Bij het indienen van een omgevingsvergunningsaanvraag wordt vaak pragmatisch omgesprongen met stedenbouwkundige voorschriften. Indien een project niet perfect matcht met de voorschriften van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) of een verordening, wordt er gekeken naar de mogelijkheid om een afwijking te bekomen. Een recent en richtinggevend arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) van 7 mei 2026 (nr. RVVB-2526-0770) herinnert er ons echter aan dat de marge voor fouten onbestaande is.
De kernboodschap voor de vastgoed- en bouwpraktijk is helder: de overheid kan enkel een afwijking toestaan wanneer deze vooraf, expliciet en op de juiste rechtsbasis door de aanvrager is gemotiveerd. Gebeurt dit niet, dan is de overheid juridisch vleugellam en móét de vergunning worden geweigerd.
De casus: cumulatie van niet-gemotiveerde afwijkingen bij het aanvraagdossier omgevingsvergunning
De zaak betreft een omgevingsvergunning die door de deputatie van de provincie Limburg in beroep was verleend voor het bouwen van een eengezinswoning in Genk. Het project was gelegen binnen het RUP ‘Kernwinkelgebied’. Een omwonende stapte naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen en legde de vinger op de zere plek: het project week op tal van punten af van de stedenbouwkundige voorschriften (onder meer inzake dakvorm, bouwhoogte, verhardingsgraad en perceelsafsluiting), zonder dat deze afwijkingen correct waren aangevraagd of onderbouwd.
De vergunningverlenende overheid had getracht deze plooien in haar besluitvorming glad te strijken door zelf te motiveren waarom de afwijkingen “beperkt van aard” waren, of door corrigerende voorwaarden op te leggen. De Raad maakte hier echter korte metten mee.
Artikel 4.4.1/0 VCRO: de aanvrager is aan zet
De spil van het arrest is de strikte toepassing van artikel 4.4.1/0 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Deze algemene bepaling werd ingevoerd bij decreet van 17 mei 2024 en stelt onomwonden:
“Er kan slechts toepassing gemaakt worden van de afwijkingen, vermeld in dit hoofdstuk, op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager.”
Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat deze bepaling doelbewust werd ingevoerd om de efficiëntie te verhogen. Het is niet de taak van de vergunningverlenende overheid om in het dossier zelf op zoek te gaan naar toepasselijke afwijkingsbepalingen.
In het besproken arrest stelde de Raad vast dat het aanvraagdossier fundamentele gebreken vertoonde:
- Ontbrekende aanvragen: Voor het afwijkend materiaalgebruik, de hoogte van de afsluiting en de overschrijding van de maximale verhardingsgraad ontbrak elk spoor van een formeel verzoek of een motivering door de aanvrager. De overheid had deze afwijkingen dus simpelweg niet mogen toestaan.
- Foutieve rechtsbasis: Voor de afwijking van de dakvorm (plat dak in plaats van het voorgeschreven hellend dak) steunde de aanvrager zijn motivering op de stelling dat het RUP ouder was dan 15 jaar. De aanvrager verwarde hierbij de wettelijke regeling voor Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA’s) met die van een RUP. Voor een RUP bestaat een dergelijke afwijkingsregeling wegens ouderdom immers niet. De Raad oordeelde bijgevolg dat er geen sprake was van een ‘gemotiveerd verzoek’ in de zin van de wet.
De louter kwantitatieve en stedenbouwkundige misvatting van overheden
Daarnaast bevat het arrest een belangrijke les voor vergunningverlenende besturen. De Raad stelde louter ten overvloede vast dat de deputatie het “beperkte karakter” van de afwijkingen (zoals vereist door art. 4.4.1, §1 VCRO) onvoldoende had gemotiveerd.
Besturen vervallen te vaak in twee klassieke fouten:
- Een louter kwantitatieve benadering: Stellen dat een overschrijding van de bouwhoogte met “slechts 29 cm” of een verharding met “slechts 2%” automatisch beperkt is, volstaat niet. De discrepantie moet kwalitatief worden geduid in het licht van de doelstellingen van het voorschrift.
- De verwarring met de ‘goede ruimtelijke ordening‘: Overwegen dat een plat dak esthetisch beter aansluit bij de buur, is een argument dat thuishoort bij de toets aan de goede ruimtelijke ordening. Het toont echter niet aan of de afwijking het voorschrift zelf (en de essentiële keuzes van de planoverheid) al dan niet aantast. Het beperkte karakter moet worden aangetoond ten opzichte van het voorschrift, niet louter ten opzichte van de feitelijke omgeving.
Tot slot herinnert de Raad eraan dat ook de cumulatie van afwijkingen expliciet moet worden onderzocht. Zelfs als elke afwijking op zich beperkt is, kan het geheel aan afwijkingen ervoor zorgen dat de ratio legis van het RUP volledig wordt uitgehold. Een loutere stijlformule in het besluit dat de gecumuleerde effecten “beperkt” zijn, is juridisch ontoereikend.
Lees meer over het afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften.
Conclusie: een grondige pre-screening is essentieel voor uw aanvraagdossier omgevingsvergunning
Dit arrest spijkert de juridische krijtlijnen van het vergunningsproces onverbiddelijk vast. Als aanvrager (of diens architect/raadsman) mag u er nooit op vertrouwen dat de overheid eventuele hiaten in uw afwijkingsaanvraag wel zal rechttrekken of zal opvangen via vergunningsvoorwaarden.
Elke afwijking – hoe minimaal ook – moet vanaf de aanvang (ab initio):
- Expliciet als afwijking worden geïdentificeerd;
- Concreet en kwalitatief worden gemotiveerd;
- Stoelen op de exact juiste rechtsbasis binnen de VCRO.
Een grondige, voorafgaande screening van de vergunningsaanvraag op compliancy met alle verordenende voorschriften is dan ook de enige manier om procedureslagen, tijdverlies en uiteindelijke vernietiging bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen te voorkomen.
Heeft u vragen over de conformiteit van uw omgevingsvergunning of wenst u een strategische screening van uw dossier alvorens dit in te dienen? Neem contact op met Confianz voor gespecialiseerd stedenbouwkundig en juridisch advies.
