Coûts de la vente d'un bien immobilier en Espagne : un aperçu complet

Quels sont les frais liés à la vente d'un bien immobilier en Espagne ? Lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne, le vendeur doit tenir compte de divers coûts fiscaux et administratifs, dont les suivants Plusvalia Municipal, le Impôt sur les plus-values et les honoraires des courtiers et des avocats. Au total, les frais de vente pour un non-résident s'élèvent généralement à un montant compris entre 5% et 15% du prix de venteen fonction de la valeur ajoutée réalisée et de la région.

En savoir plus sur la processus de vente en Espagne.

Dans cet article, nous analyserons chaque poste de coût en détail afin d'éviter toute surprise chez le notaire.

1. Plusvalia Municipal (impôt municipal sur les plus-values).

Qu'est-ce que la Plusvalia Municipal? Les Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (taxe sur l'accroissement de la valeur des terres naturelles urbaines) (IIVTNU), plus connu sous le nom de Plusvalia Municipalest une taxe communale sur l'augmentation théorique de la valeur du terrain sur lequel se trouve votre propriété. Le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain (valeur du soleil) et la période pendant laquelle vous l'avez possédé.

Changement réglementaire majeur (2022)

Depuis la modification de la loi en 2022, le système est devenu plus équitable. Vous vendez à perte ? Dans ce cas, vous ne payez pas Plusvalia. Auparavant, cette taxe était toujours due même si vous vendiez le bien moins cher que vous ne l'aviez acheté.

• Calcul : Aujourd'hui, vous avez le choix entre deux méthodes de calcul, en optant évidemment pour l'option la plus avantageuse pour vous :

  1. La méthode objective : Basé sur la valeur cadastrale multipliée par un coefficient (en fonction de la durée de possession).

  2. La vraie méthode : Basé sur le bénéfice réel (différence entre le prix d'achat et le prix de vente).

Citation d'un expert : "Beaucoup de vendeurs paient à tort le calcul automatique de la commune. Faites toujours appel à un spécialiste pour vérifier si la "vraie méthode" ne vous permettrait pas d'économiser des centaines d'euros, surtout si la valeur marchande a augmenté moins vite que les tables cadastrales."

2. Taxe sur la valeur ajoutée

Quel est le montant de l'impôt sur les plus-values réalisées ? En tant que non-résident en Espagne, vous payez 19% impôt sur les plus-values sur le bénéfice net que vous réalisez sur la vente. Le bénéfice net est le prix de vente moins le prix d'achat, dans lequel vous pouvez déduire certains frais (tels que les rénovations avec facture, les frais de notaire et d'enregistrement lors de l'achat).

La rétention 3% (conservée chez le notaire)

Un mécanisme crucial dans le processus de vente espagnol est la 3% rétention.

• L'acheteur est légalement tenu de 3% du prix de vente total retenus et versés directement aux autorités fiscales espagnoles (Hacienda) par l'intermédiaire de Formulaire 211.

• Il s'agit d'une avance sur l'impôt final sur les plus-values.

Exemple de calcul : Supposons que vous vendiez un bien immobilier pour 300 000 euros.

• L'acheteur ne vous paiera que 291 000 euros.

• Les 9 000 euros restants (3%) seront versés directement à l'administration fiscale à votre nom.

Remboursement ou paiement supplémentaire ?

• Impôt sur les bénéfices < 3% rétention : La différence vous sera remboursée. Note : Le délai de remboursement est en moyenne de 6 à 12 mois.

• Impôt sur les bénéfices > rétention 3% : Vous devez compléter le montant restant dans les 4 mois suivant la vente en utilisant le formulaire 210.

3. Documents et certificats obligatoires

Quels sont les certificats à fournir ? Pour que l'acte de vente soit valable, plusieurs documents sont nécessaires. Les frais sont à la charge du vendeur et s'élèvent en moyenne à 300 à 500 eurosselon la région et la taille du bien.

