Een reservatiecontract (contrato de reserva) in Spanje is een voorlopige overeenkomst waarmee een woning voor een beperkte periode (doorgaans 15 tot 30 dagen) van de markt wordt gehaald in ruil voor een aanbetaling. Het primaire doel is het “bevriezen” van de verkoop aan derden, zodat u de noodzakelijke juridisch onderzoeken kan uitvoeren naar schulden, eigendomsrechten en stedenbouwkundige inbreuken.
Expert Tip: “Teken nooit een reservatiecontract zonder een opschortende voorwaarde voor juridische goedkeuring. Zonder deze clausule is uw aanbetaling in de regel definitief verloren als u besluit niet te kopen, zelfs bij verborgen gebreken.”
Hoeveel bedraagt de eerste aanbetaling in Spanje?
Direct na het ondertekenen van het reservatiecontract wordt een eerste aanbetaling vereist. In de huidige Spaanse vastgoedmarkt ligt dit bedrag standaard tussen de €3.000 en €10.000, afhankelijk van de regio en de prijs.
Deze betaling fungeert als waarborgsom. Het is cruciaal om te begrijpen dat dit bedrag niet automatisch restitueerbaar is. Ziet u af van de koop zonder geldige juridische reden (zoals vastgelegd in het contract), dan bent u dit bedrag kwijt.
Lees meer over het koopproces in Spanje.
Veilig betalen: Aan wie maakt u het geld over?
De ontvanger van de betaling bepaalt in grote mate de veiligheid van uw kapitaal.
- Onze derdenrekening (advocaten): De veiligste optie. We houden het geld vast en maken dit pas over naar de verkoper bij akte.
- De makelaar: Dit komt vaak voor en is doorgaans acceptabel bij gerenommeerde kantoren, maar biedt minder directe controle bij geschillen.
- De verkoper: Stort nooit rechtstreeks op de rekening van een particuliere verkoper.
Kan ik mijn reservatiegeld terugkrijgen?
Ja, maar enkel indien dit expliciet is overeengekomen. In de basis geldt in Spanje: gekocht is gekocht. Om uw aanbetaling te beschermen, moet u specifieke clausules opnemen in het contrato de reserva.
Scenario’s voor terugbetaling:
- Negatief juridisch advies: Indien uit het juridisch onderzoek blijkt dat er onregelmatigheden zijn (bijv. illegale aanbouw, openstaande schulden bij de Comunidad, of het ontbreken van een Licencia de Primera Ocupación), kunt u kosteloos annuleren mits de opschortende voorwaarde is opgenomen.
- Technische gebreken: Indien u een architect inschakelt voor een technische keuring, spreek dan vooraf af wie deze kosten draagt.
Let op bij nieuwbouw: Bij de aankoop van nieuwbouw op plan gelden strengere regels en is terugbetaling zonder zwaarwichtige juridische redenen zelden mogelijk.
Lees meer over wat te doen bij een miskoop.
Van Reservatie naar Compromis (Contrato de Compraventa)
Nadat de reservatieperiode is afgelopen en het juridisch onderzoek positief is afgerond, volgt de volgende stap: het compromis (contrato de compraventa of contrato de arras).
Hierbij doet u een tweede aanbetaling, die het totaalbedrag doorgaans aanvult tot 10% van de koopsom.
- Bindende aard: Waar een reservatiecontract soms nog ruimte laat, is het compromis definitief.
- Boetebeding: Vaak wordt een arras penitenciales opgenomen. Ziet de verkoper af van de verkoop? Dan moet hij u het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Ziet u af van de koop? Dan bent u uw 10% kwijt.
Het is belangrijk dat u het compromis pas tekent wanneer u zekerheid heeft over de juridische situatie van de woning. Het compromis is immers een bindende koop- verkoopovereenkomst waarvan u niet meer kan afzien. Aan de hand van een praktijk voorbeeld leggen we uit waarom u het compromis best niet te snel ondertekend.
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Is een reservatiecontract verplicht in Spanje? Nee, het is niet wettelijk verplicht, maar wel zeer gebruikelijk in de Spaanse vastgoedmarkt om de woning van de markt te halen tijdens het juridisch onderzoek. Zonder reservatie kan de woning aan een andere bieder verkocht worden.
Wat gebeurt er als ik de 10% aanbetaling niet op tijd doe? Als u de termijnen uit het reservatiecontract laat verstrijken zonder het compromis te tekenen en de 10% te betalen, wordt dit juridisch gezien als contractbreuk. U verliest dan uw eerste aanbetaling (€2.500 – €6.000) en de verkoper is vrij om de woning aan iemand anders te verkopen. In praktijk blijft de reservatie echter gelden als de onderhandelingen over de koopovereenkomst nog lopen.
Mag ik de aanbetaling met een creditcard doen? Ja, veel makelaars accepteren creditcards voor de eerste reserveringssom (tot circa €3.000 – €6.000). Voor de latere 10% aanbetaling en de uiteindelijke koopsom is een bankoverschrijving (of bankcheque bij de notaris) noodzakelijk in verband met witwaswetgeving.
Over de auteur: Glenn Janssens is jurist en gespecialiseerd in Spaanse vastgoedtransacties en fiscale regelgeving. Sinds 2017 helpt hij Belgische en Nederlandse particulieren en ondernemers bij het veilig aankopen en structureren van vastgoed in Spanje. Hij begeleidt dossiers van A tot Z: van due diligence, eigendoms- en belastingcontrole tot vermogensplanning en optimalisatie voor residenten en niet-residenten. Dankzij zijn jarenlange ervaring, honderden behandelde dossiers en focus op transparante communicatie maakt Glenn complexe Spaanse wetgeving begrijpelijk en praktisch toepasbaar voor elke vastgoedkoper.
