Achat d'une maison en Espagne : à quoi faut-il faire attention ?

"Acheter une maison en Espagne, à quoi dois-je faire attention ? C'est l'une des questions les plus fréquentes que nous recevons à Confianz. C'est pourquoi ce billet vous donnera quelques conseils qui vous aideront à avancer dans votre recherche d'une propriété en Espagne.

Lors de l'achat d'une maison en Espagne, il convient d'accorder une attention particulière à trois éléments : le prix de vente, le prix d'achat, le prix d'achat et le prix de vente. statut juridique de la propriété (y a-t-il des dettes ou des violations des règles de construction ? structure des coûts (compter 11% à 14,5% en plus du prix d'achat), et les les réglementations locales (par exemple, restrictions sur les locations de vacances). Contrairement à ce qui se passe en Belgique ou aux Pays-Bas, le notaire espagnol n'a pas de devoir d'investigation, de sorte que la responsabilité de la vérification incombe entièrement à l'acheteur.

Dans cet article, nous vous présentons les 7 principaux points à prendre en compte pour un achat en toute sécurité.

1. Situation et climat : choisissez une région que vous connaissez

Réponse directe : N'achetez jamais une propriété dans une région que vous ne connaissez pas parfaitement ; le microclimat et la qualité de vie varient considérablement d'une côte à l'autre. Louez d'abord une propriété dans la région envisagée pour découvrir la dynamique locale en dehors de la haute saison.

De nombreux acheteurs sont guidés par une visite impulsive. Or, le climat de l'Espagne varie considérablement d'une région à l'autre. Les Costa Blanca par exemple, est connu pour son microclimat stable, tandis que le nord est considérablement plus humide et plus frais.

• Exploration : Visitez la région en différentes saisons.

• Essai de vie : Louez d'abord une maison de vacances dans le quartier concerné. Vous découvrirez ainsi les commodités, les nuisances sonores et l'atmosphère comme un "local".

• Régions populaires : Pour les investisseurs belges, la Costa Blanca et la Costa del Sol restent les leaders incontestés.

"Une erreur que nous constatons souvent est que les acheteurs tombent amoureux d'une maison mais ne connaissent pas la région. Une villa de rêve dans un "village fantôme" en hiver est rarement un bon investissement.

Pour en savoir plus sur le processus d'achat, consultez le site Costa Blanca, le Costa del Solou de nouvelle construction. 

2. Coût total : Calculer les coûts du cuivre de 11% à 14%

Réponse directe : En plus du prix d'achat, vous devez prendre en compte 11% à 14,5% coût supplémentaire (K.K.). Cela comprend les droits de mutation (ITP) ou la TVA (IVA), le droit de timbre (AJD), les frais de notaire et d'enregistrement et les conseils juridiques.

Il est essentiel d'éviter les surprises budgétaires. La structure des coûts diffère selon que vous achetez un bien existant (revente) ou une nouvelle construction.

Remarque : Outre les coûts d'achat, il existe des coûts annuels récurrents tels que les taxes foncières (IBI) et l'impôt des non-résidents (Modèle 210).

En savoir plus sur le coût annuel d'une propriété en Espagne.

En savoir plus sur les impôts belges sur les biens immobiliers espagnols.

3. Le rôle du courtier : rechercher l'indépendance

Réponse directe : Le marché immobilier espagnol est non réglementé. N'importe qui peut s'appeler agent immobilier. Par conséquent, ne faites jamais aveuglément confiance au courtier du vendeur et faites toujours appel à votre propre conseiller.

Un bon agent immobilier connaît parfaitement la région et y habite lui-même. Cependant, l'agent immobilier travaille avant tout pour le vendeur (afin de garantir sa commission).

• Conflit d'intérêt : Un agent immobilier exposera rarement les problèmes juridiques d'un bien immobilier si cela compromet la vente.

• Indépendance : Exiger la possibilité de nommer un avocat indépendant ou un défenseur des droits de l'homme. diligence raisonnable.

4. Sécurité juridique : le rôle crucial de l'avocat

Réponse directe : En Espagne, le notaire exécute non les contrôles urbanistiques ou fiscaux comme en Belgique. Vous devez vérifier (ou faire vérifier) vous-même s'il y a des dettes, des infractions à la législation sur les constructions ou des constructions illégales sur le bien immobilier.

En savoir plus sur la Notaire espagnol.

