gebreken

Zichtbare en verborgen gebreken in Spanje: wie is verantwoordelijk?

Het is niet abnormaal dat er na de aankoop van een woning gebreken opduiken. Dit is niet anders met een Spaanse woning. Daarom zal dit artikel de verantwoordelijkheid van de koper en de verkoper toelichten bij zichtbare en verborgen gebreken.

Wat verstaan we onder gebreken?

In Spanje is er sprake van een gebrek aan een woning wanneer er feiten of omstandigheden zijn die negatieve gevolgen hebben op de kwaliteit van de constructie en het normaal gebruik van de woning verhinderen. Een gebrek is ernstig als u, mocht u het gebrek gekend hebben op moment van aankoop, de prijs zou heronderhandelen of volledig zou afzien van de transactie.

Net zoals in België en Nederland bestaat er een onderscheid tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek.

Zichtbare gebreken

In Spanje is een gebrek zichtbaar wanneer een leek  – iemand die niet professioneel actief is in de bouw- of vastgoedsector – na onderzoek problemen aan de constructie kan vaststellen.

De zichtbare gebreken zijn de verantwoordelijkheid voor de koper. Dit betekent dat de koper een onderzoeksplicht heeft, maar rekening houdende met zijn beperkte (of niet-bestaande) expertise. Om die reden wordt er voor de afspraak met de notaris de woning nogmaals bezocht door de koper.

Lees meer over hoe u een miskoop kan voorkomen.

Verborgen gebreken

Een gebrek is verborgen wanneer het niet zichtbaar is op moment van aankoop. In geval van een nieuwbouw werden de defecten ook niet ontdekt door professionals zoals bijvoorbeeld een architect.

Verborgen gebreken zijn de verantwoordelijkheid van de verkoper, maar op voorwaarde dat:
– de gebreken bestonden voor het finaliseren van de transactie;
– de gebreken niet gemakkelijk kunnen worden ontdekt;
– de koper op moment van aankoop niet wist dat die gebreken aanwezig zijn.

Denk bijvoorbeeld aan een gebrek dat de stabiliteit van de woning aantast, problemen aan het dak/roofing die lekken veroorzaken, etc.

De reikwijdte van de verantwoordelijkheid van de verkoper verschilt bij nieuwbouw en bij herverkoop (bestaande woningen).

Hoe ver rijkt de verantwoordelijkheid van de verkoper bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw zijn er drie garantietermijnen. Er geldt een garantietermijn voor de gebrekkige afwerking en (plaatsing van) nieuwe apparatuur. Deze termijn is 1 jaar vanaf de oplevering of 6 maanden na aankoop.

Daarnaast is er een garantietermijn van 3 jaar voor gebreken die de woningkwaliteit negatief beïnvloeden. Denk bijvoorbeeld aan problemen aan de afvoer in de badkamer.

Tot slot is er de tienjarige aansprakelijkheidsgarantie die betrekking heeft op gebreken die de stabiliteit van de woning aantasten. De bouwpromotor is in principe verplicht om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan.

Let op: wanneer u zelf eigenaar bent van de grond én u laat een woning bouwen door een aannemer, is de aannemer niet verplicht om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan. Als bouwheer bent u hiervoor verantwoordelijk. In geval u deze verzekering niet aangaat, dient u later bij eventuele verkoop de potentiële kopers hierover te informeren.

Lees meer over nieuwbouw kopen in Spanje.

En wat met de verantwoordelijkheid van de verkoper bij een herverkoop?

Bij herverkoop is de verkoper eveneens verantwoordelijk voor de verborgen gebreken. Hier geldt er echter een andere termijn. De koper dient binnen de eerste 6 maanden na de koop de problemen te ontdekken en te melden.

Om dus de verkoper aan te spreken voor verborgen gebreken, dient de koper:
– de gebreken te ontdekken;
– de verkoper via een aangetekend schrijven op de hoogte brengen van de gebreken, de oorzaken ervan en de geschatte herstellingskosten.

Het is aan te raden dat u een expert aanstelt om op basis van het expertiseverslag de verkoper aan te spreken.

Hou er enerzijds rekening mee dat eventuele gerechtelijke procedures in Spanje lang kunnen aanslepen en een compromis vaak de beste oplossing is. Anderzijds is de verkoper mogelijks een buitenlander die na verkoop van zijn woning Spanje verlaat…

Lees meer over het koopproces in Spanje.

Dit bericht delen?

Glenn Janssens

Glenn Janssens is gespecialiseerd in het begeleiden van vastgoedtransacties in Spanje, Portugal en Frankrijk.

Legal notice: Blogberichten genieten auteursrechtelijke bescherming en mogen niet worden overgenomen zonder schriftelijke toestemming van de auteur.