Stappenplan B&B starten in Spanje: Regels voor het binnenland (Valencia)

Kan u zomaar een B&B starten in het Spaanse binnenland? Neen, een Bed & Breakfast (B&B) starten in een Spaans landelijk gebied (Suelo No Urbanizable) is complex en vereist doorgaans een bestemmingswijziging via een Declaración de Interés Comunitario (DIC). De meeste percelen in het binnenland van de Comunidad Valenciana zijn bestemd als landbouw- of bosgebied en hebben geen automatische commerciële of toeristische licentie. Om hier legaal gasten te ontvangen, dient u een strikte administratieve procedure te doorlopen die aantoont dat uw project een maatschappelijk of economisch nut heeft voor de gemeente.

Expert Inzicht: “Veel kopers onderschatten de juridische status van ‘rustico’ grond. Zonder een goedgekeurde DIC is commerciële exploitatie simpelweg illegaal, wat kan leiden tot sluiting en forse boetes. De DIC is geen formaliteit, maar een volwaardig stedenbouwkundig project.”

Hieronder vindt u het gedetailleerde stappenplan voor het oprichten van een B&B in de Comunidad Valenciana.

Stap 1. Pre-project: De voorbereiding van de DIC

De eerste fase is de haalbaarheidsstudie. Omdat u een toeristische activiteit wilt ontplooien op grond die daar oorspronkelijk niet voor bestemd is, moet u de gemeente overtuigen via een Declaración de Interés Comunitario (Verklaring van Communautair Belang).

Cruciale voorwaarden:

• Minimale perceelgrootte: Uw perceel moet minimaal 5.000 m² groot zijn (in veel gemeentes ligt deze norm zelfs hoger, vaak rond de 10.000 m²).

• Professionele begeleiding: U dient een pre-project in, opgesteld door een architect. Dit omvat een voorstelling van de B&B, een landschapsintegratiestudie en een impactanalyse.

De architect heeft gemiddeld 1 à 3 maanden nodig om dit dossier samen te stellen. Vervolgens beoordeelt de gemeenteraad of uw pre-project in lijn ligt met de lokale belangen. Deze initiële beoordeling duurt eveneens 1 tot 3 maanden.

Stap 2. Definitief project: Gemeentelijke goedkeuring

Na een positief advies op het pre-project, start de fase van het definitief project. De eisen worden nu strikter en technischer.

Vereiste studies en documenten:

• Milieueffectrapportage: Bewijs dat de activiteit de landbouwomgeving niet schaadt.

• Nutsvoorzieningen: Officiële bevestigingen van leveranciers dat er voldoende capaciteit is voor elektriciteit en water.

• Afvalwaterzuivering: Gedetailleerde plannen voor waterzuivering (vaak via een septische tank met oxidatiesysteem), gezien er vaak geen riolering is.

De Canon (Belasting): Houd er rekening mee dat u bij een DIC vaak een jaarlijkse vergoeding (de Canon) moet betalen aan de gemeente voor het commerciële gebruik van landbouwgrond.

De gemeente toetst twee zaken:

1. Impact op de omgeving (milieu en landschap).

2. Kwaliteit van de huisvesting (minimumstandaarden voor toerisme).

Reken voor deze fase, inclusief het opstellen van het dossier en de goedkeuring door de gemeente, op een doorlooptijd van maximaal 2 jaar.

Stap 3. Regionale goedkeuring (Conselleria)

De gemeentelijke goedkeuring is niet het eindstation. Het dossier verhuist vervolgens naar de regionale overheid (de Generalitat Valenciana). Verschillende departementen, waaronder Toerisme (Turisme Comunitat Valenciana) en Milieu, moeten hun fiat geven.

• Doorlooptijd: Dit is de grootste bottleneck. De regionale overheid heeft wettelijk ruime termijnen, wat in de praktijk kan oplopen tot 3 jaar wachttijd.

• Resultaat: Pas na deze expliciete goedkeuring is de bestemmingswijziging een feit.

