Acheter sur la Costa del Sol : processus d'achat et coûts ?

Souhaitez-vous un acheter une propriété sur la Costa del Sol? Le processus d'achat dans la région Andalousie diffère considérablement des autres régions sur le plan fiscal et juridique. Cet article donne une vue d'ensemble de la feuille de route, de la diligence juridiqueet l'indicateur spécifique impôts (tels que ITP et AJD) qui s'appliquent dans des villes comme Marbella, Malaga et Estepona.

Remarque : ces informations sont spécifiques à la Comunidad Andalucía. Les règles pour la Costa Blanca (Valence) ou la Costa Calida (Murcie) sont différentes.

En savoir plus sur le processus d'achat sur la Costa Blanca.

1. Audit juridique et diligence raisonnable

Qu'est-ce que cela implique ?

Le contrôle juridique (due diligence) est la phase d'investigation essentielle au cours de laquelle la légalité, le statut urbanistique et la situation fiscale de la propriété de la Costa del Sol sont vérifiés avant que vous ne signiez un contrat contraignant. Sans ce contrôle, vous risquez d'acheter une propriété présentant des infractions à la législation sur la construction ou des dettes impayées.

Après avoir trouvé un bien et signé un contrat de réservation (où vous déposez généralement entre 3 000 et 6 000 euros), Confianz ouvre immédiatement une enquête.

En savoir plus sur le contrat de réservation.

Que vérifions-nous ?

• Droits de propriété : Le vendeur est-il le seul et légitime propriétaire ?

• L'urbanisme : Le bien fait-il l'objet d'une conversion illégale ou d'un ordre de démolition ?

• Dettes : Existe-t-il des hypothèques ou des saisies sur le bien ?

"Notre pratique montre qu'une proportion importante des transactions immobilières dans le sud de l'Espagne révèle des irrégularités administratives. - L'équipe juridique de Confianz.

Lors d'un achat sur plan (nouvelle construction), nous vérifions en outre que le promoteur dispose d'un permis de construire et d'une garantie bancaire valide afin de protéger vos acomptes.

En savoir plus sur la garantie bancaire en Espagne.

2. Signature des contrats (Compromis)

Quand signez-vous ?

Vous ne signez le contrat d'achat privé (compromis ou Contrato de Arras) qu'après que le contrôle juridique a donné un résultat positif. Ce contrat est juridiquement contraignant et fixe le prix, la date d'échéance et les conditions.

Lors de la signature, vous payez généralement 10 du prix d'achat (moins la réservation déjà payée). S'agit-il d'une vente sur plan ? Dans ce cas, la TVA est également due sur ces versements.

Conseil d'expert : Ne signez jamais le compromis immédiatement sans le feu vert de votre avocat. En Espagne, vous perdez souvent votre acompte si vous vous rétractez après la signature, même s'il s'avère qu'il y a des vices juridiques qui n'ont pas été vérifiés au préalable.

3. Préparation : numéro NIE

De quoi avez-vous besoin ?

Pour acheter une propriété en Espagne, un numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero) est exigé par la loi pour tous les acheteurs. Ce numéro d'identification fiscale unique est nécessaire pour les déclarations fiscales et les transferts notariés.

Législation sur le blanchiment de capitaux (AML)

L'Espagne applique des règles strictes en matière de lutte contre le blanchiment d'argent. Vous devez prouver de manière concluante l'origine légitime de vos fonds.

• Preuves à l'appui : Déclarations fiscales, bulletins de salaire, actes de vente d'autres biens immobiliers ou certificats bancaires.

• Confianz vous guidera tout au long du processus de lutte contre le blanchiment d'argent.

En savoir plus sur la demande d'un numéro NIE.

4. La loi sur le notariat (Escriture)

Que se passe-t-il chez le notaire ?

