Tout résident belge qui possède un logement en Espagne doit tenir compte de trois valeurs différentes : le revenu cadastral belge (RC) que le SPF Finances attribue au bien immobilier espagnol, le revenu espagnol valor catastral et l'espagnol valeur de référence. Chacune d'entre elles repose sur un fondement propre, relève d'une administration compétente distincte et remplit une fonction fiscale spécifique. Quiconque les confond risque de remplir une déclaration erronée en Belgique ou d'évaluer de manière inexacte la charge fiscale espagnole.
Dans cet article, nous passons en revue les règles applicables à l'année fiscale 2026 (année d'imposition 2027).
Pourquoi choisir une IA belge pour une maison espagnole ?
Depuis le 1er janvier 2021 (année d'imposition 2022), l'administration belge fixe également un revenu cadastral pour les biens immobiliers situés à l'étranger. Cette mesure fait suite à un arrêt de la Cour de justice : les biens immobiliers belges étaient imposés sur la base d'un revenu cadastral faible, tandis que les biens immobiliers étrangers l'étaient sur la base de leur valeur locative réelle. Cette différence constituait une entrave à la libre circulation des capitaux.
Qui est tenu de déclarer ses revenus ? Le contribuable qui est propriétaire en pleine propriété, possesseur, preneur à bail emphytéotique, titulaire d'un droit de superficie ou usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
Délais et sanctions
- Toute personne qui acquiert ou cède un bien immobilier situé à l'étranger (ou un droit réel sur celui-ci) est tenue de le déclarer spontanément à l'Administration générale de la documentation patrimoniale (AAPD) dans un délai de quatre mois. Cela peut se faire via MyMinfin.
- L'AAPD notifie le KI fixé par courrier recommandé. Un recours peut être formé contre ce KI dans un délai de deux mois à compter de la notification.
- En cas de non-respect de l'obligation de déclaration spontanée, une amende administrative comprise entre 250 € et 3 000 € peut être infligée : 1 000 € pour un KI inférieur à 745 €, 2 000 € pour un KI compris entre 745 € et 2 500 €, et 3 000 € pour un KI supérieur ou égal à 2 500 €.
Comment détermine-t-on le droit de propriété intellectuelle belge d'un bien espagnol ?
Le KI correspond au revenu net moyen normal d'une année, la date de référence étant le 1er janvier 1975. Pour les biens étrangers, l'AAPD applique une méthode par paliers :
- Comparaison avec une parcelle de référence. Dans la pratique, cela est rarement utile pour un bien immobilier en Espagne.
- 5,31 TP3T de la valeur normale de vente au 1er janvier 1975
- Calcul rétroactif à partir de la valeur de vente actuelle. En l'absence de toute référence à la valeur de 1975, la valeur vénale normale actuelle est divisée par un coefficient de correction publié chaque année (art. 478, alinéa 2, du WIB92). C'est la méthode qui est presque toujours appliquée pour les biens immobiliers espagnols.
KI = valeur de vente normale / facteur de correction (année d'acquisition) * 5,3%
Si vous avez acheté un logement à l'étranger en 2026, le facteur de correction est de 16,694.
L'IA belge part donc de la valeur de vente comme l'indique le contribuable à l'AAPD, il ne relève pas du régime fiscal espagnol valor catastral ou valeur de référence. Ces valeurs espagnoles ne jouent plus aucun rôle dans le calcul belge.
