Location de maisons de vacances Costa Blanca : Nouvelles règles et licences (Mise à jour 2024-2025)

Depuis août 2024, de nouvelles règles strictes s'appliquent à la location de maisons de vacances dans la région de Valence (Costa Blanca). L'introduction de la Decreto Ley 9/2024 signifie que les permis de location ne sont plus transférables, que leur validité est limitée et que les municipalités et les associations de copropriétaires (VME) disposent de pouvoirs étendus pour interdire les locations.

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier sur la Costa Blanca ou vous envisagez de l'acheter pour le louer ? Cet article vous indique exactement ce que vous devez faire pour éviter des amendes pouvant aller jusqu'à 600 000 euros.

Qu'est-ce qui relève de la "location touristique" sur la Costa Blanca ?

Dans la Comunidad Valenciana, les locations ne sont considérées que comme location touristique Le prix est pris en compte lorsqu'un bien est proposé clé en main pour une période de trois ans. 10 jours (nuits) ou moinsmoyennant une redevance.

La distinction temporelle est cruciale pour la qualification juridique :

• Locations de vacances (≤ 10 jours) : La législation sur le tourisme est très stricte. Vous devez disposer d'un permis de location, d'un enregistrement et d'une autorisation de la municipalité.

• Location saisonnière (≥ 11 jours): Relève de la loi sur les locations urbaines (LAU). Pour ce faire, il faut non licence de tourisme nécessaire, mais vous devez rédiger un bail spécifique prouvant son caractère temporaire.

L'avis d'un expert : "De nombreux propriétaires pensent à tort que les séjours de courte durée sont toujours touristiques. La limite de 10 jours est désormais la ligne de démarcation juridique la plus stricte. Vous louez par défaut pour un minimum de deux semaines ? Dans ce cas, vous n'êtes pas soumis à l'obligation d'obtenir une licence.

Nouvelles règles en matière de permis de location (2024-2025)

Les "anciennes" règles selon lesquelles vous achetiez un bien sous licence et pouviez immédiatement le relouer sont définitivement révolues. Voici les principaux changements apportés par la nouvelle législation.

1. Le permis de location est-il transférable en cas de vente ?

Non, un permis de location est strictement personnel depuis août 2024. Lorsque vous vendez un bien immobilier, la licence existante expire automatiquement. Le nouveau propriétaire doit recommencer toute la procédure de demande. Cela a un impact considérable sur la valeur marchande des biens immobiliers "prêts à être loués", car la garantie d'une nouvelle licence n'existe plus.

2. Quelle est la durée de validité d'une licence ?

Les licences de location ne sont plus valables indéfiniment.

• Nouvelles licences : Valable pour une période de 5 ans. À l'issue de cette période, un renouvellement est nécessaire, avec une réévaluation en fonction des règles municipales et d'urbanisme alors applicables.

• Licences existantes : Une période de transition (généralement de 5 ans) s'ouvre également pour les anciennes licences, à l'issue de laquelle un renouvellement est nécessaire.

Écoutez également notre podcast sur les locations de vacances à Costa Blanca.

3. La "règle de la décroissance" dans l'inoccupation

Pour lutter contre la spéculation, le gouvernement a introduit l'analyse de l'utilisation.

• Sera une propriété sous licence ne pas louer pendant un an? Dans ce cas, il sera supprimé du registre.

• Ne pas commencer la location dans les deux mois après avoir obtenu la licence ? Dans ce cas, vous perdez immédiatement votre licence.

Exigences : Quels sont les critères à respecter pour votre bien immobilier ?

Pour obtenir (ou conserver) une licence, vous devez satisfaire à une série d'exigences administratives et techniques. La municipalité et la VME jouent désormais un rôle clé à cet égard.

Autorisation municipale et VME (Association des copropriétaires)

Il n'est plus possible de demander une licence sans un rapport positif de la municipalité qui confirme que le bien est adapté au tourisme en termes urbains. Les municipalités peuvent désigner leurs propres zones où les locations sont interdites ou limitées (par exemple pour lutter contre les nuisances).

