Een woning in Spanje verkopen vereist een zorgvuldige voorbereiding, kennis van de Spaanse regelgeving en naleving van diverse fiscale en administratieve verplichtingen. In dit artikel vindt u een stappenplan van het verkoopproces, met bijzondere aandacht voor de juridische en fiscale aspecten waarmee buitenlandse verkopers rekening dienen te houden.
1. Uw woning in Spanje verkopen? Start met de voorbereiding van uw dossier
Vooraleer het onroerend goed op de markt wordt aangeboden, is het aan te raden dat alle juridische en administratieve stukken volledig en correct zijn. Bij een volledig dossier zal u sneller kunnen schakelen bij een verkoop en vermindert u de kans op ongewenste verrassingen. De volgende documenten dienen in elk geval beschikbaar te zijn voor een vlotte verkoop:
- Notariële eigendomsakte (Escritura pública de compraventa)
- Uw NIE-nummer
- Inventarislijst met de inboedel die u mee wenst over te dragen.
- Nota simple: een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), waarin het juridische statuut van het goed wordt bevestigd
- Kadastrale fiche (Descriptiva y Gráfica)
- Aanslagbiljetten en bewijzen van betaling van de onroerende voorheffing (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)
- Energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética – CEE)
- Conformiteitsattest (Licencia de primera o segunda ocupación), waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de bewoonbaarheidsnormen. Dit document is niet in elke regio verplicht.
- De statuten en recente notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars , indien het goed deel uitmaakt van een mede-eigendom
- Uw bankgegevens indien u een Spaans hypothecair krediet lopende heeft.
Het verdient aanbeveling om deze documenten te verifiëren teneinde juridische onregelmatigheden of onvolledigheden voorafgaand aan de verkoop te corrigeren. Hierdoor is de kans kleiner dat een kandidaat-koper zich achteraf terugtrekt uit de verkoop.
2. Verkoopstrategie: via makelaar of particulier
U heeft de keuze om:
- Een vastgoedmakelaar in te schakelen: deze staat in voor de promotie, bezichtigingen en de onderhandelingen met potentiële kopers. De gebruikelijke commissie bedraagt 3% tot 6% van de verkoopprijs.
- De verkoop zelf te organiseren (van particulier tot particulier): dit vereist een grotere mate van betrokkenheid, maar vermijdt makelaarskosten.
In beide gevallen is het aangewezen de marktwaarde van het onroerend goed realistisch in te schatten. Een schatting door een erkend expert kan hierbij uitkomst bieden. Houd bij de prijszetting rekening met de meerwaardebelastingen (zie hieronder).
3. Koopovereenkomsten
Wanneer een geïnteresseerde koper wordt gevonden, wordt doorgaans eerst het reservatiecontract ondertekend. Dit contract is vergelijkbaar met een optie. De koper betaalt een reservatiesom tussen doorgaans 1.500 euro en 10.000 euro (afhankelijk van de koopprijs) in ruil om de verkoop van de woning gedurende een bepaalde periode te blokkeren. Een reservatiecontract bevat dus de volgende elementen:
- De overeengekomen verkoopprijs
- De datum van de notariële overdracht
- De betalingsmodaliteiten door de koper
- De reservatieperiode, doorgaans 2 tot 4 weken
Binnen die periode kan de koper dan de juridische controles uitvoeren en kan de onderhandse koopovereenkomst (Contrato de Arras) worden opgemaakt. Hierin vindt u de gedetailleerde voorwaarden van de transactie terug. Het is gebruikelijk dat de koper op dit moment ook 10 procent van de koopprijs betaalt.
Het betreft een bindende overeenkomst: indien de koper zich zonder overeengekomen reden terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Indien de verkoper zich terugtrekt, is hij gehouden het dubbele van het ontvangen voorschot terug te betalen.
4. Notariële overdracht
De definitieve verkoop vindt plaats ten overstaan van een Spaanse notaris. Tijdens deze bijeenkomst:
- Wordt de escritura pública de compraventa ondertekend
- Vindt de betaling van de verkoopprijs plaats (meestal via bankcheque of onmiddellijke overschrijving)
- Wordt de eigendom officieel overgedragen en ontvangt de koper de sleutels
- Hierna de akte vervolgens ingeschreven in het eigendomsregister op naam van de koper
De kosten van deze handelingen zijn in beginsel ten laste van de koper, behoudens andersluidende afspraak.
5. Fiscale verplichtingen
a) Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal)
Deze belasting wordt geheven op de waardevermeerdering van de grond sinds de vorige overdracht. Zij is verschuldigd aan de gemeente waar het onroerend goed is gelegen en komt ten laste van de verkoper. Hier vindt u meer informatie over de berekening van de gemeentelijke meerwaardebelasting.
b) Nationale meerwaardebelasting
Een niet-resident verkoper is onderworpen aan een belasting van 19% op de gerealiseerde vermogenswinst. Het is mogelijk om kosten in aftrek te nemen. Het is belangrijk dat u op voorhand alle aankoop-, verbeterings- en renovatiekosten in kaart brengt en facturen verzamelt.
Er bestaan bepaalde vrijstellingen en verminderingen voor Spaanse residenten, bijvoorbeeld bij herinvestering in een hoofdverblijf binnen de EU of EER.
Hier vindt u meer informatie over de Spaanse meerwaardebelasting.
c) Voorheffing van 3% op de verkoopprijs (Retención del 3%)
Indien u niet-inwoner bent, is de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse fiscus (Agencia Tributaria) over te maken. Deze inhouding dient als voorschot op de meerwaardebelasting en kan door de verkoper worden verrekend via het formulier Modelo 210. Hier vindt u meer informatie over deze voorheffing.
d) Meldingen
Verkopers dienen in België of Nederland eventueel melding te maken van de verkoop in hun aangifte.
6. Afhandeling na de verkoop
Na de overdracht dient de verkoper nog enkele administratieve stappen te ondernemen:
- De Spaanse bankrekening dient pas te worden afgesloten nadat alle belastingen zijn voldaan, indien u een Spaanse bankrekening heeft.
- Contracten met nutsmaatschappijen (water, elektriciteit, internet) moeten worden opgezegd of overgedragen
- De gemeente moet worden geïnformeerd over de eigendomsoverdracht
- De vereniging van mede-eigenaars moet op de hoogte worden gebracht van de eigendomsoverdracht, indien van toepassing.
Conclusie
Een woning in Spanje verkopen als buitenlandse eigenaar vereist niet alleen kennis van het Spaanse vastgoedrecht, maar ook een grondige fiscale analyse. Een voorbereide verkoper ervaart immers een vlotte verkoop en minimaliseert zijn belastingen.
Heeft u vragen over vastgoed verkopen in Spanje? Confianz kan u bijstaan met de juridische afwikkeling van het verkoopproces. Neem gerust contact op.
