper aansprakelijk voor gebreken na de aankoop van een woning in Spanje? Ja, in Spanje is de verkoper wettelijk aansprakelijk voor verborgen gebreken (vicios ocultos), maar de termijnen en voorwaarden verschillen strikt tussen nieuwbouw en bestaande bouw (herverkoop). Bij bestaande woningen geldt een claimtermijn van slechts 6 maanden volgens het Burgerlijk Wetboek (Código Civil). Bij nieuwbouw beschermt de Wet op de Bouwpromotie (Ley de Ordenación de la Edificación – LOE) de koper met garantietermijnen van 1, 3 en 10 jaar, afhankelijk van het type gebrek. Een grondige voorbereiding tijdens de aankoop is cruciaal om discussies achteraf te vermijden.

Beluister ook onze podcastaflevering over wat u kan doen als u gebreken vaststelt na aankoop. 

Wat wordt in Spanje verstaan onder ‘gebreken’?

Een juridisch gebrek in Spanje is elk feit of elke omstandigheid die de kwaliteit van de constructie negatief beïnvloedt en het normale gebruik van de woning verhindert of ernstig beperkt.

Om juridisch als ernstig gekwalificeerd te worden, moet het gebrek van die aard zijn dat, indien u hiervan op de hoogte was geweest tijdens de onderhandelingen, u de aankoopprijs zou hebben heronderhandeld of volledig zou hebben afgezien van de koop.

Net als in België en Nederland maakt de Spaanse wetgeving een cruciaal onderscheid tussen twee categorieën:

1. Zichtbare gebreken

2. Verborgen gebreken (Vicios Ocultos)

1. Zichtbare gebreken: De onderzoeksplicht van de koper

Een gebrek is zichtbaar wanneer een gemiddelde koper – zonder professionele bouwtechnische kennis – het probleem kan vaststellen bij een normale inspectie.

Wie is verantwoordelijk? De koper. In Spanje heeft de koper een strikte onderzoeksplicht. Accepteert u de woning bij de notaris met zichtbare barsten, vochtplekken of kapotte tegels? Dan accepteert u deze staat en kunt u de verkoper hier achteraf niet meer op aanspreken.

Expert tip: “Wij zien dat discussies achteraf vermeden kunnen worden door een laatste inspectiebezoek vlak voor het tekenen van de ‘Escritura’ (akte).”

De uitzondering voor experts

Bent u zelf werkzaam in de bouwsector (bijvoorbeeld als architect of aannemer)? Dan oordeelt de Spaanse rechter strenger. Van u wordt verwacht dat u gebreken sneller herkent dan een leek.

Lees meer over hoe u een miskoop kan voorkomen.

2. Verborgen gebreken (Vicios Ocultos): Aansprakelijkheid van de verkoper

Een gebrek is juridisch ‘verborgen’ als het niet zichtbaar was tijdens de bezichtiging en zelfs niet ontdekt kon worden door een standaard inspectie. Denk aan structurele funderingsproblemen, ernstige lekkages in het leidingwerk in de muren, of aantasting door termieten.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk? De verkoper is enkel aansprakelijk als cumulatief aan deze drie voorwaarden is voldaan:

• Anterioriteit: Het gebrek bestond al vóór het tekenen van de koopakte.

• Onzichtbaarheid: Het gebrek was niet eenvoudig te ontdekken (latent).

• Ernst: Het gebrek maakt de woning ongeschikt voor gebruik of vermindert de waarde aanzienlijk.

Aansprakelijkheid en garanties bij Nieuwbouw (LOE)

Bij nieuwbouw in Spanje wordt de koper sterk beschermd door de Wet op de Bouwpromotie (LOE). Deze wet verplicht bouwpromotors en aannemers tot specifieke garanties.

Wat als u zelf niet aanwezig kunt zijn bij de oplevering van een nieuwbouw in Spanje?

Hier gelden drie wettelijke garantietermijnen (vanaf de datum van oplevering/aanvaarding van het werk):

• 1 Jaar (Afwerking): Voor materiële schade door gebreken in de afwerking (bijv. slecht schilderwerk, loslatende tegels, defecte keukenapparatuur).

