Plusvalía : taxe municipale sur les transferts de propriété

La Plusvalía Municipal (officiellement : Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (taxe sur l'accroissement de la valeur des terres naturelles urbaines) ou IIVTNU) est un impôt municipal espagnol prélevé sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains lors de la transmission d'une propriété. Qu'il s'agisse d'une vente, d'un héritage ou d'une donation : dès qu'une propriété change de mains, la municipalité réclame sa part. Cependant, depuis la modification de la loi en novembre 2021, vous payez cet impôt jamais plus si vous vendez à perte.

Qu'est-ce que la Plusvalía Municipal et quand doit-elle être versée ?

La Plusvalía Municipal est un impôt sur les augmentation théorique ou réelle de la valeur du terrain (pas la construction) pendant la période où vous l'avez possédée. Cela distingue cet impôt de l'impôt national sur les bénéfices (Ganancia Patrimonial), qui prend en compte la valeur ajoutée totale du bien.

L'avis d'un expert : "Beaucoup de Belges confondent la Plusvalía Municipal avec l'impôt national sur les plus-values. Il s'agit de deux impôts complètement différents. Vous payez la Plusvalía à la municipalité (Ayuntamiento) et l'impôt national sur les plus-values à l'État espagnol (Hacienda).

La taxe est due sur tout transfert de propriété :

• Ventes : Le vendeur paie.

• Donation : Le bénéficiaire paie.

• Héritage : L'héritier paie.

En savoir plus sur l'impôt national sur les plus-values.

Les nouvelles règles de Plusvalía : Fin de l'imposition illégale

Depuis l'entrée en vigueur du décret-loi royal 26/2021, le 10 novembre 2021, le système a été réformé en profondeur.

Auparavant, les municipalités calculaient la taxe sur la base d'une augmentation annuelle automatique de la valeur, même si le prix du marché avait baissé. La Cour constitutionnelle espagnole a déclaré cette méthode inconstitutionnelle. La nouvelle législation garantit que aucune taxe n'est due si le contribuable démontre que la valeur du terrain n'a pas augmenté.

Les deux méthodes de calcul (choisir la plus avantageuse)

En tant que contribuable, vous avez désormais le droit de choisir entre deux méthodes de calcul. Vous choisissez naturellement l'option qui conduit au montant le plus bas.

Option 1 : la méthode objective (basée sur le revenu cadastral)

Dans cette méthode, le la valeur cadastrale du terrain (valeur catastrale du sol) multiplié par un coefficient dépendant du nombre d'années de détention du bien.

• Formule : Valeur cadastrale du terrain $imes$ Coefficient (fixé par la municipalité, dans les limites prévues par la loi).

• Nouveau : Les coefficients sont mis à jour chaque année pour refléter les réalités du marché.

Option 2 : La méthode réelle (basée sur la valeur ajoutée réelle)

Il s'agit d'examiner la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

• Formule : (Prix de vente - Prix d'achat) x Pourcentage de la valeur du terrain dans la valeur cadastrale totale.

• Remarque : Une disposition anti-abus s'applique. Pour les ventes réalisées dans les deux ans suivant l'achat, les coefficients peuvent être plus élevés ou la méthode réelle est plus strictement contrôlée afin de lutter contre la spéculation.

Conseil : Dans 90% des cas de détention à long terme (>10 ans), la méthode objective reste souvent plus avantageuse, sauf en cas de pertes.

Pour plus d'informations sur les méthodes de calcul de la plus-value municipale, cliquez ici.

Qui paie pour Plusvalía (Crucial pour les non-résidents) ?

La loi désigne clairement le contribuable, mais la pratique des transactions avec les non-résidents requiert une vigilance accrue.

Risque de l'acheteur avec un vendeur non-résident

Si le vendeur ne pas être résident fiscal en Espagne c'est-à-dire que l'acheteur court un risque. Si le vendeur part sans payer, la municipalité (dans le contexte de "substituto del contribuyente" (substitut du contribuable)) récupérer la taxe sur le bien lui-même.

• Avis : Lors de l'achat d'une propriété non résidentielle, l'acheteur (ou son avocat) déduit le montant estimé de la Plusvalía du prix d'achat et le verse directement à la municipalité.

Exemptions et dérogations

Tout transfert ne donne pas lieu à un paiement. Les principales exemptions en un coup d'œil :

• Vente à perte : Si vous pouvez prouver, à l'aide d'actes officiels, que le prix de vente est inférieur au prix d'achat, le prélèvement est zéro.

• Transfert entre époux : Par exemple, lors de la répartition des biens après un divorce ou de l'intégration de biens dans la communauté de biens matrimoniale. En savoir plus sur la fiscalité à la fin d'une copropriété. 

• Patrimoine historique : Les propriétés situées dans certaines zones protégées (comme le centre historique de certaines villes) peuvent bénéficier de primes allant jusqu'à 95%, en fonction de l'ordonnance municipale locale.

Foire aux questions (FAQ)

Puis-je déduire la Plusvalía Municipal de l'impôt national sur les bénéfices ?

Oui, la Plusvalía Municipal payée est considérée comme un coût de vente. Vous pouvez déduire ce montant du produit de la vente lors du calcul de l'impôt national sur les plus-values (Ganancia Patrimonial), ce qui réduit votre base imposable.

Que se passe-t-il si je ne paie pas la Plusvalía ?

Les municipalités effectuent des contrôles actifs par le biais du registre foncier. Le défaut de paiement entraîne des pénalités et des intérêts de retard. Pour les acheteurs d'une propriété non résidente, cela peut signifier que la propriété sera saisie si le vendeur est en défaut.

Comment connaître le montant de Plusvalía que je dois payer ?

Le calcul final dépend des taux spécifiques de la commune où se trouve le bien. Il est recommandé de faire faire une simulation par un cabinet spécialisé avant la vente pour éviter les surprises chez le notaire.

La nouvelle loi de 2021 s'applique-t-elle rétroactivement ?

Les transactions qui étaient définitives (dont le délai d'opposition avait expiré) avant l'arrêt de la Cour constitutionnelle d'octobre 2021 ne peuvent plus être réexaminées en vertu des nouvelles règles, sauf si une procédure d'opposition était déjà en cours.

A propos de l'auteurGlenn Janssens : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.

Mise à jour : décembre 2025