De la valeur imposable (KI) au revenu immobilier imposable
Une institution de recherche étrangère est soumise aux mêmes règles qu'une institution de recherche belge. Vous devez l'indiquer non indexé Indiquez « KI » dans la case III de la déclaration, et dans la rubrique B, le pays et le code pour lesquels vous demandez l'exonération en vertu de la convention.
| Utilisation de la résidence espagnole | Revenu imposable (art. 7 de la loi WIB92) |
|---|---|
| Non loué (résidence secondaire) | Indexé KI + 40% |
| Loué à une personne physique à des fins privées | Indexé KI + 40% |
| Loué à des fins professionnelles ou à une personne morale | Loyer net : loyer brut − frais 40% (forfait maximal de 2/3 × KI × 5,75), avec pour minimum le KI indexé + 40% |
Le coefficient d'indexation pour l'année d'imposition 2027 est de 2,3000 ; le coefficient de revalorisation est de 5,75. Depuis l'année d'imposition 2022, l'impôt espagnol (IBI, IRNR) n'est plus déductible des revenus immobiliers étrangers.
Exonération sous réserve de progressivité. La convention visant à éviter la double imposition entre la Belgique et l'Espagne attribue à l'Espagne le droit d'imposer les revenus provenant de biens immobiliers. La Belgique exonère ces revenus, mais en tient compte pour le calcul du taux applicable à vos autres revenus. En l'absence de convention, l'exonération serait limitée à 50%.
Exemple de calcul (année fiscale 2026, année d'imposition 2027). Un appartement à Alicante, non loué, acquis en 2024 pour une valeur de vente normale de 250 000 €.
- KI : 250 000 € / 15,726 × 5,3% = 842,55 €, soit 843 € arrondis.
- KI indexé : 843 € × 2,3000 = 1 938,90 €, arrondi à 1 939 €.
- Revenu immobilier imposable : 1 939 € × 1,4 = 2 714,60 €.
Ce montant est exonéré, mais il augmente le taux moyen applicable à vos autres revenus. Pour un contribuable disposant d'un revenu professionnel net d'environ 44 000 € et d'un KI étranger de 1 250 €, la surtaxe due en raison de la clause de progressivité s'élève rapidement à plus de 600 € par an.
En Espagne : la valeur cadastrale n'est pas la valeur de marché
Une idée fausse tenace veut que l'espagnol valor catastral correspond à la valeur de marché. Ce n'est pas exact. L'Espagne connaît deux valeurs administratives ayant des fonctions différentes.
Valeur cadastrale. Une valeur administrative déterminée de manière objective, calculée selon la exposé sur les valeurs de la commune. Le Direction générale du cadastre est établie par la ponencia, après avis et généralement à la demande de la commune. Une révision générale a lieu au plus tôt cinq ans et, en tout état de cause, dix ans après la précédente. La valeur cadastrale ne doit jamais dépasser la valeur marchande : un arrêté ministériel prévoit une coefficient de référence au marché de 0,5. Dans la pratique, la valeur cadastrale est donc nettement inférieure à la valeur du marché.
La valeur cadastrale sert de base au calcul des impôts périodiques :
- les IBI, la taxe communale sur les biens immobiliers (comparable au précompte immobilier belge), à un taux compris entre 0,4% et 1,1% pour les biens urbains ;
- les imputation forfaitaire de revenus (imputation des revenus immobiliers, comparable à un revenu cadastral) pour les logements qui ne sont pas loués et qui ne constituent pas la résidence principale. Pour les non-résidents, l'IRNR applique les mêmes règles ; un résident belge est soumis à un taux de 19% IRNR sur ce revenu forfaitaire ;
- la taxe communale sur la plus-value foncière (plusvalía municipal), qui est calculée à partir de la valeur cadastrale du terrain.
En savoir plus sur l'imposition espagnole des revenus locatifs pour les non-résidents.
