Lors du dépôt d'une demande de permis d'aménagement, les prescriptions d'urbanisme sont souvent interprétées de manière pragmatique. Si un projet ne correspond pas parfaitement aux prescriptions d’un plan d’aménagement du territoire (RUP) ou d’un règlement, on examine la possibilité d’obtenir une dérogation. Un document récent et faisant autorité arrêt du Conseil des litiges en matière d'autorisations (RvVb) du 7 mai 2026 (n° RVVB-2526-0770) nous rappelle toutefois que la marge d'erreur est nulle.
Le message essentiel pour les professionnels de l'immobilier et du bâtiment est clair : les pouvoirs publics ne peuvent accorder une dérogation que si celle-ci a été motivée au préalable par le demandeur, de manière explicite et sur la base juridique appropriée. Si ce n'est pas le cas, les pouvoirs publics se trouvent dans une impasse juridique et sont tenus de refuser le permis.
Le cas : cumul de divergences non motivées dans le dossier de demande de permis d'environnement
L'affaire concerne un permis d'aménagement délivré en appel par le conseil provincial du Limbourg pour la construction d'une maison individuelle à Genk. Le projet était situé dans la zone RUP ‘ Kernwinkelgebied ’. Un riverain a saisi le Conseil des litiges en matière d'autorisations et a mis le doigt sur le problème : le projet s'écartait sur de nombreux points des prescriptions d'urbanisme (notamment en matière de forme de la toiture, de hauteur de construction, de degré de revêtement et de clôture de la parcelle), sans que ces dérogations aient été correctement demandées ou justifiées.
L'autorité chargée de délivrer les permis avait tenté d'aplanir ces difficultés dans son processus décisionnel en expliquant elle-même pourquoi les dérogations étaient “ de nature limitée ”, ou en imposant des conditions correctives. Le Conseil y a toutefois mis un terme sans ménagement.
Article 4.4.1/0 du VCRO : la balle est dans le camp du demandeur
Le cœur de l'arrêt réside dans l'application stricte de l'article 4.4.1/0 du Code flamand de l'aménagement du territoire (VCRO). Cette disposition générale a été introduite par décret du 17 mai 2024 et stipule sans ambiguïté :
“ Les dérogations mentionnées dans le présent chapitre ne peuvent être appliquées que sur demande motivée du demandeur de permis. ”
Il ressort des travaux préparatoires du Parlement que cette disposition a été introduite délibérément afin d'améliorer l'efficacité. Il n'appartient pas à l'autorité chargée de délivrer les autorisations de rechercher elle-même, dans le dossier, les dispositions dérogatoires applicables.
Dans l'arrêt en question, le Conseil a constaté que le dossier de demande présentait des vices fondamentaux :
- Demandes manquantes: En ce qui concerne l'utilisation de matériaux non conformes, la hauteur de la clôture et le dépassement du degré maximal de compactage, il n'y avait aucune trace d'une demande officielle ni d'une justification de la part du demandeur. Les autorités n'auraient donc tout simplement pas dû autoriser ces dérogations.
- Base juridique erronée : En ce qui concerne la dérogation relative à la forme du toit (toit plat au lieu du toit en pente prescrit), le demandeur a fondé son argumentation sur le fait que le RUP datait de plus de 15 ans. Ce faisant, le demandeur a confondu la réglementation légale relative aux plans d'aménagement spéciaux (BPA) avec celle applicable à un RUP. En effet, pour un RUP, une telle dérogation fondée sur l'ancienneté n'existe pas. Le Conseil a donc estimé qu’il ne s’agissait pas d’une ‘ demande motivée ’ au sens de la loi.
L'erreur purement quantitative et urbanistique des pouvoirs publics
Par ailleurs, cet arrêt contient une leçon importante pour les autorités chargées de délivrer les autorisations. Le Conseil a constaté, à titre purement accessoire, que la députation n’avait pas suffisamment motivé le “ caractère limité ” des dérogations (comme l’exige l’article 4.4.1, § 1 du VCRO).
Les conseils d'administration commettent trop souvent deux erreurs classiques :
- Une approche purement quantitative: Il ne suffit pas d'affirmer qu'un dépassement de la hauteur de construction de “ seulement 29 cm ” ou un revêtement de “ seulement 2% ” est automatiquement limité. L'écart doit être interprété de manière qualitative à la lumière des objectifs de la réglementation.
- La confusion avec le ‘ bon aménagement du territoire »‘ : Considérer qu’un toit plat s’harmonise mieux, sur le plan esthétique, avec celui du voisin est un argument qui relève de l’appréciation au regard de l’aménagement du territoire. Il ne démontre toutefois pas si la dérogation porte ou non atteinte à la prescription elle-même (et aux choix essentiels des autorités chargées de l’aménagement du territoire). Le caractère limité doit être démontré par rapport à la prescription, et non pas simplement par rapport à l’environnement concret.
Enfin, le Conseil rappelle que le cumul des dérogations doit également faire l'objet d'un examen explicite. Même si chaque dérogation est, en soi, limitée, l'ensemble des dérogations peut avoir pour effet de vider complètement de sa substance la ratio legis du RUP. Une simple formule de style dans la décision indiquant que les effets cumulés sont “ limités ” est juridiquement insuffisante.
En savoir plus sur les dérogations aux règles d'urbanisme.
Conclusion : une présélection approfondie est essentielle pour votre dossier de demande de permis d'environnement.
Cet arrêt définit de manière inflexible les contours juridiques de la procédure d'octroi de permis. En tant que demandeur (ou son architecte/conseiller), vous ne devez jamais compter sur le fait que l'administration comblera d'éventuelles lacunes dans votre demande de dérogation ou les compensera par des conditions d'octroi de permis.
Toute divergence, aussi minime soit-elle, doit, dès le début (ab initio) :
- Être explicitement identifiés comme des cas particuliers ;
- être motivé de manière concrète et qualitative ;
- Sièges reposant sur une base juridique parfaitement adaptée au sein de la VCRO.
Un examen préalable approfondi de la demande de permis visant à vérifier sa conformité à l'ensemble des dispositions réglementaires est donc le seul moyen d'éviter les recours administratifs, les pertes de temps et, à terme, l'annulation de la décision par le Conseil des litiges en matière de permis.
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