En outre, depuis avril 2025, le rôle du VME est décisif. Si la VME ne mentionne rien à ce sujet, la location de vacances n'est par définition PAS autorisée. Vérifiez donc toujours les statuts et les procès-verbaux de la VME avant d'acheter.

Exigences en matière de techniques et d'installations

Votre logement doit répondre à des normes de confort strictes. Les principales obligations sont les suivantes :

• Climatisation : La climatisation et le chauffage sont obligatoires.

• La sécurité : Présence d'un plan d'évacuation et d'une trousse de premiers secours.

• Référence cadastrale : Il doit être unique et mentionné dans chaque bail. La date limite d'inscription était fixée au 31 décembre 2024 ; en cas d'absence, vous risquez la suppression.

• Remise des clés : L'utilisation de boîtes à clés sur les voies publiques ou dans les espaces communs est explicitement interdit. Vous êtes tenu d'assurer un accueil personnel (service de réception).

Statistiques : Selon des données récentes de l Generalitat Valenciana risque de caducité 15% des permis actuels en raison de l'absence de fourniture de la référence cadastrale dans les délais.

Conditions d'inscription : SES Hospedajes et Fiscus

En plus de la licence, vous avez des obligations administratives permanentes.

1. Inscription des invités (SES Hospedajes): Depuis le 2 décembre 2024, l'inscription sur la plateforme nationale est SES Hospedajes obligatoire. Vous devez fournir les coordonnées de chaque invité (de plus de 14 ans) aux autorités dans les 24 heures.

2. Dettes fiscales: Vous payez l'impôt sur les revenus locatifs (19% pour les résidents de l'UE, 24% pour les non-résidents de l'UE). Il s'agit d'une démarche distincte de l'enregistrement auprès du département du tourisme.

Sanctions : Amendes pouvant aller jusqu'à 600 000 euros

Les inspections ont été renforcées. Les infractions sont classées en trois catégories : mineures, graves et très graves.

• La location sans permis valide est considérée comme une infraction très grave.

• Le fait de ne pas mentionner le numéro d'enregistrement dans les publicités (en ligne ou hors ligne) est punissable.

• Les amendes peuvent aller de 600 à 600 000 euros en fonction de la gravité de l'infraction.

Foire aux questions (FAQ)

1. J'ai acheté un appartement avec un permis de location existant. Puis-je le reprendre ? Non. Depuis la législation d'août 2024, le permis de location dans la région de Valence est strictement personnel. Il expire au moment du transfert notarié. En tant que nouveau propriétaire, vous devez introduire une toute nouvelle demande, qui sera testée au regard des règles actuelles (plus strictes).

2. Quelle est la différence entre la location de vacances et la location saisonnière ? La limite est de 10 jours. Les locations de 10 jours ou moins sont considérées comme des locations touristiques de vacances (licence requise). Les locations de 11 jours ou plus sont légalement considérées comme des locations saisonnières (pas de licence touristique requise, mais législation sur les locations urbaines).

3. L'association des copropriétaires (VME) peut-elle interdire les locations ? Oui, la VME a le pouvoir d'inscrire dans les statuts que les locations touristiques sont interdites, ou de le décider par un vote (à la majorité qualifiée). En effet, si la VME ne stipule rien, les locations de vacances ne sont de toute façon pas autorisées. Vous aurez besoin d'une attestation de la VME pour demander une nouvelle licence.

4. Suis-je obligé de recevoir des invités en personne ? Oui, l'utilisation de casiers à clés sur la façade ou dans les parties communes est interdite. Vous devez fournir un service de réception ou de remise de clés personnelles. De nombreux propriétaires confient cette tâche à un gestor ou à un service de garde de clés.

Vous trouverez ici d'autres questions courantes avec leurs réponses.

A propos de l'auteurGlenn Janssens : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.