En Catalogne, le cadre juridique du logement locatif a récemment changé de manière significative. Avec l'entrée en vigueur de la Décret-loi 1/2025 En fonction de la réglementation nationale et locale, la location saisonnière et la location de vacances sont plus strictement réglementées. Pour les propriétaires souhaitant louer leur bien, il est essentiel de comprendre la différence entre les deux régimes ainsi que les obligations correspondantes.
Qu'est-ce que la location saisonnière en Catalogne ?
La location saisonnière désigne les baux temporaires destinés à répondre à un besoin spécifique et justifié du locataire. Il peut s'agir par exemple d'activités professionnelles temporaires, d'études, de traitements médicaux ou d'autres situations transitoires. Le contrat doit explicitement mentionner la nature temporaire, y compris la raison et les documents justificatifs (par exemple, un contrat de travail ou une inscription dans un établissement d'enseignement).
Loyers maximums
Bien que ces contrats ne soient pas considérés comme une résidence principale, dans les marchés résidentiels dits "tendus", ils sont toujours soumis aux règles suivantes restrictions de loyer. D'après le Décret-loi 1/2025 le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence, déterminé sur la base de biens similaires dans le même quartier. En outre, si le bien a déjà été loué au cours des cinq dernières années, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant précédent (indexé). Les règles suivantes s'appliquent :
- Location de référenceLe loyer maximum doit être basé sur le système officiel de référence des loyers du gouvernement catalan, qui prend en compte la localisation, la superficie, l'année de construction et d'autres caractéristiques du bien. Ce montant est disponible sur le site officiel habitatge.gencat.cat.
- Loyer précédent: Si le bien a déjà été loué au cours des cinq dernières années, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer convenu, ajusté en fonction de l'indice des prix à la consommation (IPC).
- Location pièce par pièceIl n'est pas permis de demander un loyer par pièce individuelle qui, additionné, dépasserait le loyer de référence pour l'ensemble du bien.
Voici un exemple. Supposons qu'un appartement de 70 m² à Castell-Platja d'Aro ait un loyer mensuel de 800 € en 2022. Si le bien est maintenant reloué, ce prix ne peut être ajusté qu'en fonction des indexations annuelles de l'IPC depuis 2022. En outre, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence actuel pour un bien similaire dans la même zone, tel qu'il est déterminé par le système catalan des loyers.
Note: Si les deux règles s'appliquent (loyer de référence et loyer précédent), c'est la moins élevée des deux qui doit être retenue.
Ce système vise à freiner les hausses de prix excessives dans les zones populaires. Pour les propriétaires, cela signifie qu'avant de procéder à une location saisonnière, ils doivent non seulement définir correctement l'objet de la location, mais aussi être en mesure de justifier une tarification objective et transparente. Une erreur dans ce domaine peut être considérée comme une infraction grave, avec des amendes pouvant aller jusqu'à 90 000 euros ou plus en cas de récidive ou de fraude.
Obligations spécifiques en cas de location saisonnière
Lors de la conclusion d'un contrat saisonnier, les propriétaires sont tenus d'inclure les éléments suivants dans le contrat ainsi que dans l'annonce :
- Objet du contrat (location saisonnière ou autre)
- Le dernier loyer des cinq dernières années, le cas échéant
- Le montant officiel du loyer de référence (accessible via habitatge.gencat.cat)
- Indiquer si le propriétaire est un "grand propriétaire" (plus de 10 logements ou plus de 1 500 m2 de propriété résidentielle).
Cette obligation de transparence s'applique également aux publicités. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes allant de 9 000 euros à 900 000 euros en cas de manquement grave ou frauduleux.
En savoir plus sur les locations saisonnières en Espagne.
Qu'est-ce qu'une location de vacances en Catalogne (HUT) ?
Les locations de vacances sont uniquement destinées à des fins récréatives ou de vacances et sont légalement considérées comme des locations non résidentielles. Selon la Décret 75/2020 un bien touristique doit répondre à des conditions spécifiques :
- Loué à des tiers de manière répétée et contre rémunération
- Chaque séjour peut durer jusqu'à 31 jours consécutifs
- Le bien ne peut pas être loué à la chambre
- Un maximum de 15 personnes est autorisé
En outre, une série d'obligations administratives s'appliquent, notamment :
- Inscription au registre touristique de Catalogne (NIRTC)
- Certificat de performance énergétique (obligatoire depuis juin 2021)
- Enregistrement des invités auprès de la police (Mossos d'Esquadra)
- Disponibilité du règlement intérieur en quatre langues (ES, CAT, EN, FR)
- Consentement de l'association des copropriétaires
- Enregistrement national de la propriété en tant qu'hébergement touristique
Une ligne de réclamation opérationnelle et un équipement de base proportionnel à la capacité d'accueil sont également obligatoires. L'enregistrement des touristes doit également être affiché de manière visible dans la propriété, ainsi que le nombre maximum de personnes autorisées.
En savoir plus sur le permis de location en Catalogne.
Situations spécifiques pour certaines municipalités
Dans des communes comme Castell-Platja d'Aro, où la pression sur le marché du logement est forte et où le nombre de résidences touristiques dépasse la limite de 5 pour 100 habitants, des réglementations supplémentaires ont été mises en place. D'après le Décret-loi 3/2023 l'obtention d'un permis de construire est une condition nécessaire pour les locations touristiques.
Cette municipalité a également mis en place un moratoire jusqu'en 2028 : aucun nouveau permis n'est actuellement délivré pour la retraite anticipée. Cette situation ne pourra changer qu'après la révision du plan d'occupation des sols de la commune. Concrètement, cela signifie qu'une propriété à Castell-Platja d'Aro ne peut pas être enregistrée en tant que résidence de tourisme pour le moment, et ne peut être légalement louée que par le biais du régime de location saisonnière.
Conclusion : choisir le bon modèle de location
La différence entre la location saisonnière et la location touristique en Catalogne n'est pas purement sémantique. Les implications juridiques et administratives sont considérables. Les personnes qui louent leur bien à des résidents temporaires pour une raison concrète sont soumises au régime de la location saisonnière, avec des restrictions sur le prix des loyers. En revanche, ceux qui visent la location de vacances à court terme sans justification doivent obtenir un enregistrement touristique et se conformer à des conditions d'exploitation strictes.
