Les personnes qui possèdent un bien immobilier en Espagne et le louent (occasionnellement) à des touristes savent que la réglementation relative aux locations de courte durée peut être juridiquement complexe. Pour lutter contre la prolifération et la fraude, le gouvernement central espagnol a approuvé un décret royal (Real Decreto 1312/2024). Cette décision a introduit le registre national et unique des locations de courte durée (Registro Único de Arrendamientos / Número de Registro de Arrendamiento - NRA).
La Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) une ligne à travers cela, cependant. Avec la récente arrêt (Sentencia 620/2026) le tribunal dispose du registre central annulé.
Que se passe-t-il exactement et quelles sont les implications pratiques pour votre maison de vacances en Espagne ? Nous vous l'expliquons.
Pourquoi un numéro NRA était-il nécessaire ?
Le gouvernement central de Madrid souhaitait que le registre crée un numéro d'enregistrement national unique (NRA) imposer pour tout bien immobilier proposé par des plateformes telles que Airbnb ou Booking.com. Pour ce faire, ils ont souhaité que le registre national de la propriété (Registre de la propriété) et de faire appel à des notaires/registraires en tant que mécanisme de contrôle. À cet égard, Madrid s'est référé à un nouveau règlement européen (UE 2024/1028) qui exige un meilleur partage des données.
La Cour suprême déclare maintenant - à la suite d'un recours de la région de Valence (Generalitat Valenciana) - que le gouvernement central a dépassé ses limites dans ce domaine.
Ce n'est pas une surprise pour les initiés. Le principal conseil consultatif du gouvernement espagnol (Conseil d'État) avait déjà mis en garde contre dix problèmes constitutionnels majeurs dans un avis exceptionnellement tranché en décembre 2024. Le gouvernement n'a pas tenu compte de cet avis à l'époque, mais la Cour suprême lui présente aujourd'hui le projet de loi : la Cour a confirmé que Madrid avait violé la constitution espagnole.
Pourquoi la Cour suprême est-elle intervenue ?
En Espagne, les réglementations relatives au tourisme et au logement sont une source de préoccupation majeure. compétence exclusive des régions autonomes (comme l'Andalousie, la Communauté de Valence, la Catalogne ou les îles Baléares).
La Cour suprême a jugé que l'État central n'avait pas d'argument constitutionnel valable pour établir le registre :
- Il est pas de registre d'état civil (comme le registre de propriété normal), mais un mécanisme de contrôle administratif.
- La coordination de la seule ‘politique économique générale’ dépasse les compétences fédérales. En effet, dans la pratique, le registre a fonctionné comme un exigence d'une autorisation de facto qui a été ajouté aux règles régionales.
Qu'est-ce qui a été détruit et qu'est-ce qui ne l'a pas été ?
L'arrêt est un partiel l'annulation. Une ligne de démarcation très nette a été tracée entre ce que le gouvernement central peut et ne peut pas faire :
| Détruit (que l'État central ne le fasse pas) | Respecté (reste en vigueur) |
| Le registre central (NRA) et l'obligation de demander un numéro national auprès de Madrid. | La fenêtre unique numérique (Ventanilla Única Digital): Cette plateforme reste en place pour coordonner les données entre les gouvernements. |
| Le rôle des bureaux d'enregistrement nationaux (Registradores) pour vérifier si vous remplissez les conditions requises en matière de tourisme. | Le devoir d'information pour les plateformes : Airbnb, Booking, etc. doivent toujours transmettre des données conformément aux règles de l'UE. |
| Le numéro NRA est une condition d'admission supplémentaire ‘déguisée’ pour faire de la publicité. | Collecte de données statistiques : L'État central peut continuer à collecter et à partager des données avec l'UE à des fins statistiques. |
Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour vous en tant que propriétaire ?
En bref : le retour au calme au niveau régional et la duplication administrative sont exclus.
Le système national d'ANR ayant été annulé, l'accent est mis, pour le 100%, sur les règles de la région autonome et de la municipalité où se trouve votre propriété :
- Vous louez en Andalousie, sur la Costa Blanca, en Catalogne ou ailleurs ? Dans ce cas, vous pas de numéro fédéral supplémentaire Plus d'informations sur demande.
- Votre demande existante ou nouvelle licence régionale de tourisme (licencia turística) reste le seul document valable et décisif.
- Les plateformes (Airbnb, Booking.com) ne peuvent plus bloquer vos annonces en raison de l'absence d'un numéro NRA central, à condition que votre licence régionale soit en règle.
Les régions et les municipalités conservent donc définitivement le droit exclusif de déterminer où, pendant combien de temps et dans quelles conditions les locations peuvent être effectuées sur leur territoire.
