Comment remplir le formulaire KI étranger ?

Het formulier voor het buitenlands kadastraal inkomen (KI) is een verplicht document waarmee de Belgische fiscus de huurwaarde van uw vastgoed in het buitenland vaststelt. Elke Belgische belastingplichtige die zakelijke rechten (zoals volle eigendom of vruchtgebruik) bezit op een onroerend goed in het buitenland, moet dit formulaire KI étranger indienen bij de FOD Financiën. U kan de aangifte ook indienen via Myminfin. Op basis van deze gegevens wordt een ‘fictief’ inkomen berekend dat vergelijkbaar is met het Belgische KI, wat dient als basis voor uw belastingaangifte.

L'avis d'un expert : “Het Belgisch buitenlands KI staat volledig los van de buitenlandse berekeningsmethode of kadastrale waarden. In Spanje kan er dus bijvoorbeeld een andere kadastrale waarde worden toegepast dan in België.

Hieronder vindt u een gedetailleerde invulinstructie per vak, specifiek gericht op eigenaars van vastgoed in Spanje en andere landen.

Wie heeft aangifteplicht voor het Buitenlands KI?

Iedere belastingplichtige met een zakelijk recht op buitenlands vastgoed moet aangifte doen. Dit geldt per eigendom en per persoon.

• Wie wel: Volle eigenaars, mede-eigenaars en vruchtgebruikers.
• Wie niet: Blote eigenaars (zij hebben geen genot van het goed).
• Remarque : Echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel moeten elk afzonderlijk een formulier indienen voor hun aandeel in het vastgoed.

Note: la non-déclaration ou la déclaration tardive de vos biens étrangers peut entraîner des sanctions.

Stap-voor-Stap Instructies per Vak

Vak 1 & 2: Identificatie van het Vastgoed

Au Vak 1 selecteert u het type vastgoed (bijv. huis, appartement, terrein). In Vak 2 noteert u het exacte adres.

• Tip voor Spanje: In Spanje (en Portugal) wijkt het straatadres soms af van de kadastrale ligging (Referencia Catastral). Soms is er geen straatnaam, maar een ‘Poligono’ of ‘Parcela’.
• Action : Indien er geen officieel straatadres is, gebruikt u Vak 2b om de ligging vrij te omschrijven zodat de fiscus het pand kan lokaliseren.

Vak 3: Eigendomssituatie en Aandelen

Hier specificeert u uw aandeel in het goed door middel van een breuk.

• Hoe invullen: Raadpleeg uw aankoopakte (Escriture).
  • Bent u voor de helft eigenaar? Vul in: 1/2.
  • Bent u getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan dient u beiden een formulier in en vult u elk 1/2 in.

Vak 4: De Actuele Verkoopwaarde

Dit is het vak waar de meeste fouten worden gemaakt. De actuele verkoopwaarde is de prijs die het pand vandaag zou opbrengen bij verkoop in normale omstandigheden.

• Belangrijke regel: U moet de waarde van de volle eigendom (100%) invullen, zelfs als u maar gedeeltelijk eigenaar bent.
  • Exemple : Het huis is € 300.000 waard en u bezit 50%. U vult in Vak 4 € 300.000 in (niet € 150.000). De fiscus past uw aandeel uit Vak 3 later toe op dit bedrag.
• Recente aankoop: Vul de effectieve aankoopprijs in.
• Langere tijd in bezit: Maak een realistische schatting van de huidige marktwaarde.

Vak 5, 6 & 7: Bepaling van de Waarde (Scenario’s)

De fiscus gebruikt onderstaande scenario’s om de waarde terug te rekenen naar het referentiejaar 1975. Vul enkel het vak in dat op u van toepassing is.

Scenario A: U heeft zelf gebouwd (Vak 5)

Indien u een grond kocht en daarop bouwde:

1. Splits de prijs op: Aankoopprijs grond (excl. kosten) + Kostprijs werken (excl. btw).
2. Vermeld de datum van aankoop en de datum van ingebruikname/oplevering.

