Miskoop in Spanje: Wat zijn uw rechten bij een getekend reservatiecontract?

Heeft u een reservatiecontract getekend voor een Spaanse woning en een aanbetaling gedaan, maar twijfelt u over de aankoop? Geen paniek: u bent juridisch (nog) niet verplicht om de woning te kopen. In tegenstelling tot het definitieve koopcontract (de compromis), dient een reservatiecontract slechts om de woning tijdelijk van de markt te halen. Hoewel u in veel gevallen uw eerste aanbetaling riskeert te verliezen bij annulering zonder geldige reden, zijn er specifieke juridische gronden waarop recuperatie van uw gelden wel mogelijk is.

Beluister ook onze podcastaflevering over cowboys op de Spaanse vastgoedmarkt. Beluister via Youtube, Spotify of Apple Podcasts.

Hieronder analyseren we uw juridische positie, het verschil tussen reservatie en aankoopverplichting, en hoe u uw aanbetaling kunt veiligstellen.

Een herkenbaar scenario: Spijt na de ‘vakantie-impuls’

Het komt vaak voor: u bezoekt met een makelaar diverse panden in de regio Alicante. De zon schijnt, de villa heeft een zwembad en u laat zich verleiden tot een snelle beslissing. U tekent ter plekke een reservatiecontract en maakt direct € 3.000 tot € 10.000 over om het pand te reserveren.

Eenmaal terug in België of Nederland doet u wat nader onderzoek, bijvoorbeeld via Google Maps. U ontdekt braakliggende percelen rondom de villa die u tijdens de bezichtiging niet waren opgevallen. De angst slaat toe: Wat als men hier gaat bouwen en mijn uitzicht of rust verdwijnt? U wilt van de koop af.

Let op: Dit scenario onderstreept het belang van rationele ‘de juridische controles’ boven emotionele besluitvorming. Een impulsieve handtekening zet juridische processen in gang die u beter proactief beheert.

Reservatie vs. Compromis: Wanneer zit u echt vast?

Het is cruciaal om het onderscheid te maken tussen een reservatiecontract en een privaat koopcontract (Compromis / Contrato de Arras).

Het Reservatiecontract

Met dit document haalt u de woning tijdelijk van de markt. Dit geeft uw advocaat de tijd om de juridische controles uit te voeren.

• Verplichting: U bent niet verplicht om over te gaan tot de effectieve aankoop.

• Risico: Zolang u geen compromis heeft getekend, is uw enige risico het verlies van het reservatiebedrag (meestal tussen de € 3.000 en € 10.000).

Lees meer over het reservatiecontract.

De valkuil van de snelle Compromis

Sommige makelaars proberen u direct een compromis te laten tekenen of eisen binnen korte termijn een betaling van 10% van de koopsom.

• Advies: Teken nooit een compromis en betaal geen 10% voorschot voordat uw advocaat de woning volledig juridisch en stedenbouwkundig heeft gecheckt.

• Feit: De Spaanse vastgoedmarkt is in de meeste regio’s niet gereglementeerd. Iedereen mag zich makelaar noemen. De notaris in Spanje heeft slechts een administratieve rol en adviseert u – in tegenstelling tot in België – niet over verborgen gebreken of illegale constructies.

Waarom u best niet onmiddellijk de compromis in Spanje ondertekent? We leggen het u uit met een praktijkvoorbeeld.

Kan ik mijn aanbetaling terugkrijgen na annulatie?

De hoofdregel is simpel: de eerste aanbetaling dient als garantie voor de verkoper dat u serieus bent. Trekt u zich terug zonder geldige juridische reden (bijvoorbeeld “ik heb me bedacht”), dan bent u dit bedrag in de regel kwijt.

Er zijn echter drie uitzonderingen waarbij u recht heeft op terugbetaling:

1. Juridische gebreken: Indien uit de controle blijkt dat de woning illegale elementen bevat, er bouwovertredingen zijn, of noodzakelijke vergunningen ontbreken, wordt het contract ontbonden en krijgt u uw geld terug.

2. Niet-vervulde essentiële voorwaarden: Wanneer de woning niet voldoet aan een voor u determinerende eigenschap die vooraf schriftelijk is gecommuniceerd.

   • Voorbeeld: U koopt specifiek voor vakantieverhuur. Blijkt uit onderzoek dat de woning geen verhuurlicentie kan krijgen? Dan is dit een geldige reden tot ontbinding, mits dit als voorwaarde was gesteld.

3. Foutieve informatieverstrekking: Als u via schriftelijke communicatie (e-mail, WhatsApp) kunt aantonen dat de makelaar u foutief heeft geïnformeerd over essentiële kenmerken van het pand.

“In dossiers waar cliënten vooraf duidelijk hun koopmotieven op papier hebben gezet, verhoogt de slaagkans om de reservatiesom te recupereren bij onvoorziene gebreken.” – Confianz.

Hoe beperkt u de schade van een miskoop?

Preventie is in Spanje uw sterkste juridische wapen. Volg deze stappen om uw positie te beschermen:

• Communicateer schriftelijk: Meld uw aankoopredenen (bv. verhuur, privacy, verbouwingsplannen) altijd per e-mail aan de makelaar en uw raadsman. Mondelinge toezeggingen zijn juridisch waardeloos.

• Gebruik opschortende voorwaarden: Laat uw advocaat clausules opnemen in het reservatiecontract. Bijvoorbeeld: “Onder voorbehoud van goedkeuring stedenbouwkundige status”.

• Wacht met de 10%: Betaal het grote voorschot pas na groen licht van uw advocaat (na de juridische controles).

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Ben ik verplicht het huis te kopen na het tekenen van een reservatiecontract? Neen, een reservatiecontract verplicht u doorgaans niet tot de aankoop van het vastgoed. Het dient enkel om de woning tijdelijk voor u te reserveren. U kunt nog van de koop afzien, al riskeert u dan wel uw reserveringsbedrag te verliezen.

Wanneer krijg ik mijn reserveringsgeld terug bij annulering? U heeft recht op terugbetaling als er tijdens de juridische controle zwaarwichtige gebreken aan het licht komen (zoals illegaliteit), of als er niet voldaan wordt aan vooraf schriftelijk vastgelegde opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een hypotheek of verhuurlicentie).

Is een mondelinge toezegging van een Spaanse makelaar rechtsgeldig? In theorie wel, maar in de praktijk is dit nauwelijks te bewijzen. In Spanje geldt: zorg dat elke toezegging over de staat, ligging of mogelijkheden van het pand schriftelijk (per e-mail) wordt bevestigd om discussies achteraf te vermijden.

Wat is het verschil tussen een reservatie en een ‘Contrato de Arras’? Een reservatie is een korte ‘optie’ met een klein bedrag (ca. € 3.000). Een Contrato de Arras is het formele koopcontract (compromis) waarbij u doorgaans 10% aanbetaalt. Dit laatste is juridisch bindend; bij annulering verliest u de 10% of moet de verkoper u het dubbele terugbetalen.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.