C'est la principale pierre d'achoppement pour les acheteurs étrangers. En Espagne, le notaire n'a qu'une fonction administrative dans le transfert de propriété.

Qu'est-ce qui doit être vérifié par un avocat ?

• Note simple : Vérifiez qui est le propriétaire actuel et s'il existe des hypothèques ou des charges sur le bien.

• Violations dans le domaine de la construction : La piscine ou l'extension sont-elles légales et inscrites au cadastre ?

• Certificat résidentiel : Le bien dispose-t-il d'une Cédula de Habitabilidad?

Conseil d'expert : "Ne signez jamais un compromis (Arras) et ne versez pas d'acompte avant qu'un avocat n'ait légalement examiné le bien. En Espagne, vous achetez des dettes et des charges avec elles si elles n'ont pas été effacées au préalable.

Pourquoi ne pas signer immédiatement le compromis en Espagne ?

5. Permis de location : Les règles deviennent plus strictes

Réponse directe : Vous ne pouvez pas simplement louer votre propriété à des touristes en Espagne. Vous aurez besoin d'un licence de location touristique Dans des régions telles que les îles Baléares, la Catalogne et certaines parties de la Communauté de Valence, ils sont de plus en plus souvent refusés ou limités.

Vous envisagez d'obtenir des revenus de la location ? Dans ce cas, vérifiez avant l'achat Si le bien est éligible à une licence.

• Certaines municipalités ont instauré un gel des embauches.

• Dans les urbanisations (association de copropriétaires), la location saisonnière peut être interdite par la loi.

6. Financement : préparez votre prêt hypothécaire en temps utile

Réponse directe : Vous pouvez emprunter pour une résidence secondaire auprès des banques belges et espagnoles. Les banques belges exigent souvent une inscription hypothécaire sur un bien immobilier en Belgique comme garantie supplémentaire, tandis que les banques espagnoles demandent une garantie moins élevée. Rapport prêt/valeur (souvent max 60-70%) pour les non-résidents.

Les délais d'exécution sont longs. Une banque belge a souvent besoin d'un contrat d'achat signé pour lancer le dossier, mais en Espagne, vous devez souvent agir rapidement. Assurez-vous de connaître votre poids financier avant de faire une offre.

7. Administration : Demandez directement votre numéro NIE

Réponse directe : Sans Numéro NIE (Numéro d'identification de l'étranger), vous ne pouvez pas acheter un logement, raccorder les services publics ou payer des impôts. Les délais d'attente peuvent atteindre plusieurs mois.

N'attendez pas le moment de l'acte. Le numéro NIE est valable à vie et ne vous engage à rien, mais il est indispensable pour toute démarche administrative en Espagne.

• Action : Commencez à introduire votre demande dès que vous envisagez sérieusement d'acheter, éventuellement par l'intermédiaire du consulat d'Espagne en Belgique ou en donnant une procuration à votre avocat en Espagne.

Comment demander un numéro NIE ?

Questions fréquemment posées sur l'achat d'un logement en Espagne (FAQ)

Quelle est la principale différence entre un notaire belge et un notaire espagnol ?

Un notaire belge a le devoir d'enquêter et de garantir une propriété légalement "propre". Un notaire espagnol ne le fait pas ; il se contente de vérifier l'identité des parties et le paiement. Les recherches juridiques (telles que la vérification des dettes ou de l'illégalité) doivent être effectuées par vous-même et par un avocat spécialisé.

De combien d'argent propre ai-je besoin pour acheter une maison en Espagne ?

Au total, comptez sur des fonds propres d'environ 40% à 50% si vous empruntez à une banque espagnole. Les banques espagnoles financent généralement un maximum de 60-70% de la valeur estimée pour les non-résidents, et vous devrez payer le coût d'achat (11-14%) avec vos propres fonds.

Un avocat est-il obligatoire pour l'achat d'une maison en Espagne ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais dans la pratique, c'est fortement recommandé. Le notaire ne vérifiant pas les infractions urbanistiques ni les dettes en cours, l'avocat est le seul à pouvoir protéger vos intérêts juridiques et à faire preuve de diligence.

Puis-je louer ma maison en Espagne par l'intermédiaire d'Airbnb ?

Non, pour les locations de courte durée (locations de vacances), vous devez obtenir une licence de location touristique auprès de la région autonome. Les règles en la matière sont strictes et varient d'une municipalité à l'autre. Louer sans licence peut entraîner des amendes allant jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.

mise à jour décembre 2025