bankgarantie

Kopen op plan in Spanje: de bankgarantie uitgelegd

De Wet Breyne bestaat in Spanje niet. Als u een appartement of villa op plan koopt, heeft u krachtens de Spaanse wet wel recht op een bankgarantie. In praktijk merken we echter vaak dat bankgaranties niet standaard worden voorzien in koop- of aannemingsovereenkomsten. Voor de bouwpromotor is dit immers niet goedkoop.

Dit artikel zal daarom kort toelichten hoe bankgaranties in Spanje werken bij een aankoop op plan.

Lees meer tips over de koop op plan in Spanje.

Wat is een bankgarantie?

Een bankgarantie waarborgt de betalingen van de koper aan de bouwpromotor voor faling en laattijdige oplevering. In het geval dat de bouwpromotor failliet gaat, bent u in principe verzekerd dat u uw betalingen gaat terugkrijgen. Hetzelfde geldt indien de werken laattijdig (+- 6 à 12 maanden) of gebrekkig worden opgeleverd. Juridisch gezien kan dit gestructureerd worden als een klassieke bankgarantie of als een verzekering.

Let op: er bestaan verschillende soorten bankgaranties. Er zijn zowel collectieve bankgaranties die gelden voor het gehele gebouw als bankgaranties die gelden voor een individueel plot. Deze laatste biedt de meeste waarborgen voor de koper.

Let op: het is aan te raden dat de uitreikende instantie is gevestigd op Spaans grondgebied.

Welke betalingen worden gedekt?

Alle betalingen worden gedekt. Dus niet alleen de tussentijdse betalingen, maar ook de eerste aanbetaling van het reservatiecontract en de btw. Ook de interesten (+- 6%)  op uw voorafbetalingen worden beschermd.

Er is een standaard garantie en een garantie op eerste verzoek. Bij de standaardversie zal er een rechterlijke uitspraak nodig zijn om de betalingen terug te krijgen.

Let op: Alle betalingen moeten gespecificeerd worden in de overeenkomst vooraleer zij worden gedekt.

Wie vraagt de bankgarantie aan?

Volgens de Spaanse wet is de bouwpromotor verplicht om de bankgarantie te voorzien. Sterker nog: vanuit een juridisch oogpunt is de bankgarantie een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Zonder bankgarantie kan de koper de koop annuleren, met teruggave van alle tussentijdse betalingen, vermeerderd met interesten. We stellen echter vaak vast dat we de bouwpromotor moeten aansporen om dit aan te vragen.

Het is wel zo dat er pas een bankgarantie in Spanje kan worden uitgereikt nadat u de eerste aanbetaling heeft verricht. Met andere woorden: wanneer de eerste betaling werd voldaan op de rekening van de bouwpromotor. In praktijk wordt de bankgarantie pas uitgegeven +- 40 dagen na de eerste betaling. Daarom adviseren wij om de betaling tijdelijk te blokkeren op een derdenrekening, tot we de bankgarantie hebben ontvangen.

Let op: de kost van een bankgarantie is altijd voor de bouwpromotor.

Hoelang is de bankgarantie geldig?

Uw betalingen worden in principe beschermt tot de oplevering van de werken. Juridisch is er sprake van de oplevering wanneer de ‘Licencia de Primera Ocupacion’ wordt uitgereikt door de gemeente. Dit document bepaalt dat het bouwwerk voldoet aan de lokale woningnormen, vergelijkbaar met het conformiteitsattest in België. Het is ook nodig indien u later wenst te verhuren. Daarnaast vervalt de bankgarantie ook wanneer de woning wordt overgedragen aan de koper.

Let op: het komt voor dat men een vervaltermijn van +- 2 jaar opneemt. Dit is een omstreden praktijk. Daarom is het belangrijk dat de bankgarantie tijdig wordt vernieuwd.

Lees meer over de oplevering van een nieuwbouw in Spanje.

Besluit

Kopen op plan brengt risico’s met zich mee. De bouwpromotor kan niet volgens de afspraken opleveren of zelfs failliet gaan. Met een bankgarantie worden deze risico’s geremedieerd, maar een terdege onderzoek blijft nodig. Indien u overweegt om een appartement of villa in Spanje op plan te kopen, kan Confianz u helpen met de juridische screening van de bouwpromotor en het aanvragen van een bankgarantie.

Hier vindt u alle stappen van de aankoop van een nieuwbouw in Spanje.

Update: mei 2021

Dit bericht delen?

Glenn Janssens

Glenn Janssens is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties in Spanje, Portugal en Frankrijk.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.