Huis kopen in Spanje: Waarom een Spaanse bankrekening vaak overbodig is

Moet u verplicht een Spaanse bankrekening openen om vastgoed te kopen in Spanje? Het korte antwoord is neen. Voor niet-residenten is het openen van een rekening bij een Spaanse grootbank vaak duur, bureaucratisch en onnodig. Dankzij Europese SEPA-regelgeving en de tussenkomst van gespecialiseerde advocatenkantoren kunt u zowel de aankoopsom als uw vaste lasten perfect beheren vanuit uw Belgische of Nederlandse bankrekening.

Is een Spaanse bankrekening wettelijk verplicht voor de aankoop?

Neen, de Spaanse wetgeving verplicht buitenlandse kopers (niet-residenten) niet om over een lokale bankrekening te beschikken voor de aankoop van vastgoed.

In het verleden was dit de standaardprocedure, maar de financiële markt is geëvolueerd. De aankoop van een woning, inclusief de betaling via bankcheque of directe overschrijving, kan volledig verlopen via onze derdenrekening.

Waarom wij een Spaanse grootbank afraden: De kostenvalkuil

Het aanhouden van een rekening bij een traditionele Spaanse bank (zoals CaixaBank, BBVA of Sabadell) als niet-resident brengt aanzienlijke en vaak onverwachte kosten met zich mee.

• Hoge beheerskosten (Comisiones de mantenimiento): Spaanse banken rekenen agressieve tarieven aan niet-residenten. Zonder salarisstorting (nómina) lopen deze kosten op tot €160 – €240 per jaar enkel voor het ‘hebben’ van de rekening.

• De beruchte ‘Bankcheque’ kosten: Bij de notaris wordt vaak betaald met een Cheque Bancario. Als u deze laat uitschrijven door uw eigen Spaanse bank, rekenen zij vaak 0,4% tot 1% van het bedrag. Op een aankoop van €300.000 is dat €1.200 tot €3.000 pure bankkosten.

• Fysieke aanwezigheid: Voor veel administratieve handelingen (zoals het deblokkeren van een rekening) eisen Spaanse banken nog steeds dat u fysiek naar het kantoor komt.

Hoe betaal ik mijn woning zonder Spaanse rekening?

U kunt de aankoopsom veilig en efficiënt betalen zonder zelf cliënt te worden bij een Spaanse bank. De meest gebruikelijke en veilige methode verloopt via uw juridische vertegenwoordiger.

1. Derdenrekening: U stort de fondsen (inclusief aankoopsom, belastingen en notariskosten) op de derdenrekening van uw begeleidend advocatenkantoor (zoals Confianz).

2. Bankcheque via Advocaat: Het advocatenkantoor zorgt voor de uitgifte van de vereiste bankcheques op naam van de verkoper. Omdat advocatenkantoren grote volumes draaien, zijn hun bankkosten voor deze cheques vaak aanzienlijk lager dan wat u als particulier zou betalen.

Hoe betaal ik elektriciteit en water (Domiciliëringen)?

Een veelgehoord misverstand is dat nutsbedrijven (Iberdrola, Endesa, watermaatschappijen) alleen Spaanse IBAN-nummers accepteren. Dit is juridisch onjuist.

Volgens de Europese SEPA-verordening (EU 260/2012) is er sprake van “IBAN-discriminatie” als een bedrijf in de EU weigert een incasso uit te voeren op een rekening uit een ander SEPA-land (zoals België of Nederland).

• Praktijk: De meeste grote nutsbedrijven accepteren tegenwoordig probleemloos buitenlandse IBANs voor automatische incasso’s.

• SUMA / IBI (Gemeentebelasting): Ook lokale overheden in toeristische regio’s (zoals de Costa Blanca of Costa del Sol) zijn inmiddels ingesteld op buitenlandse rekeningen.

Let op: Mocht u toch op weerstand stuiten bij een kleine lokale leverancier, dan is een gratis online ‘neobank’ met een Spaans IBAN (indien nodig) een veel goedkoper alternatief dan een traditionele grootbank.

Strenge Anti-witwaswetgeving (AML) blijft gelden

Of u nu wel of geen Spaanse bankrekening opent, u ontkomt niet aan de strenge anti-witwascontroles (Prevención de Blanqueo de Capitales).

De Spaanse overheid en de bank van de verkoper (of uw advocaat) moeten de oorsprong van uw middelen (Source of Funds) verifiëren. Als u geen eigen Spaanse rekening opent, zal uw advocaat deze controle uitvoeren voordat hij uw geld accepteert op de derdenrekening.

Zorg dat u de volgende documenten digitaal beschikbaar heeft:

• Personenbelasting van de laatste twee jaar.

• Bewijs van spaargelden (rekeningafschriften laatste 6 maanden).

• Bij financiering via vennootschap: balans en winst-en-verliesrekening.

• Bij schenking of erfenis: de geregistreerde notariële akte.

Conclusie: Kies voor gemak en besparing

Het openen van een Spaanse bankrekening is voor de meeste tweede-verblijvers een achterhaald advies. Het leidt tot onnodige jaarlijkse kosten en dure bankcheques.

Ons advies is helder:

1. Gebruik uw Belgische/Nederlandse rekening voor dagelijks gebruik (SEPA).

2. Laat de grote transactie (de aankoop) verlopen via de derdenrekening van uw gespecialiseerde advocaat.

3. Vermijd fysieke afspraken bij bankkantoren in Spanje.

Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Is het verplicht om een Spaanse bankrekening te hebben voor een huis in Spanje? Neen, voor niet-residenten is dit niet verplicht. U kunt de aankoop betalen via de derdenrekening van uw advocaat en vaste lasten betalen via SEPA-domiciliëring vanaf uw Belgische of Nederlandse rekening.

2. Accepteren Spaanse nutsbedrijven een Belgisch IBAN-nummer? Ja, op basis van de Europese SEPA-wetgeving (Verordening 260/2012) zijn Spaanse bedrijven verplicht om IBAN-nummers uit andere EU-landen te accepteren. Weigering hiervan staat bekend als IBAN-discriminatie.

3. Wat kost een Spaanse bankcheque als ik toch een rekening open? Spaanse grootbanken rekenen vaak tussen de 0,4% en 1% van de waarde van de cheque. Op een woning van €300.000 betekent dit een extra kost van €1.200 tot €3.000, bovenop de jaarlijkse beheerskosten van de rekening.

4. Hoe bewijs ik de herkomst van mijn geld zonder Spaanse bank? De anti-witwascontrole verschuift in dit geval naar uw juridisch adviseur of de notaris. U dient dezelfde bewijsstukken (belastingaangiftes, bankafschriften, bewijs van verkoop ander vastgoed) aan hen voor te leggen voorafgaand aan de transactie.

Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.

Lees meer over de praktische zaken bij de aankoop van een woning in Spanje.