Nouveauté : imputation progressive à partir de 2027. Le décret-loi royal n° 29/2026 du 6 octobre 2026 (BOE du 7 octobre 2026) réforme l'article 85 de la LIRPF en deux étapes.
| Une époque difficile | Règle |
|---|---|
| 2026 | 1,1% de la valeur cadastrale telle qu'elle a été révisée dans le cadre d'une évaluation collective générale entrée en vigueur le 1er janvier 2012 ; sinon 2% |
| À partir de 2027 | Échelle progressive sur le somme des valeurs cadastrales de tous les biens concernés du contribuable (voir ci-dessous) |
| Somme des valeurs cadastrales | Taux d'imputation applicable à cette tranche d'imposition | Imputation cumulative à la fin de la tranche |
|---|---|---|
| jusqu'à 100 000 € | 1,1% | € 1.100 |
| De 100 000 € à 500 000 € | 1,5% | € 7.100 |
| De 500 000 € à 1 000 000 € | 2% | € 17.100 |
| supérieur à 1 000 000 € | 3% | — |
Le taux de 3% ne s'applique donc pas à l'ensemble du bien immobilier, mais uniquement à la partie de la valeur cadastrale totale supérieure à 1 000 000 €. Exemple : une personne qui possède en Espagne des biens dont la valeur cadastrale totale s'élève à 1 200 000 €, se verra attribuer un revenu imputé de 17 100 € + (200 000 € × 3%) = 23 100 €. Un appartement dont la « valor catastral » s’élève à 80 000 € donne lieu à un montant de 880 €.
Deux réserves. Le RDL 29/2026 doit être ratifié par le Congreso dans les trente jours suivant sa publication ; le précédent RDL 26/2026, qui prévoyait les mêmes mesures, n'avait pas été ratifié au 2 octobre 2026. Par ailleurs, on ne sait pas encore clairement comment le barème, qui s'applique à la somme totale de tous les biens, sera appliqué aux non-résidents, pour lesquels la déclaration s'effectue par bien (modèle 210).
Pas de valeur cadastrale ? Si, au 31 décembre, le bien ne dispose pas encore d'une valeur cadastrale, ou si celle-ci n'a pas encore été notifiée, le calcul s'effectue sur la base de 50% de la valeur la plus élevée entre la valeur vérifiée par l'administration et le prix d'acquisition (en pratique, hors TVA). Jusqu'en 2026 inclus, ce montant est majoré de 1,1% ; à partir de 2027, il sera intégré dans le barème progressif.
Exclus de l'imputation : la résidence principale, les terrains non bâtis, les biens en cours de construction et les biens qui ne peuvent être utilisés pour des raisons d'urbanisme. L'imputation est calculée au prorata du nombre de jours compris dans la période imposable.
Valeur de référence. Une valeur que la Direction générale du cadastre fixe chaque année depuis le 1er janvier 2022 sur la base des prix de toutes les ventes notariées dans une zone homogène, corrigée en fonction des caractéristiques du bien immobilier. Une facteur de réduction doit garantir que cette valeur ne dépasse pas la valeur de marché. La « valor de referencia » n'a aucune incidence sur la « valor catastral » ni sur l'IBI. Elle sert à base imposable minimale en cas de cession :
- les droits de mutation (ITP-AJD) et les droits de donation et de succession (ISD) : la valeur la plus élevée entre la valeur déclarée, le prix ou la « valor de referencia » ;
- l'impôt sur la fortune (Impôt sur le patrimoine), mais uniquement pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2022.
Sur cette base, la « valor de referencia » se répercute également sur un impôt ultérieur sur la plus-value : la valeur à laquelle vous avez hérité d'un bien ou en avez fait don devient votre valeur d'acquisition. Dans la pratique, la « valor de referencia » correspond assez bien à la valeur de marché pour les biens immobiliers anciens. Pour les constructions récentes, elle est généralement inférieure à la valeur de marché réelle. Toute personne en désaccord avec cette valeur ne peut la contester qu’à la suite d’un avis d’imposition concret au titre de l’ITP-AJD ou de l’ISD.
