Vous souhaitez vendre votre maison en Espagne ? Une bonne préparation administrative est alors essentielle pour éviter les retards ou les amendes. Les transactions immobilières espagnoles requièrent un ensemble spécifique de documents, allant du titre de propriété et du certificat de conformité à la preuve de résidence fiscale.
Cet article détaille tous les documents juridiques et de planification nécessaires pour une vente en toute sécurité.
À lire également : la procédure de vente d'un bien immobilier en Espagne.
1. L'acte notarié (Escritura) et l'Obra Nueva
La description figurant dans votre acte notarié est-elle toujours d'actualité ? Pour la vente de votre propriété espagnole, le Inscription au registre du commerce (titre de propriété) la base. Cependant, un problème fréquent est que la réalité physique du bien ne correspond plus à la description qui en est faite dans l'acte de propriété. Par exemple, vous avez élargi la terrasse, construit une piscine ou ajouté un garage ? Si c'est le cas, le surface construite (zone bâtie) n'existe plus.
En Espagne, il est obligatoire d'apporter des modifications à la à l'extérieur du bien à officialiser par le biais d'un Déclaration d'intention (déclaration de nouvelle construction).
L'avis d'un expert : "Dans la pratique, nous constatons que dans environ 40% des reventes sur la Costa Blanca, les mètres carrés indiqués dans l'acte ne correspondent pas à la réalité. L'absence de régularisation peut bloquer la vente, car la banque de l'acheteur sera alors dans l'incapacité de lui accorder un prêt hypothécaire".
-
Rénovations intérieures : En règle générale, il n'est pas nécessaire de déclarer les modifications intérieures (nouvelle cuisine, revêtement de sol), sauf si la surface habitable change.
-
Rénovations extérieures : Toute augmentation du volume ou de la surface bâtie doit être enregistrée.
2. Inscription au registre foncier et au registre de la propriété
Pourquoi un cadastre correct est-il essentiel ? Outre l'acte notarié, toutes les modifications doivent également être mises en œuvre dans la Registre de la propriété (Registre de la propriété) et le Catastro (Registre foncier). Cet enregistrement est directement lié à l'impôt IBI (Impôt sur les biens incorporels).
L'IBI (ou SUMA dans la province d'Alicante) est calculé sur la base de la valeur cadastrale.
-
Exemple : Vous achetez une villa de 120 m² avec une évaluation SUMA de 300 €. Par la suite, vous construisez légalement ou illégalement un garage de 40 m². Cela augmente la base imposable et peut-être le SUMA à 350 €.
En tant que vendeur, vous êtes généralement tenu de livrer le bien "libre de toute charge et conforme aux règles". Toute anomalie doit être régularisée avant la vente. Confianz peut vous aider à cet égard.
3. Certificats d'architecture et d'urbanisme
Pour prouver que votre bien est légal et répond aux normes de logement, deux documents spécifiques sont indispensables.
Le certificat de conformité (Cédula de Habitabilidad)
Ce document, également appelé permis de logement, prouve que le bien immobilier répond aux exigences minimales de l'Espagne en matière d'hygiène, de sécurité et de taille. En l'absence d'un Cédula l'acheteur ne peut pas mettre les contrats d'eau et d'électricité à son nom.
-
Validité : Selon les régions, ce certificat est valable 5 ou 10 ans.
-
Action : Vérifiez la date d'expiration à temps ; le renouvellement peut prendre plusieurs semaines.
L'extrait d'urbanisme (Certificado de No Infracción Urbanística)
Ce certificat, qui peut être demandé à la municipalité (Mairie), confirme qu'il existe des aucune violation des règles de construction ont été établis sur le terrain et qu'il n'y a pas d'amendes en suspens. Pour un acheteur potentiel, ce document est sacré : il garantit que la municipalité ne peut pas soudainement exiger la démolition d'une piscine ou d'une extension illégale.