Le transfert de propriété a lieu officiellement lorsque vous signez l'acte notarié (Escritura de Compraventa) chez le notaire espagnol. À ce moment-là, vous payez le montant restant (plus la TVA 10% dans le cas d'une nouvelle construction). Vous recevrez les clés immédiatement.

En savoir plus sur les fonctions du notaire espagnol.

Dernières vérifications avant la signature :

• ConseilAvant de passer chez le notaire, vous avez encore la possibilité de vérifier si le bien est conforme à la législation en vigueur. défauts visibles.

• Certificat de conformité (nouvelle construction) : Nous vérifions que le Licencia de Primera Ocupación (permis d'habiter) est présent. Sans ce document, il n'est pas possible de raccorder l'eau ou l'électricité.

• Sans dettes : Lors de la revente, nous garantissons que toutes les charges impayées (IBI, frais de communauté, services publics) ont été réglées.

Absent ?

Vous ne pouvez pas vous rendre en Espagne ? Grâce à une procuration notariée, Confianz peut signer l'acte en votre nom. Vous pouvez vous adresser à un notaire en Belgique ou en Espagne.

En savoir plus sur la procuration notariée.

5. Impôts et taxes en Andalousie (2024/2025)

Quels sont les coûts exacts ?

Après l'achat, vous devez payer les taxes dues dans un délai de 30 jours. Les taux en Andalousie sont les suivants :

Indication du coût total :

• Revente : Comptez sur 10% - 12% en plus du prix d'achat (y compris les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat).

• Nouvelle construction : Comptez sur 12% - 14% en plus du prix d'achat.

Comparaison : L'achat sur la Costa del Sol est souvent plus avantageux en termes de pourcentage de coût ("Cost of Buyer") que sur la Costa Blanca, où le coût total dépasse rapidement 14%.

Ne manquez pas de jeter un coup d'œil sur le site Impôts et taxes lors de l'achat d'une propriété en Andalousie.

6. Inscription et suivi

Pourquoi s'inscrire ?

Après le transfert notarié, votre titre de propriété doit être enregistré auprès de l'administration espagnole. Bureau d'enregistrement (Registro de la Propiedad). Cela rend votre droit opposable aux tiers et empêche le vendeur de revendre ou de grever le bien.

Services après-vente :

• Enregistrement au registre foncier (Catastro).

• Enregistrement auprès de la municipalité et de l'urbanisation.

• Contrat et raccordement de l'eau, de l'électricité et de l'internet.

Foire aux questions (FAQ)

Quelle est la différence de coût d'achat entre la Costa del Sol et la Costa Blanca ?

Sur la Costa del Sol (Andalousie), vous payez 7% de droits de mutation (ITP) pour les constructions existantes. Sur la Costa Blanca (Comunidad Valenciana), ce taux est plus élevé et s'élève à 10%. Par conséquent, le coût total de l'achat sur la Costa del Sol est généralement inférieur de 2% à 3%.

Ai-je besoin d'un avocat pour acheter une maison en Espagne ?

Oui, c'est fortement recommandé. Le notaire espagnol a un devoir d'investigation plus limité qu'en Belgique ou aux Pays-Bas. Un avocat ou un juriste spécialisé effectue la "due diligence" cruciale pour vérifier les conversions illégales, les dettes et les permis. Les avocats de Confianz peuvent vous aider.

Qu'est-ce que la "Licencia de Primera Ocupación" et pourquoi est-elle importante ?

Il s'agit du permis de première occupation. Il prouve que la nouvelle maison a été construite conformément au permis de construire et qu'elle est sûre. Sans ce document, vous ne pouvez pas légalement signer des contrats pour l'eau, l'électricité et le gaz, et vous ne pouvez pas officiellement louer le bien.

Puis-je acheter une maison en Espagne sans y être physiquement présent ?

Oui, c'est possible grâce à une procuration notariée. Vous autorisez ainsi votre conseiller juridique (par exemple Confianz) à signer l'acte de vente, à demander des numéros NIE et à effectuer des paiements en votre nom.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.