Als eigenaar, projectontwikkelaar of investeerder in Vlaams vastgoed weet u als geen ander: een vergunningstraject is een mijnenveld van procedures. Niets is zo frustrerend als een project dat maanden vertraging oploopt – of zelfs sneuvelt – door een procedurele fout. Een van die “stille projectkillers” is de discussie rondom de gemeenteweg.
Recent heeft de Raad voor Vergunningsbetwistingen in een arrest van 7 mei 2026 (nr. RVVB-2526-0775) een belangrijke knoop doorgehakt.
De centrale vraag: wanneer is een weg een gemeenteweg waarvoor de gemeenteraad eerst toestemming moet geven? Het antwoord is cruciaal voor iedereen die wegenis aanlegt of wijzigt binnen een project.
De valkuil: “Het is privaat terrein, dus geen gemeenteweg”
Veel eigenaars gaan ervan uit dat als zij een weg aanleggen op hun eigen grond, deze weg zelf beheren en deze niet formeel overdragen aan de gemeente, het om een private weg gaat. Dit lijkt logisch: u betaalt voor de aanleg en het onderhoud, dus u beslist.
In de zaak die voor de Raad lag, ging het om de aanleg van een contractordorp (een tijdelijke werfzone) voor de uitbreiding van het UZ Leuven campus Gasthuisberg. In het project was een fietsverbinding opgenomen die voor iedereen toegankelijk zou zijn, maar die op privaat domein bleef en door de bouwheer zelf beheerd zou worden. De Vlaamse overheid oordeelde daarom dat er geen voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad nodig was.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen floot deze redenering echter resoluut terug.
De kern van de zaak: publiek karakter is doorslaggevend
De meest impactvolle les uit dit arrest is dat het feitelijk gebruik van een weg zwaarder weegt dan wie de eigenaar is of wie het onderhoud doet.
Volgens het Gemeentewegendecreet zijn gemeentewegen openbare wegen die onder het beheer van de gemeente vallen. Maar de Raad verduidelijkt dat u als aanvrager de bevoegdheid van de gemeenteraad niet kunt omzeilen door simpelweg te zeggen: “Ik beheer de weg zelf wel”.
Dit zijn de twee criteria die u scherp op het netvlies moet hebben:
- Openbaar karakter: Staat de weg open voor het publiek? In deze zaak was de fietsverbinding bedoeld voor de “zachte weggebruiker” en publiek toegankelijk. Dat maakt het een openbare weg.
- Beslissingsrecht van de gemeenteraad: Zodra een weg een openbare bestemming krijgt, heeft de gemeenteraad een autonome bevoegdheid om hierover te beslissen. Dit mag niet uitgehold worden door een initiatief van een private partij.
Kortom: het feit dat een weg op private grond ligt en door een privépartij wordt onderhouden, verhindert niet dat het juridisch een gemeenteweg kan zijn als het publiek er gebruik van mag maken.
Waarom dit risico’s inhoudt voor uw project
Als u een openbare verbinding (zoals een trage weg of een fietspad) voorziet in uw omgevingsvergunningsaanvraag, maar u passeert de gemeenteraad niet, dan is uw vergunning vernietigbaar. In dit arrest leidde het ontbreken van die voorafgaande gemeenteraadsbeslissing direct tot de vernietiging van de verleende vergunning.
Voor een investeerder betekent dit:
- Financieel verlies: De kosten voor rechtsbijstand en nieuwe procedures lopen op.
- Tijdsverlies: In dit specifieke geval kreeg de overheid vijf maanden de tijd om een nieuwe beslissing te nemen.
- Onzekerheid: De hele planning van het project komt op losse schroeven te staan.
Ons advies: voorkom verrassingen
Dit arrest onderstreept dat “ontzorging” in het bouwproces begint bij een waterdichte juridische analyse vooraf. U wilt niet halverwege de rit ontdekken dat een detail – zoals de publieke toegankelijkheid van een fietspad – uw volledige vergunning onderuithaalt.
Wat kunt u doen? Ga er niet blindelings vanuit dat eigen beheer gelijkstaat aan een private weg. Laat bij elk project waarbij wegenis wordt aangelegd of gewijzigd, toetsen of er sprake is van een openbare bestemming volgens het Gemeentewegendecreet. Indien dat het geval is, moet het dossier eerst langs de gemeenteraad voordat de eigenlijke vergunning kan worden afgeleverd.
Het Vlaamse vergunningsrecht is complex en voortdurend in beweging. Professioneel advies is hier geen luxe, maar een noodzakelijke verzekering voor uw investering. Door proactief de juiste stappen te zetten, voorkomt u dat uw project eindigt in een arrest van de Raad, en kunt u zich focussen op waar u goed in bent: bouwen en ontwikkelen. Neem gerust contact op met ons op.
