L'intervention d'un notaire est légalement requise en Espagne pour le transfert de biens immobiliers, mais son rôle diffère fondamentalement de celui qu'il joue en Belgique ou aux Pays-Bas. Alors que le notaire du Benelux a un devoir d'investigation étendu, le notaire espagnol est strictement limité à la gestion administrative et à la vérification de l'identité.
Dans cet article, nous vous expliquons les responsabilités exactes afin que vous n'ayez pas de surprises lors de votre achat.
Que fait exactement un notaire espagnol ?
La tâche principale du notaire espagnol est d'accorder l'authenticité (Fe Pública) à l'acte de vente. Il vérifie notamment l'identité de l'acheteur et du vendeur, valide le titre de propriété sur la base du registre et de l'acte notarié officiel (Écriture publique) et le faire signer.
Le notaire agit en tant que fonctionnaire neutre. Ses fonctions reposent sur trois piliers :
- Id : Vérification des passeports et des numéros NIE de toutes les parties.
- Contrôle fiscal : Vérifier que les taxes (telles que l'IBI) ont été payées au moment du transfert, bien que la responsabilité de leur traitement incombe souvent à l'avocat.
- Volonté : Assurez-vous que les deux parties comprennent le contenu de l'acte et le signent volontairement. Si l'une des parties ne parle pas la langue, la présence d'un traducteur est nécessaire.
Citation d'un expert : "Beaucoup d'acheteurs pensent que la signature chez le notaire signifie que la maison est 100% légale. C'est une idée fausse. Le notaire garantit uniquement que le vendeur est bien le propriétaire, et non que le bien est autorisé."
Le devoir limité d'investigation : Ce que le notaire ne fait PAS
Un notaire espagnol ne réalise pas d'études d'urbanisme ou d'architecture. C'est le plus grand risque pour les acheteurs étrangers. Le notaire ne demande qu'un extrait du Registre des biens (Registre de la propriété) pour vérifier s'il existe des hypothèques ou des charges sur le bien au jour de la cession.
Le notaire est non responsable pour :
- Violations dans le domaine de la construction : Vérifier si la maison (ou des parties telles qu'une extension) a été construite légalement.
- Dettes de services publics : Factures d'eau ou d'électricité impayées.
- Frais de communauté : Paiements en retard auprès de l'association des propriétaires (Comunidad).
- Enregistrement cadastral : Le notaire notifie la vente, mais la mise à jour du registre foncier est un acte administratif distinct.
En savoir plus sur le registre de la propriété et le registre foncier.
Pouvoirs de comparaison
| Tâche | Notaire belge | Notaire espagnol |
| Contrôle d'identité | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Rédaction de l'acte | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Recherche urbaine | ✅ Oui (obligatoire) | ❌ Non |
| Test du tapis de sol/Environnement | ✅ Oui (obligatoire) | ❌ Non |
| Demande de renseignements sur la dette | ✅ Oui | ❌ Non |
Plus d'informations sur le processus d'achat d'une propriété en Espagne.
Notaire ou avocat : pas de conseil juridique
Le notaire en Espagne est un fonctionnaire impartial et donne jamais de conseil juridique sur la qualité de votre achat. Il ne vous avertira pas si le prix est trop élevé ou si le contrat contient des clauses qui vous sont préjudiciables, pour autant qu'elles soient légales.
Les conseils juridiques, les Diligence raisonnable (recherche juridique) et la protection de vos intérêts. seulement avec votre avocat ou votre avocat spécialisé en droit immobilier.
- L'avocat : Vérifie les licences, les dettes et les illégalités pour vous signez.
- Le notaire : Ratifier les accords que vous (ou votre avocat) avez conclus.
Quel est le coût d'un notaire espagnol ?
Les honoraires d'un notaire en Espagne sont fixés par la loi au moyen d'un barème (Arancel Notarial) et se situent généralement entre 0,1% et 1% du prix d'achat.
Qui paie le notaire ?
Bien que le code civil espagnol (article 1455) stipule que le vendeur paie la majeure partie de l'acte original, dans la pratique (en particulier dans des régions telles que la Costa Blanca et la Costa del Sol), il est courant que l'acheteur prenne en charge tous les frais de notaire. Cela est explicitement mentionné dans le contrat d'achat.
Le déroulement du rendez-vous (l'"Escritura")
La passation de l'acte suit un schéma préétabli. Nos avocats préparent le dossier de manière à ce que le rendez-vous physique chez le notaire ne soit souvent qu'une formalité.
- Préparation : L'avocat envoie tous les documents et la preuve de paiement au notaire.
- La session : L'acheteur et le vendeur (ou leurs mandataires) se présentent devant le notaire.
- Lecture : Le notaire lit l'acte à haute voix (en espagnol). Un traducteur traduit simultanément.
- Signature : Après la signature, remettez les chèques bancaires et recevez les clés.
- Copia Simple : Une copie simple de l'acte vous sera remise immédiatement. L'acte officiel enregistré (Copie autorisée) suit après 2 à 3 mois.
Conseil : Vous ne pouvez pas venir ? Travaillez avec un procuration notariale (Poder Notarial). Cette démarche peut être effectuée auprès d'un notaire belge (avec apostille) ou directement en Espagne.
FAQ : Questions fréquemment posées sur le notaire espagnol
Le notaire espagnol vérifie-t-il si une propriété a été construite illégalement ?
Non, le notaire espagnol ne vérifie pas cela. Il se base uniquement sur les informations contenues dans le registre de la propriété. Si une conversion illégale n'est pas enregistrée, le notaire ne le remarquera pas. Pour cela, il faut faire appel à un avocat.
Quelle est la différence entre un notaire en Belgique et en Espagne ?
La principale différence réside dans l'obligation d'enquête. Un notaire belge doit rechercher activement s'il existe des infractions en matière d'urbanisme ou d'environnement. Un notaire espagnol n'a pas cette obligation et remplit principalement un rôle administratif et d'identification.
Qui choisit le notaire lors d'un achat en Espagne ?
En droit espagnol, la partie qui paie les frais de notaire a le droit de choisir le notaire. Comme il est courant que ce soit l'acheteur qui paie, l'acheteur (ou son avocat) est généralement autorisé à désigner le notaire.
Un avocat est-il obligatoire si j'ai déjà un notaire ?
Légalement, le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais dans la pratique, il est indispensable. Le notaire ne vérifiant pas les dettes des tiers (eau, électricité, collectivité) ni les permis de construire, acheter sans avocat est un grand risque financier.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