Scenario B: Bestaand pand zonder renovaties (Vak 6)

U heeft een woning gekocht en geen grote werken uitgevoerd:

1. Vul de oorspronkelijke verwervingsprijs in (excl. notaris- en registratiekosten).
2. Bij erfenis of schenking: gebruik de waarde zoals aangegeven in de aangifte van nalatenschap.
3. De fiscus herberekent dit bedrag via indexatiecoëfficiënten naar 1975.

Scenario C: Bestaand pand mét renovaties (Vak 7)

U heeft na aankoop verbouwingen gedaan die het comfort of de waarde aanzienlijk verhoogden (volgens de wet: werken die het KI met minstens 15% of € 50 zouden verhogen).

• Invullen: De huidige totale verkoopwaarde (zoals in Vak 4).
• Alternative : De som van de aankoopsom + renovatiekosten (excl. btw), indien dit een representatief beeld geeft van de huidige waarde.

Vak 8: Waarde in 1975 (Zeldzaam)

Indien u beschikt over bewijsstukken van de verkoopwaarde of de bruto huurwaarde in het jaar 1975, mag u deze hier invullen. In de praktijk is deze informatie voor buitenlands vastgoed zelden beschikbaar of verifieerbaar.

Vak 9 & 10: Specifieke Situaties

• Vak 9 (Materieel): Enkel voor professionele gebouwen met vaste installaties/machines. Niet invullen voor een vakantiewoning.
• Vak 10 (Terrein): Indien u in Vak 1 ’terrein’ selecteerde, vult u hier de oppervlakte in m² in.

Encadrés 11 et 12 : vos données personnelles

Enfin, remplissez vos données personnelles.

Foire aux questions (FAQ)

De onderstaande vragen behandelen de meest voorkomende onduidelijkheden rondom het formulier buitenlands KI.

Hoe berekent de fiscus het KI op basis van de verkoopwaarde?

De fiscus deelt de actuele verkoopwaarde door een correctiefactor (die jaarlijks licht wijzigt, maar schommelt rond de 15,0 à 15,5) om de waarde van 1975 te simuleren. Daarop wordt 5,3% genomen om het netto KI te bepalen. Formule : (Huidige waarde / 15.036) x 5,3% = Netto KI (schatting). En savoir plus sur le calcul du KI étranger.

Moet ik belastingen betalen op dit buitenlands KI?

Neen, u betaalt in België doorgaans geen belastingen op het buitenlands onroerend goed zelf (indien er een dubbelbelastingverdrag is, zoals met Spanje). Echter, het buitenlands KI wordt opgeteld bij uw andere inkomsten om het tarief van uw personenbelasting te bepalen (het zogenaamde réservation de progression). Dit kan uw belasting op Belgische inkomsten verhogen. Comment êtes-vous taxé sur les biens immobiliers étrangers ? Pour en savoir plus sur les impôts belges sur les biens immobiliers espagnols, cliquez ici.

Wat als ik de huidige verkoopwaarde te laag inschat?

Indien de fiscus vermoedt dat de opgegeven waarde (in Vak 4) niet marktconform is, kunnen zij een bewijs of schatting vragen. Bij manifeste onderwaardering riskeert u een herziening en een belastingverhoging. Het is raadzaam om bij twijfel te kijken naar vergelijkbare panden op sites als Idealista (Spanje) of een taxatie te laten uitvoeren door een erkend schatter.

Hoe vul ik dit formulier in via Myminfin?

Login op Myminfin. Ga naar ‘Mijn woning’. Klik op ‘Een goed in het buitenland aangeven’. Klik dan op ‘Beginnen’.

Moet ik een nieuw formulier indienen na renovatie?

Ja. Zodra u werken uitvoert die de waarde van het pand aanzienlijk wijzigen, bent u verplicht spontaan een herschatting aan te vragen via dit formulier, vergelijkbaar met de regels voor Belgisch vastgoed.