Vous envisagez d'acheter une propriété dans les îles Canaries (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura) ? Comptez en moyenne 10% de frais supplémentaires en plus du prix d'achat. Ce taux est nettement inférieur à celui de l'Espagne continentale, principalement grâce au climat fiscal favorable de l'archipel.
Cet article fournit une analyse détaillée de tous les postes de coûts pour les nouvelles constructions et les biens existants en 2024/2025/2026.
Taxes sur les nouvelles constructions : IGIC au lieu de TVA
Si vous achetez un bien immobilier neuf aux îles Canaries, vous paierez pas de TVA espagnole (IVA), mais l'IGIC local (Impuesto General Indirecto Canario). Le taux est de 7% sur le prix d'achat. Il s'agit d'un avantage fiscal important par rapport à l'Espagne continentale, où le taux de TVA normal est de 10%.
En plus de l'IGIC, vous devez également payer le droit de timbre (AJD). Actes juridiques documentés) due.
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IGIC : 7%
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Droit de timbre (DJA) : 1%
Voici 5 conseils pour acheter un plan en Espagne.
L'avis d'un expert : "La charge fiscale totale sur les nouvelles constructions dans les îles Canaries s'élève à 8%. Comparez ce chiffre à celui de la région de Valence (Costa Blanca), où vous payez 10% de TVA et 1,5% de droit de timbre. Ainsi, pour un achat de 300 000 euros, vous économisez 10 500 euros de taxes directement sur les îles."
Taxes sur les logements existants (revente)
Lors de l'achat d'un logement existant (revente), vous payez Droits de mutation (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Dans les îles Canaries, ce taux est fixé à 6,5%.
Ce taux est l'un des plus bas de toute l'Espagne, ce qui rend la région attrayante pour les investisseurs et les propriétaires de résidences secondaires. En comparaison :
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Îles Canaries : 6,5% ITP
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Murcie : 8% ITP
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Costa Blanca (Valencia) : 10% ITP
Frais de justice et de notaire
Outre les taxes, vous devez prendre en compte les frais liés aux services juridiques et au notaire.
Frais d'avocat (Crucial)
En Espagne, le notaire a un devoir d'investigation plus limité qu'en Belgique ou aux Pays-Bas. Comptez environ 1% du prix d'achat pour un avocat spécialisé.
Vérification par un notaire espagnol pas Il s'agit de déterminer si le bien immobilier est grevé de dettes, si des infractions ont été commises en matière de construction et si la structure de propriété est correcte. Un conseiller indépendant effectue cette "due diligence". Sans cette vérification, vous risquez d'acheter un bien immobilier présentant des vices cachés ou des dettes.
Frais de notaire
Le notaire est responsable de l'exécution de l'acte de vente officiel (Escriture). Les taux sont fixés par la loi et dépendent du prix d'achat.
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Coût estimé : Entre 1 200 € et 2 000.
En savoir plus sur le rôle limité du notaire espagnol.
Inscription au registre de la propriété
Après la signature chez le notaire, votre titre de propriété doit être inscrit au registre espagnol de la propriété (Registre de la propriété). Cela permet de protéger votre titre de propriété contre les tiers.
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Coût estimé : Circa De 600 à 1 200 eurosen fonction de la valeur du bien.
Coûts liés à une hypothèque
Prenez-vous un prêt hypothécaire pour l'achat ? N'oubliez pas que les frais bancaires peuvent varier. Toutefois, depuis la nouvelle loi sur le crédit hypothécaire, les frais à la charge de l'acheteur ont diminué.
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Frais d'évaluation (Tasación) : Pour le compte de l'acheteur (environ 300 € - 500 €).
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Frais d'ouverture : Cela dépend de la banque.
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Taxe hypothécaire (AJD) : Depuis 2018, cette taxe sur l'acte hypothécaire est généralement de par la banque et non par le consommateur. Remarque : cette disposition diffère de la DJA sur l'achat d'une nouvelle construction, qui est à votre charge.
Vous trouverez ici plus d'explications sur le coût d'une hypothèque en Espagne.
Aperçu sommaire : Îles Canaries et continent
Le tableau ci-dessous montre d'un coup d'œil la différence de coûts (sur la base d'un achat moyen).
| Élément de coût | Îles Canaries | Costa Blanca (Mainland) |
| Taxe sur les nouveaux bâtiments | 7% (IGIC) | 10% (IVA) |
| Droit de timbre Nouvelle construction | 1% (AJD) | 1.5% (AJD) |
| Taxe existante | 6.5% (ITP) | 10% (ITP) |
| Coût moyen de l'acheteur | ~10% | ~13 – 14% |
Conclusion
L'achat d'une propriété aux îles Canaries du point de vue des coûts le choix le plus économique en Espagne. En raison de l'absence de TVA et des faibles taux d'ITP, le coût total de l'achat ("coût de l'acheteur") est d'environ 10%tandis que sur la Costa Blanca, vous vous dirigez rapidement vers le 14%.
Les conseils d'un avocat sont essentiels pour éviter les pièges juridiques que le notaire ne couvre pas.
Foire aux questions (FAQ)
Quel est le montant de l'impôt sur une maison à Ténériffe ?
Pour une propriété existante à Tenerife, vous paierez 6,5% de taxe de transfert (ITP). Pour une nouvelle construction, vous paierez 7% d'IGIC et 1% de droit de timbre. Au total, vous devez vous attendre à payer environ 10% de frais d'acheteur, y compris les frais de notaire et d'avocat.
L'immobilier est-il moins cher aux Canaries qu'en Espagne ?
Oui, les coûts d'achat supplémentaires sont nettement moins élevés. Alors que sur le continent (comme sur la Costa Blanca), vous payez souvent une taxe de 10%, aux îles Canaries, elle n'est que de 6,5% (pour l'existant) ou de 7% (pour les nouvelles constructions).
Ai-je besoin d'un avocat pour acheter une maison en Espagne ?
Oui, c'est fortement recommandé. Le notaire espagnol n'effectue pas d'enquête approfondie sur les dettes, l'illégalité ou les violations de l'urbanisme. C'est un avocat qui se charge de cette vérification, essentielle pour un achat en toute sécurité.
Quelle est la différence entre IGIC et TVA ?
L'IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) est l'impôt indirect spécifique aux îles Canaries. Le taux normal est de 7%. Il remplace la TVA espagnole (IVA), qui est de 21% (en général) ou de 10% (pour les propriétés résidentielles) sur le continent.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
