Meerwaardebelasting in Spanje uitgelegd

Bij de verkoop van een Spaans onroerend goed bent u wettelijk verplicht meerwaardebelasting te betalen op de gerealiseerde winst. Dit geldt voor zowel fiscale residenten als niet-residenten. Het is cruciaal om het onderscheid te maken tussen de nationale meerwaardebelasting (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial) en de gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal), aangezien beide van toepassing zijn bij verkoop.

In dit artikel focussen we op de nationale meerwaardebelasting voor onroerende goederen en hoe u deze correct berekent en optimaliseert.

Wanneer is de Spaanse meerwaardebelasting van toepassing?

De meerwaardebelasting is verschuldigd bij elke verkoop of schenking van vastgoed gelegen op Spaans grondgebied, ongeacht of de verkoper in Spanje of in het buitenland (zoals België of Nederland) woont.

De fiscale behandeling verschilt echter op basis van uw residentiestatus:

• Niet-residenten: U betaalt enkel belasting op de meerwaarde van het Spaanse vastgoed.

• Residenten: U bent in Spanje belastingplichtig op uw wereldwijde inkomen. Meerwaarden gerealiseerd in België (bv. verkoop van aandelen) zijn principieel ook belastbaar in Spanje.

Expert Tip: “Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje voorziet dat reeds betaalde meerwaardebelasting in België in mindering mag worden gebracht van de Spaanse belasting. Echter, aangezien België vaak geen meerwaardebelasting heft op privé-vermogen, is de volledige belasting meestal in Spanje verschuldigd.”

Hoe berekent u de belastbare basis? (Formule & Voorbeeld)

De belastbare basis is het verschil tussen de netto verkoopwaarde en de netto aankoopwaarde. U betaalt dus geen belasting op de volledige verkoopprijs, maar op de ‘zuivere’ winst na aftrek van kosten.

De formule luidt als volgt:

1. Verkoopwaarde: De werkelijke verkoopprijs min verkoopkosten (makelaar, gemeentelijke Plusvalía, energiecercifiaat).

2. Aankoopwaarde: De oorspronkelijke aankoopprijs plus aankoopkosten (notaris, registratierechten/ITP, BTW/IVA).

3. Verbouwingen: Kosten van substantiële verbeteringen (met factuur) mogen bij de aankoopwaarde geteld worden (rekening houdend met afschrijvingen).

Rekenvoorbeeld:

Stel, u kocht in 2015 een woning en verkoopt deze in 2024.

Let op: Het is illegaal om een lagere verkoopwaarde in de akte te zetten dan de werkelijke prijs (onder tafel betalen). Sinds 2016 controleert de Spaanse fiscus (Hacienda) streng op marktconformiteit. Bij fraude riskeert u zware boetes en strafrechtelijke vervolging.

Tarieven Meerwaardebelasting (2024/2025)

Het tarief dat u betaalt hangt af van uw fiscale woonplaats.

1. Voor Niet-Residenten (Belgen/Nederlanders met tweede verblijf)

Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19% op de nettomeerwaarde.

• In het bovenstaande voorbeeld (basis € 10.000) betaalt u € 1.900 belasting.

2. Voor Fiscale Residenten in Spanje

Residenten betalen volgens een progressief tarief (de Renta del Ahorro). De winst wordt samengeteld met andere beleggingsinkomsten.

De 3% Inhouding (Retención) voor Niet-Residenten

Bij verkoop door een niet-resident is de koper verplicht om 3% van de totale koopsom in te houden en direct door te storten aan de Spaanse fiscus. Dit is een voorschot op uw meerwaardebelasting om te voorkomen dat buitenlanders vertrekken zonder te betalen.

• Scenario A (Te veel ingehouden): De 3% inhouding is hoger dan de werkelijke belasting (19% op de winst). U kunt het verschil terugvorderen via een aangifte.

  • Termijn: Terugbetaling duurt gemiddeld 4 tot 12 maanden na aanvraag.

• Scenario B (Te weinig ingehouden): Uw winstbelasting is hoger dan de 3% inhouding. U moet het restbedrag binnen de 4 maanden na verkoop bijbetalen.

Praktijkvoorbeeld: In ons rekenvoorbeeld was de verkoopprijs € 240.000. De 3% inhouding bedraagt € 7.200. De werkelijke belasting was slechts € 1.900. U heeft recht op een terugvordering van € 5.300.

Vrijstellingen en Verminderingen

Er bestaan specifieke situaties waarin u geen of minder meerwaardebelasting betaalt.

Volledige Vrijstellingen (Enkel voor Residenten)

1. Herinvestering Gezinswoning: Verkoopt u uw hoofdverblijfplaats en herinvesteert u de volledige opbrengst binnen de 2 jaar in een nieuwe hoofdverblijfplaats (in Spanje of EU)? Dan bent u vrijgesteld. Let op: dit is een proportionele vrijstelling.

2. 65-Plussers: Bent u ouder dan 65 jaar en verkoopt u uw hoofdverblijfplaats (u woont er minstens 3 jaar)? Dan is de meerwaarde 100% vrijgesteld, zelfs zonder herinvestering.

3. Lijfrente (Renta Vitalicia): Voor andere panden (niet de gezinswoning) kunnen 65-plussers vrijstelling genieten indien de meerwaarde wordt omgezet in een levenslange lijfrente (tot een maximumbedrag).

Vermindering (Coeficientes de Abatimiento)

Voor panden aangekocht vóór 31 december 1994 geldt een complexe overgangsregeling waarbij een deel van de winst vrijgesteld kan zijn. Dit geldt enkel voor een verkoopwaarde tot € 400.000 per belastingplichtige.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Moet ik in België ook belastingen betalen op de verkoop van mijn huis in Spanje?

Neem. België heft in de regel geen meerwaardebelasting op de verkoop van buitenlands onroerend goed dat behoort tot het privévermogen. Er is geen dubbele belastingheffing bij verkoop.

2. Wat is het verschil tussen de Plusvalía Municipal en de meerwaardebelasting?

De Plusvalía Municipal is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, ongeacht of u winst of verlies maakt (hoewel dit bij verlies aanvechtbaar is). De nationale meerwaardebelasting (Ganancia Patrimonial) kijkt naar de werkelijke commerciële winst op het volledige pand. U betaalt ze meestal beide.

3. Wanneer krijg ik mijn 3% inhouding terug van de Spaanse fiscus?

Indien u geen winst heeft gemaakt of de belasting lager is dan de inhouding, moet u actief een teruggave indienen (Modelo 210). De verwerkingstijd varieert per regio, maar ligt doorgaans tussen de 6 en 12 maanden na indiening.

4. Geldt de Exit Tax op vastgoed in Spanje?

Neen. De Spaanse Exit Tax is een belasting op niet-gerealiseerde meerwaarden op aandelen (waardeportefeuille) wanneer u uw fiscale residentie verplaatst naar een ander land. Dit is niet van toepassing op onroerend goed, aangezien vastgoed belast blijft in Spanje bij een latere verkoop.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

Update: december 2025