Belangrijke Uitzondering: De ‘Casa Rural’

Is de DIC-procedure te zwaar of duurt deze te lang? Onderzoek dan of uw pand kwalificeert als Casa Rural.

Wat is het voordeel? Indien uw project voldoet aan de specifieke eisen van een Casa Rural, kan u bij de gemeente een vrijstelling voor de DIC aanvragen. Dit verkort de procedure aanzienlijk.

De ‘20% Regel’: Een harde voorwaarde voor deze vrijstelling is dat u de bestaande bebouwing met niet meer dan 20% uitbreidt. Gaat u grootschalig bijbouwen, dan vervalt deze optie en valt u terug in de reguliere DIC-procedure.

Stap 4. Exploitatievergunning (Licencia de Actividad)

Zodra de DIC (of de vrijstelling) binnen is en de eventuele verbouwingswerken zijn opgeleverd, vraagt u de exploitatievergunning (Licencia de Apertura/Actividad) aan bij de gemeente.

Dit is de commerciële keuring van uw pand. De gemeente controleert of het gebouw voldoet aan alle normen voor:

• Brandveiligheid.

• Toegankelijkheid.

• Geluidsisolatie.

Let op: Het verkrijgen van de definitieve licentie kan in complexe gevallen lang duren (soms tot 4 jaar), maar vaak mag er gestart worden op basis van een ‘voorlopige verklaring’ (Declaración Responsable), mits het dossier volledig correct is ingediend.

Stap 5. Registratie en Start

De laatste administratieve horde is de formele registratie van uw onderneming.

1. Handelsregister: Registreer uw zaak (vergelijkbaar met de Belgische KBO).

2. Toeristisch Register: Verplichte inschrijving bij het toeristische departement van de regio (u krijgt dan een registratienummer dat u verplicht op uw website moet vermelden).

3. Voedselveiligheid: Indien u ontbijt of diner serveert, heeft u een specifieke vergunning voor voedselmanipulatie nodig.

Conclusie

Een B&B starten in het Spaanse binnenland is een juridisch traject van de lange adem. Reken op een procedure van 3 tot 5 jaar voor een volledig traject via de DIC. Het succes valt of staat met een correcte aankoop van het pand (due diligence) en de goodwill van de lokale overheid. Voor kleinschalige projecten is de route van de Casa Rural vaak interessanter vanwege de mogelijke vrijstelling van de DIC.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

Hoe lang duurt het om een vergunning voor een B&B te krijgen in Valencia?

Indien u de volledige DIC-procedure moet doorlopen voor een pand op landbouwgrond, moet u rekenen op een termijn van 3 tot 5 jaar voordat alle definitieve vergunningen rond zijn. Voor een Casa Rural met een vrijstelling kan dit traject aanzienlijk korter zijn (1 tot 2 jaar).

Wat is het verschil tussen een B&B en een Casa Rural in Spanje?

Juridisch gezien bestaat de term ‘B&B’ vaak niet in Spaanse regionale wetgeving; het valt vaak onder Hotel Rural of Pension. Een Casa Rural is een specifieke beschermde categorie voor kleinschalig toerisme in karakteristieke panden. Het belangrijkste verschil voor u is dat een Casa Rural vaak vrijgesteld kan worden van de zware DIC-procedure, mits u niet meer dan 20% uitbreidt.

Heb ik altijd een DIC nodig voor een B&B in het binnenland?

Neen. U heeft geen DIC nodig als uw pand zich in “stedelijk gebied” (Suelo Urbano) bevindt (de dorpskern). Ligt het pand in “landelijk gebied” (Suelo No Urbanizable), dan is een DIC in principe verplicht, tenzij u een vrijstelling verkrijgt als Casa Rural.

Wat is de minimale perceelgrootte voor een B&B op het platteland?

De algemene regel in de Comunidad Valenciana is minimaal 5.000 m². Echter, veel gemeentelijke bestemmingsplannen (PGOU) zijn strenger en eisen percelen van 10.000 m² of meer om versnippering van het landschap tegen te gaan.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.