• 3 Jaar (Bewoonbaarheid): Voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten. Dit omvat problemen met hygiëne, geluidsisolatie, energiebesparing en waterdichtheid (bijv. ernstige vochtproblemen of lekkende daken).

• 10 Jaar (Stabiliteit – Seguro Decenal): Voor fundamentele gebreken die de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen (bijv. verzakkingen, scheuren in draagmuren).

Lees meer over het koopproces van nieuwbouw in Spanje.

Belangrijk: De bouwpromotor is wettelijk verplicht een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (Seguro Decenal) af te sluiten. Vraag altijd bewijs van deze polis.

Let op bij ‘Eigenbouw’ (Autopromotor)

Bent u eigenaar van een stuk grond en laat u zelf bouwen? Dan bent u de ‘autopromotor’.

• De aannemer is naar u toe niet verplicht de tienjarige verzekering af te sluiten (u bent immers de bouwheer).

• Risico: Verkoopt u deze woning binnen 10 jaar? Dan bent u wettelijk verplicht deze dure verzekering alsnog af te sluiten ten gunste van de nieuwe koper, tenzij de koper hier expliciet van afziet (wat af te raden is).

Aansprakelijkheid bij Bestaande Woningen (Herverkoop)

Bij de aankoop van een bestaande woning (Segunda Mano) is de bescherming beperkter dan bij nieuwbouw. De basisregel is hier het Burgerlijk Wetboek (Código Civil).

De fatale termijn van 6 maanden De koper heeft slechts 6 maanden de tijd vanaf de overdracht van de sleutels (de notariële akte) om:

1. Het verborgen gebrek te ontdekken.

2. De verkoper formeel en bewijsbaar in gebreke te stellen.

Hoe stelt u de verkoper aansprakelijk?

Omdat juridische procedures in Spanje traag en kostbaar kunnen zijn, is de strategie cruciaal.

1. Expertiseverslag: Laat direct een technisch expert (Perito) een rapport opmaken over de oorzaak, de ouderdom van het gebrek en de herstelkosten.

2. Burofax: Stuur een aangetekend schrijven (via Burofax met inhoudsbevestiging) naar de verkoper.

3. Onderhandeling: Probeer eerst een minnelijke schikking te treffen.

Statistiek: Ervaring leert dat procedures over verborgen gebreken in Spanje gemiddeld 18 tot 24 maanden kunnen duren. In meeste van de gevallen is een schikking economisch voordeliger dan procederen, zeker als de verkoper een buitenlander is die Spanje dreigt te verlaten.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Wat is het verschil tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek in Spanje?

Een zichtbaar gebrek kan door een leek worden ontdekt tijdens een normale inspectie (bijv. een barst in het raam). Een verborgen gebrek (vicio oculto) is niet direct waarneembaar en manifesteert zich pas later (bijv. funderingsproblemen). Voor zichtbare gebreken is de koper na de akte verantwoordelijk; voor verborgen gebreken de verkoper (onder voorwaarden).

2. Hoe lang heb ik garantie op een bestaande woning in Spanje?

Bij de aankoop van een bestaande woning (herverkoop) heeft u een wettelijke termijn van 6 maanden na de akte om verborgen gebreken te melden bij de verkoper. Na deze periode vervalt uw recht op claimen volgens het Spaans Burgerlijk Wetboek, tenzij er sprake was van bedrog (dolus).

3. Is een bouwkundige keuring verplicht in Spanje?

Nee, een bouwkundige keuring is niet wettelijk verplicht, maar wordt zeer sterk aangeraden. Gezien de onderzoeksplicht van de koper, staat u juridisch zwak als u gebreken claimt die een expert vooraf had kunnen opmerken. Confianz adviseert altijd een technische due diligence.

4. Wat dekt de 10-jarige garantie (Seguro Decenal) precies?

De Seguro Decenal dekt uitsluitend ernstige structurele schade die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengt (zoals fundering en draagbalken). Het dekt geen esthetische gebreken, afwerkingsfouten of slijtage.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.