4. Fiscalité : l'impôt sur les plus-values et le régime 3%
Le règlement de l'impôt sur la vente diffère fondamentalement pour les résidents et les non-résidents.
Pour les non-résidents
Vous habitez en Belgique ou aux Pays-Bas et la propriété espagnole est une résidence secondaire ? Dans ce cas, l'acheteur est tenu d'appliquer la 3% retenue à la source (Retenues) a été ajouté.
-
L'acheteur conserve 3% du prix de vente et les verse directement aux autorités fiscales espagnoles (Hacienda) à titre d'avance sur l'impôt sur les plus-values.
-
Forme : Modèle 210 (ou 214 dans le passé).
-
L'impôt réel sur les plus-values est-il inférieur au 3% retenu ? Si c'est le cas, vous pouvez récupérer la différence, à condition d'avoir payé correctement vos impôts de non-résident au cours des dernières années.
Pour les résidents fiscaux
Vous résidez de manière permanente en Espagne ? Si oui, vous êtes assujetti à l'IRPF (impôt sur le revenu). Vous devrez présenter une demande par l'intermédiaire d'un certificat de résidence fiscale (certificado de residencia fiscal) prouvant que vous êtes résident fiscal.
-
Exemption : Dans certains cas (par exemple, les personnes âgées de plus de 65 ans qui vendent leur résidence principale et qui remplissent certaines conditions), vous pouvez être exonéré de l'impôt sur les plus-values.
-
Risque : Les autorités fiscales vérifient strictement si vous séjournez effectivement en Espagne. Les déclarations incorrectes sont passibles d'amendes élevées.
Remarque : En plus de l'impôt national sur les plus-values, il y a aussi l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Plusvalía Municipal. Il s'agit d'une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur des terrains, qui est de 1,5 million d'euros. toujours doit être payé lors de la vente.
5. Liste de contrôle : Tous les documents nécessaires en un coup d'œil
Préparez les documents suivants pour votre avocat ou votre courtier :
-
Les actes de propriété :
-
L'original Escriture (acte d'achat notarié).
-
Extrait récent du Registre de la propriété (Note Simple).
-
-
Urbanisme et logement :
-
Certificat de conformité valide (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera / Segunda Ocupación).
-
Extrait d'urbanisme (Certificat de non-infraction).
-
Certificat de performance énergétique (CPE ou Certificat d'efficacité énergétique).
-
-
Financier et fiscal :
-
Dernier avis d'évaluation de l'IBI (SUMA).
-
Preuve du paiement de la VvE (Communauté des propriétaires) le cas échéant.
-
Factures d'eau et d'électricité récentes.
-
Preuve de résidence fiscale (le cas échéant).
-
-
Personnels :
-
Passeport ou carte d'identité en cours de validité.
-
Document original de la NIE (Numéro d'identification de l'étranger).
-
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les documents légalement requis pour vendre une maison en Espagne ? Les documents légalement requis sont un extrait récent du registre de la propriété (Nota Simple) et le certificat de performance énergétique (EPC).
Quelle est la différence entre la déduction 3% et la Plusvalía Municipal ? La déduction 3% est une avance sur l'impôt national sur les bénéfices pour les non-résidents (versée à l'État). La Plusvalía Municipal est un impôt totalement distinct sur la plus-value foncière, que vous payez à la municipalité où se trouve la propriété.
Puis-je vendre ma maison en Espagne si je n'ai pas déclaré de travaux de rénovation ? Oui, mais cela complique considérablement la vente. L'acheteur peut exiger que vous régularisiez la situation (au moyen d'un acte "Obra Nueva") avant le transfert, ou déduire le coût de cette régularisation du prix de vente. Dans certains cas, l'acheteur n'obtiendra pas de prêt hypothécaire si l'acte ne correspond pas à la réalité.
Avez-vous besoin d'aide pour vendre votre propriété sur la Costa Blanca ? Nous vous mettrons volontiers en contact avec des courtiers et des avocats spécialisés qui vous garantiront un dossier étanche.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