Les documents clés sont les suivants

• Certificat EPC (Certificado de Eficiencia Energética) : Obligatoire pour tout bien vendu ou loué.

• Cédula de Habitabilidad (permis de logement) : Preuve que le bien répond aux normes d'habitabilité (obligatoire en Catalogne).

• Certificat de l'association des propriétaires (Comunidad) : Prouver que vous n'avez pas de dettes impayées auprès de la communauté.

En savoir plus sur les documents requis lors d'une vente.

4. Frais de notaire et procuration

Qui paie le notaire ? Selon la loi espagnole (ley), les frais de notaire sont en grande partie à la charge du vendeur, sauf accord contraire. Toutefois, dans la pratique - et certainement dans des régions telles que la Costa Blanca et la Costa del Sol - il est courant que les frais de notaire soient à la charge du vendeur. cuivre payer tous les frais de notaire. Vérifiez toujours ce point dans votre contrat de vente.

Frais Procuration notariée Vous ne pouvez pas être physiquement présent lors de la signature ("cabinet") ? Dans ce cas, vous pouvez utiliser une procuration notariée (Poder Notarial).

• Les coûts : Comptez sur environ € 500 – € 700 y compris la traduction et l'apostille si elle est préparée en Belgique (Pays-Bas), € 200 chez un notaire en Espagne.

• Avis : La procuration nous permet de nous occuper également des questions administratives à votre place. Cela signifie que vous ne devez pas être présent lors de la signature de l'acte de vente.

En savoir plus sur la procuration notariée.

5. Distinctions honorifiques des professionnels

Quel est le coût du courtier et de l'avocat ? Les conseils d'un professionnel sont essentiels mais représentent souvent le coût le plus élevé.

• Commission de courtage : En Espagne, les frais de courtage sont généralement couverts par le vendeur payés. Les taux varient considérablement d'une région à l'autre :

  • Costa Blanca & Levante : Souvent autour de la 5-6% + VAT (21%).

  • Andalousie et Costa del Sol : Les commissions peuvent varier, parfois plus faibles (3-4%), mais aussi 5% dans le segment du luxe.

• Conseil juridique (Avocat) : Un avocat spécialisé facture généralement 1% du prix de vente ou un taux forfaitaire (par exemple 2 500 € + TVA). Compte tenu de la complexité de la Plusvalia et la rétention 3%, il s'agit d'un investissement nécessaire pour éviter les pénalités fiscales et préserver vos intérêts.

FAQ : Questions fréquemment posées sur les frais de vente en Espagne

1. Qui paie les frais d'agence immobilière en Espagne, l'acheteur ou le vendeur ? Dans la plupart des régions espagnoles, le vendeur paie la commission de l'agent immobilier. Ce montant est déduit du prix de vente chez le notaire. Comptez en moyenne 5% hors TVA.

2. Que se passe-t-il si je vends ma maison en Espagne à perte ? Si vous vendez à perte, depuis le changement de loi de 2022, vous devez non Plusvalia Municipal payer plus. Vous ne devrez pas non plus d'impôt sur les plus-values (impôt sur les plus-values). Vous devez toutefois déclarer correctement la vente à l'administration fiscale pour bénéficier de l'exonération.

3. Quand les autorités fiscales espagnoles me rendront-elles la retenue 3% ? Si vous n'avez pas réalisé de plus-value (ou si l'impôt est inférieur au montant retenu), vous pouvez demander le remboursement. L'administration fiscale espagnole dispose légalement d'un délai de 6 mois à compter de la demande de remboursement, mais dans la pratique, la procédure peut prendre jusqu'à un an.

4. Puis-je déduire les frais de rénovation de l'impôt sur le revenu ? Oui, les investissements qui ont augmenté structurellement la valeur du bien (comme une extension ou une piscine) et pour lesquels vous disposez de factures officielles (facturas avec IVA) sont déductibles. Les frais d'entretien (tels que la peinture) ne sont généralement pas déductibles.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.