Acheter une nouvelle construction en Espagne : Le plan en 5 étapes pour un achat en toute sécurité

Vous souhaitez acheter une nouvelle construction en Espagne ? Le processus d'achat est fondamentalement différent de celui de la Belgique ou des Pays-Bas. En effet, vous achetez un produit inachevé dans un système juridique différent. Cet article vous guide à travers les cinq étapes cruciales du processus d'achat : de la réservation à l'acte notarié, en passant par les vérifications essentielles pour protéger votre investissement.

Vous pouvez également écouter notre podcast sur l'achat d'une nouvelle propriété en Espagne à l'adresse suivante Youtube, Apple Podcasts ou Spotify.

Étape 1 : Le contrat de réservation (Contrato de Reserva)

Quelle est la première étape de l'achat d'une nouvelle construction en Espagne ? La première étape juridique consiste à signer un contrat de réservation. Il s'agit d'un document sommaire (généralement d'une page) qui retire temporairement le bien du marché, généralement pour une période de 30 jours. Il bloque le prix et le terrain ou l'appartement concerné.

Contrairement aux biens existants (revente), les conditions sont strictes dans les nouvelles constructions :

• Frais de réservation : Vous payez un montant compris entre 6 000 et 11 000 euros.

• Risque : Le montant de la réservation est légalement recouvrable Si vous changez d'avis sans raison juridique valable.

Conseil d'expert : "Ne signez jamais un contrat de réservation sans avoir vérifié les informations de base du promoteur. Une fois le contrat signé, vous perdrez votre acompte si l'accord ne se concrétise pas de votre propre fait".

En savoir plus sur le contrat de réservation.

Étape 2 : Contrôles juridiques 

Entre la réservation et le compromis, l'étape la plus importante a lieu : le contrôle juridique du projet. Pour sécuriser votre achat, trois points essentiels doivent être vérifiés avant de procéder à d'autres paiements.

1. Permis de construire (Licencia de Obras)

Un permis de construire en bonne et due forme a-t-il été délivré par la municipalité ? C'est la base de tout.

• Remarque : Cela s'applique non seulement à votre propriété, mais aussi à l'urbanisation (piscines, zones communes). Sans autorisation, une banque belge pas de financement de la libération.

Que se passe-t-il si le permis de construire n'a pas encore été délivré ?

2. Conformité des plans et des matériaux

Les permis correspondent-ils aux plans commerciaux ? Nous vérifions les Plan de l'habitat (plan de logement) et le Mémoire des calendriers (spécifications). Les écarts ou changements entre le projet approuvé et la construction effective conduisent ultérieurement à des coûts de régularisation élevés, voire à l'illégalité.

3. Solvabilité et garantie bancaire

Le promoteur est-il propriétaire du terrain et en bonne santé financière ? La législation espagnole exige des promoteurs qu'ils fournissent un garantie bancaire (Aval Bancario) pour délivrer toutes les avances que vous payez.

• Fonction : En cas de faillite du promoteur ou de retard de livraison, la banque garantit que vous serez remboursé.

• La réalité : Bien que la loi l'exige, tous les promoteurs n'offrent pas spontanément cette possibilité. Exigez toujours cela.

En savoir plus sur la garantie bancaire dans un plan de vente.

Étape 3 : Le compromis (Contrato Privado de Compraventa)

Quand l'achat devient-il définitif ? Après un examen positif, vous signerez le accord/compromis d'achat privé. Il s'agit d'un accord juridiquement contraignant qui définit toutes les conditions d'achat, les clauses de modification et la date exacte d'achèvement.

• Calendrier de paiement : À partir de ce moment, les paiements intermédiaires (souvent des tranches allant de 10% à 20% sur la base d'un calendrier de paiement fixe) commencent.

• La sécurité : Opter pour des paiements par l'intermédiaire d'un compte de tiers ou demander chaque transfert individuel une garantie bancaire. Cette garantie protège l'intégralité de votre dépôt.

• Retards : Les nouveaux projets de construction en Espagne sont souvent retardés. Par défaut, le compromis inclut une clause de report qui permet au promoteur de prolonger l'achèvement de 2 à 6 mois sans pénalité.

