Wie vastgoed bezit in Spanje en dit (af en toe) verhuurt aan toeristen, weet dat de regelgeving rondom kortetermijnverhuur een juridisch complex kan zijn. Om wildgroei tegen te gaan en fraude aan te pakken, keurde de centrale Spaanse regering eind 2024 een Koninklijk Besluit (Real Decreto 1312/2024) goed. Dit besluit introduceerde het nationale en unieke register voor kortetermijnverhuur (Registro Único de Arrendamientos / Número de Registro de Arrendamiento – NRA).
Nu trekt het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) daar echter een streep door. Met de recente uitspraak (Sentencia 620/2026) heeft het hof het centrale register nietig verklaard.
Wat is er precies aan de hand en wat zijn de praktische gevolgen voor uw Spaanse vakantiewoning? Wij leggen het voor u uit.
Waarom was een NRA-nummer nodig?
De centrale overheid in Madrid wilde met het register een uniek nationaal registratienummer (NRA) opleggen voor elke woning die via platformen zoals Airbnb of Booking.com wordt aangeboden. Hiervoor wilde men het nationale eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en de notarissen/registrators inschakelen als controlemechanisme. Madrid verwees hiervoor naar een nieuwe Europese verordening (EU 2024/1028) die betere gegevensuitwisseling eist.
Het Hooggerechtshof stelt nu – na een beroep van de regio Valencia (Generalitat Valenciana) – dat de centrale regering hiermee haar boekje te buiten is gegaan.
Interessant is dat dit voor insiders geen verrassing is. De hoogste adviesraad van de Spaanse regering (Consejo de Estado) had in december 2024 al in een uitzonderlijk scherp advies gewaarschuwd voor tien grote grondwettelijke problemen. De regering negeerde dit advies destijds, maar krijgt nu van het Hooggerechtshof de rekening gepresenteerd: het Hof bevestigt dat Madrid de Spaanse grondwet heeft geschonden.
Waarom greep het Hooggerechtshof in?
In Spanje is de regelgeving rondom toerisme en huisvesting een exclusieve bevoegdheid van de autonome regio’s (zoals Andalusië, de Comunidad Valenciana, Catalonië of de Balearen).
Het Hooggerechtshof oordeelde dat de centrale staat geen enkel geldig grondwettelijk argument had om het register op te richten:
- Het is geen civiel register (zoals het normale eigendomsregister), maar een administratief controlemechanisme.
- Het overschrijdt de federale bevoegdheid om enkel ‘algemeen economisch beleid’ te coördineren. Het register fungeerde in de praktijk namelijk als een de facto vergunningsplicht die bovenop de regionale regels werd gestort.
Wat is er nu wel en niet vernietigd?
Het arrest is een gedeeltelijke nietigverklaring. Er is een heel scherpe grens getrokken tussen wat de centrale overheid wél en niet mag doen:
| Vernietigd (Mag de centrale staat NIET doen) | Gerespecteerd (Blijft WEL van kracht) |
| Het centrale register (NRA) en de verplichting om via Madrid een nationaal nummer aan te vragen. | Het digitale unieke loket (Ventanilla Única Digital): Dit platform blijft bestaan om data tussen overheden te coördineren. |
| De rol van de nationale registrators (Registradores) om te controleren of u aan de toeristische eisen voldoet. | De informatieplicht voor platformen: Airbnb, Booking, etc. moeten nog steeds data doorgeven conform de EU-regels. |
| Het NRA-nummer als ‘verkapte’ extra toelatingsvoorwaarde om te mogen adverteren. | Statistische dataverzameling: De centrale staat mag gegevens blijven verzamelen en delen met de EU voor statistieken. |
Wat betekent dit concreet voor u als verhuurder?
Kort samengevat: de rust keert terug op regionaal niveau en de administratieve dubbeling is van de baan.
Omdat het nationale NRA-systeem is geannuleerd, blijft de focus voor 100% liggen op de regels van de autonome regio en de gemeente waar uw vastgoed zich bevindt:
- Verhuurt u in Andalusië, aan de Costa Blanca, in Catalonië of elders? Dan hoeft u geen extra federaal nummer meer aan te vragen.
- Uw bestaande of nieuw aan te vragen regionale toeristische licentie (licencia turística) blijft het enige geldige en beslissende document.
- De platformen (Airbnb, Booking.com) kunnen uw advertenties niet langer blokkeren op basis van het ontbreken van een centraal NRA-nummer, zolang uw regionale licentie maar in orde is.
De regio’s en gemeenten behouden dus definitief het alleenrecht om te bepalen waar, hoelang en onder welke voorwaarden er binnen hun grenzen verhuurd mag worden.