| Valeur cadastrale | Valeur de référence | |
|---|---|---|
| Adopté par | Direction générale du cadastre, par l'intermédiaire de la commission municipale d'évaluation | Direction générale du cadastre, au niveau central et chaque année |
| Base | Emplacement, coût de construction, ancienneté, qualité, données du marché | Prix de vente notariés réels dans la zone |
| Rapport par rapport à la valeur de marché | Valeur de marché maximale × 0,5 | Valeur de marché, diminuée d'un facteur de minoration |
| Mise à jour | Révision tous les 5 à 10 ans ; coefficients annuels fixés par la loi de finances | Chaque année |
| Public | Non, donnée protégée | Oui |
| Fonction fiscale | IBI, imputation des revenus au titre de l'IRPF/IRNR, plus-value municipale | Assiette minimale pour l'ITP-AJD, l'ISD et (à partir de 2022) l'impôt sur la fortune |
| Rôle dans l'IA belge | Aucune (contrairement à l'ancien régime, jusqu'à l'année 2021) | Non |
Un logement acheté en cours de construction ou sur plan
Tant que le logement n'est pas achevé, il n'est pratiquement pas imposé, ni en Belgique ni en Espagne. Le moment décisif correspond toujours à l'achèvement des travaux ou à la première mise en service.
| Phase | Belgique (impôt sur le revenu des personnes physiques) | Espagne (IRNR et IBI) |
|---|---|---|
| Achat d'un terrain ou début des travaux de construction | Déclaration auprès de l'AAPD dans un délai de quatre mois. | Pas d'imputation de revenus : les terrains non bâtis et les biens en cours de construction sont exclus (art. 85 de la LIRPF). L'IBI reste dû sur la valeur cadastrale du terrain s'il est situé dans une zone urbaine. |
| Achat sur plan (sur plan) | En règle générale, le droit réel ne prend naissance qu'au moment de l'acte notarié de transfert de propriété. Jusqu'à ce moment-là, il n'y a ni obligation de déclaration ni obligation fiscale. | Pas d'imputation tant que le bien est en cours de construction. |
| Achèvement ou première mise en service | Déclaration de la nouvelle construction auprès de l'AAPD, qui fixe un indice KI pour le bâtiment. Cet indice KI est pris en compte dans la déclaration à compter de la date de mise en service ou de mise en location, au prorata du nombre de jours. | Imputation à compter du jour de l'achèvement, au prorata. En l'absence de valeur cadastrale, la règle 50% s'applique (50% de la valeur la plus élevée entre la valeur vérifiée et le prix d'acquisition, hors TVA). |
| Après l'attribution de la valeur cadastrale | Aucune influence : l'IA belge ne dépend pas de la valeur espagnole. | L'imputation s'effectuera désormais sur la base de la valeur cadastrale ; à partir de 2027, selon le barème progressif. |
Pour déterminer la valeur cadastrale belge d'un bâtiment neuf, l'AAPD divise la valeur vénale normale (terrain et bâtiment) par le facteur de correction. Les travaux de rénovation ou d'agrandissement importants effectués ultérieurement sur une habitation espagnole doivent également être déclarés, car ils peuvent entraîner une réévaluation de la valeur cadastrale.
Points pratiques à prendre en compte
- Vous devez déclarer à l'AAPD tout achat ou vente d'un bien immobilier espagnol dans un délai de quatre mois, y compris en cas d'acquisition par succession ou donation. En cas de copropriété, il est préférable que chaque copropriétaire effectue lui-même sa déclaration.
- Vérifiez l'évaluation de la valeur imposable : elle est basée sur la valeur de vente que vous avez vous-même déclarée. Tout recours doit être introduit dans un délai de deux mois.
- Indiquez le KI dans la case III et demandez expressément, dans la rubrique B, l'exonération avec réserve de progression pour l'Espagne.
- Utilisez la valeur cadastrale espagnole pour estimer le montant de vos charges fiscales annuelles en Espagne (IBI et IRNR). Si vous possédez plusieurs biens immobiliers en Espagne, il est préférable de recalculer l'IRNR à partir de 2027 selon le barème progressif, et d'utiliser la « valor de referencia » pour planifier un achat, une donation ou une succession.
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