Statistiques : Nos archives montrent que plus de 60% de projets espagnols de construction neuve est livrée avec retard. Prévoyez une sécurité à cet effet.

Étape 4 : Achèvement et contrôle technique

Une fois la construction physiquement terminée, vous ne pouvez pas emménager immédiatement. Quatre contrôles formels sont nécessaires avant que l'acte puisse être exécuté.

1. Certificat d'achèvement architectural (Certificado de Final de Obra) : L'architecte déclare que la construction a été réalisée conformément aux plans. Vous trouverez ici des informations détaillées sur l'achèvement d'un nouveau bâtiment en Espagne.

2. Certificat de conformité (LPO) : Sur la base du certificat susmentionné, nous demandons au Déclaration de responsabilité de premier recours à.

   • Importance : Sans ce document, vous n'obtiendrez pas de raccordement à l'eau et à l'électricité et vous ne pourrez pas accéder à la propriété. ne pas louer par le biais de plateformes telles qu'Airbnb.

3. Responsabilité décennale (Seguro Decenal) : Nous vérifions la police de cette assurance obligatoire. Elle couvre les défauts structurels graves du bâtiment pendant 10 ans. En savoir plus sur l'assurance responsabilité décennale et les périodes de garantie en Espagne.

4. Services publics : Vérification de la connexion technique correcte (Boletin de Agua y de Luz).

Étape 5 : L'acte notarié (Escritura)

La dernière étape est la signature de l'acte chez le notaire espagnol. C'est à ce moment-là que vous devenez officiellement propriétaire et que vous recevez les clés.

• Paiement : Le solde (souvent 50-60% du prix) est payé par chèque bancaire.

• Conseil TVA : Prévoyez-vous des travaux supplémentaires (par exemple, une cuisine extérieure) ? Mentionnez-les dans l'acte d'achat. Ainsi, vous ne paierez que 10% TVA (IVA) au lieu du taux normal de 21% pour les rénovations.

Après l'acte : traitement administratif

Après la signature, nous nous occupons de :

1. Enregistrement dans le Registre des biens (Registro de la Propiedad).

2. Enregistrement dans le Registre foncier (pour la taxe communale IBI). Notez que la première évaluation peut prendre jusqu'à deux ans.

3. Transfert des contrats d'eau et d'électricité.

Exigences supplémentaires pour les acheteurs

Pour que le processus se déroule sans encombre, vous devez vous occuper de deux choses en temps utile :

• Numéro NIE : Votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Sans NIE, vous ne pouvez pas payer d'impôts pour acquérir votre propriété. Pour en savoir plus sur la demande d'un numéro NIE, cliquez ici.

   

• Association des copropriétaires : À l'issue de l'opération, le Communauté des propriétaires établi. Bien que le promoteur choisisse souvent le premier administrateur, les propriétaires peuvent changer cette décision à la majorité simple lors de la première réunion. En savoir plus sur les associations de copropriétaires en Espagne.

Foire aux questions (FAQ)

Une garantie bancaire est-elle obligatoire pour les nouvelles constructions en Espagne ?

Oui, la législation espagnole (Ley 57/1968 et ses modifications ultérieures) exige que les promoteurs garantissent les avances au moyen d'une garantie bancaire ou d'une assurance. Cette garantie protège votre argent en cas de faillite ou de non-livraison.

Est-ce que je perdrai mon acompte si j'annule l'achat ?

Oui, dans la plupart des cas, le montant de la réservation et les paiements intermédiaires ne sont pas remboursables si vous décidez unilatéralement de ne pas procéder à la vente, sauf en cas de rupture de contrat par le promoteur.

Quel est le montant de la TVA applicable aux nouvelles constructions en Espagne ?

Pour les nouvelles constructions sur le territoire espagnol, vous paierez 10% IVA (VAT). Vous devez également payer le droit de timbre (AJD), qui varie selon les régions (en général - 1 - 1,5%).

Puis-je louer le bien une fois la construction achevée ?

Non, vous avez le Licencia de Primera Ocupación (permis d'habiter) et vous devez ensuite demander un permis de location touristique auprès du registre du tourisme de la région concernée.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.

Mise à jour : décembre 2025