Achat d'un finca ou une villa individuelle dans l'arrière-pays espagnol est un rêve pour beaucoup, mais la réalité juridique en Espagne est tout autre. zone rurale (suelo rústico) est plus complexe que dans les zones urbanisées. En effet, en un article précédent nous avons déjà abordé les pièges généraux dans les propriétés domestiques. Cet article analyse spécifiquement les cinq plus grands risques juridiques dans les propriétés individuelles et la manière de les résoudre de manière proactive.
1. Absence d'inscription ou inscription incomplète au registre foncier et au Registro
Réponse directe : Un bien qui n'est pas correctement enregistré dans le Registre de la propriété (Registre de la propriété) et le Catastro (Land Registry) produit un titre incomplet. Cela rend la vente juridiquement contestable et empêche souvent le financement bancaire.
Dans les zones rurales, il est fréquent que la réalité physique ne corresponde pas à la réalité papier. Une maison peut exister physiquement, mais être juridiquement "inaliénable" si, par exemple, le Obra Nueva (acte de nouvelle construction) n'a jamais été signé.
- Le corollaire : Vous achetez un terrain sans maison officiellement enregistrée. Pour régulariser la situation, vous devez faire appel à un architecte et à un notaire et forcer l'inscription au registre foncier.
- Impact financier : Prévoir des coûts de régularisation importants et une correction (augmentation) des taxes municipales et de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. IBI (impôt foncier) de manière rétrospective.
En savoir plus sur les impôts sur la propriété en Espagne.
2. Variations de la superficie des parcelles et des servitudes
Réponse directe : La superficie réelle des propriétés rurales est souvent inférieure à celle annoncée. Cela a un impact direct sur le prix, les possibilités de construction et l'utilisation autorisée du terrain.
Les agents immobiliers publient souvent leurs annonces en utilisant les données du cadastre, qui ne sont pas toujours exactes en raison des mesures prises par satellite. Un cas récent dans la province de Grenade l'a douloureusement démontré :
- Publicité : 6 000 m² de terrain.
- Mesure topographique : 3 000 m² de terrain réel.
Pour les acheteurs ayant des projets commerciaux (tels qu'un camping ou une chambre d'hôtes), cela peut s'avérer fatal pour la demande de permis. En outre, cela entraîne souvent des litiges persistants avec les voisins.
Attention aux servitudes (Servidumbres)
Les grandes parcelles portent souvent des charges invisibles, telles qu'une droit de passage (servidumbre de paso) pour les agriculteurs ou les services publics. Il s'agit d'une restriction légale de vos droits de propriété qui peut réduire considérablement votre vie privée et vos utilisations.
3. Incertitude concernant les services publics et les dettes en cours
Réponse directe : Dans les zones non urbanisées (suelo non urbanizable), le raccordement aux réseaux publics d'eau et d'électricité n'est pas garanti. Vous dépendez souvent de réservoirs d'eau privés ou de puits de capacité limitée.
La sécurité de l'approvisionnement est une question cruciale pendant la Diligence raisonnable. Dans les régions isolées, l'eau est souvent fournie par une association locale d'irrigation, avec une limite annuelle stricte (prélèvement maximal).
Risque d'endettement : En Espagne, les dettes des services publics reposent souvent sur les propriétéIl s'agit donc d'une question d'argent, et non de personne. Les propriétés inoccupées depuis longtemps peuvent avoir des factures impayées depuis des années.
- Action : Le vendeur doit prouver que toutes les factures ont été payées. Si ce n'est pas le cas, cela doit être compensé dans le prix d'achat, sinon vous, en tant qu'acheteur, hériterez de ces dettes.
4. Absence de certificat de conformité (Cédula de Habitabilidad)
Réponse directe : Sans validité Certificat de conformité (ou Licencia de Primera Ocupación), un bien immobilier peut ne pas être officiellement occupé et vous ne pouvez pas obtenir le raccordement aux services publics. De plus, ce document est strictement nécessaire pour les locations de vacances.
Dans les zones rurales, cette attestation fait souvent défaut. Le document prouve que le logement répond aux normes locales minimales en matière d'hygiène et de sécurité.
- Impact sur les rendements : Envisagez-vous de louer votre bien à des touristes par l'intermédiaire de plateformes telles qu'Airbnb ? Sans ce certificat (et l'enregistrement ultérieur auprès du registre du tourisme), les locations légales ne sont pas autorisées. impossible. Vous risquez de lourdes amendes en cas d'exploitation illégale.
En savoir plus sur le certificat de conformité.
5. Violations dans le domaine de la construction et fin de la prescription
Réponse directe : Les violations de construction dans les zones rurales constituent le plus grand risque financier pour les acheteurs. Depuis des changements législatifs (y compris en 2019), les violations graves des règles de construction dans les zones rurales protégées ne sont plus prescrites dans de nombreuses régions.
L'idée que "tout est prescrit après 4 ou 6 ans" est un mythe dangereux.
- Sanctions : Les infractions peuvent donner lieu à des amendes très élevées ou, dans le pire des cas, à une condamnation à une amende. ordre de démolition (démolition).
- Régularisation : Un bien immobilier qui fait l'objet d'une violation active des règles de construction n'obtiendra pas de certificat de conformité. Vous devez d'abord régulariser la situation (si cela est légalement possible) par le biais d'une procédure auprès de la municipalité (telle que la procédure AFO en Andalousie). Cela coûte du temps et de l'argent.
Mise à jour juridique cruciale (juin 2019) : Pour les infractions relatives à la construction de structures situées dans des zones rurales (en particulier dans des régions telles que l'Andalousie sous la législation LOUA/LISTA), pour les nouvelles infractions ou les infractions dans des zones protégées, il s'agit souvent de sans ordonnance possible. Le gouvernement peut agir indéfiniment dans le temps.
Foire aux questions (FAQ)
1. Puis-je acheter une maison en Espagne sans certificat de conformité ? Il est légalement possible de transférer la propriété, mais cela est fortement déconseillé. Sans ce certificat, vous ne pouvez pas mettre de nouveaux contrats d'eau et d'électricité à votre nom et vous n'avez pas le droit de louer le bien à des fins touristiques.
2. Quelle est la différence entre une zone urbaine (Urbano) et une zone rurale (Rústico) ? Mise à la terre Suelo Urbano est zoné pour le développement résidentiel et dispose de tous les équipements (égouts, éclairage public). Le soleil est à l'honneur sont des terres agricoles sur lesquelles les constructions sont strictement limitées ou interdites, à moins qu'il ne s'agisse d'anciennes propriétés existantes qui ont été régularisées.
3. Qui est responsable des infractions commises par l'ancien propriétaire ? En tant qu'acheteur, vous reprenez le bien, y compris les charges légales. Si une affaire d'infraction à la construction est en cours, la responsabilité (et l'obligation de réparer ou de démolir) est transférée au nouveau propriétaire. Une enquête approfondie menée par un avocat est donc indispensable.
4. Comment vérifier la superficie exacte d'une parcelle ? Ne vous fiez pas uniquement au registre foncier (Catastro) ou le registre de la propriété. La seule méthode étanche est de disposer d'un mesure topographique par un géomètre agréé avant la signature de l'acte d'achat.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
