In Catalonië is het juridisch kader voor de verhuur van woningen recent aanzienlijk gewijzigd. Met de inwerkingtreding van Decreetwet 1/2025 en de lokale regelgeving, worden zowel seizoensverhuur als vakantieverhuur strikter gereguleerd. Voor eigenaars die hun woning willen verhuren, is het van cruciaal belang om het verschil tussen beide regimes te begrijpen én de bijbehorende verplichtingen na te leven.
Wat is seizoensverhuur in Catalonië?
Seizoensverhuur verwijst naar tijdelijke huurovereenkomsten die bedoeld zijn om een specifieke, gerechtvaardigde behoefte van de huurder in te vullen. Denk hierbij aan tijdelijke beroepsactiviteiten, studies, medische behandelingen of andere overgangssituaties. De overeenkomst moet het tijdelijke karakter uitdrukkelijk vermelden, inclusief de reden en bijhorende bewijsstukken (bv. arbeidscontract of inschrijving aan een onderwijsinstelling).
Maximale huurprijzen
Hoewel deze contracten niet als hoofdverblijfplaats gelden, zijn ze in zogeheten ‘gespannen residentiële markten’ toch onderworpen aan huurprijsbeperkingen. Volgens Decreetwet 1/2025 mag de huur niet hoger zijn dan de referentiehuur, bepaald op basis van gelijkaardige woningen in dezelfde buurt. Indien de woning al in de afgelopen vijf jaar verhuurd werd, mag de nieuwe huur bovendien niet hoger zijn dan het vorige bedrag (geïndexeerd). De volgende regels gelden:
- Referentiehuur: De maximale huur moet gebaseerd zijn op het officiële referentiehuursysteem van de Catalaanse overheid, dat rekening houdt met locatie, oppervlakte, bouwjaar en andere kenmerken van de woning. Dit bedrag is beschikbaar via de officiële website habitatge.gencat.cat.
- Voorgaande huurprijs: Indien de woning de afgelopen vijf jaar reeds werd verhuurd, dan mag de nieuwe huur niet hoger zijn dan de laatst overeengekomen huur, gecorrigeerd met de consumentenprijsindex (CPI).
- Kamersgewijze verhuur: Het is niet toegestaan om per kamer afzonderlijk een huurprijs te vragen die – bij optelling – de referentiehuur voor de volledige woning zou overschrijden.
Een voorbeeld. Stel: een appartement van 70 m² in Castell-Platja d’Aro had in 2022 een maandelijkse huurprijs van €800. Als de woning nu opnieuw wordt verhuurd, mag deze prijs slechts worden aangepast met de jaarlijkse CPI-indexeringen sinds 2022. Bovendien mag de nieuwe huur niet hoger zijn dan de huidige referentiehuur voor een vergelijkbare woning in dezelfde zone, zoals bepaald via het Catalaanse huurprijssysteem.
Note: Indien beide regels van toepassing zijn (referentiehuur en vorige huurprijs), moet de laagste van de twee gehanteerd worden.
Dit systeem beoogt het tegengaan van buitensporige prijsstijgingen in populaire gebieden. Voor eigenaars betekent het dat zij voorafgaand aan een seizoensverhuur niet alleen het huurdoel correct moeten vastleggen, maar ook een objectieve en transparante prijsbepaling moeten kunnen verantwoorden. Een fout hierin kan worden beschouwd als een ernstige inbreuk, met boetes tot 90.000 euro of meer in geval van herhaling of fraude.
Specifieke verplichtingen bij seizoensverhuur
Bij het sluiten van een seizoenscontract zijn eigenaars verplicht om in de overeenkomst én de advertentie de volgende elementen op te nemen:
- Doel van de overeenkomst (seizoensverhuur of anders)
- De laatste huurprijs van de afgelopen vijf jaar, indien van toepassing
- Het officiële referentiehuurbedrag (raadpleegbaar via habitatge.gencat.cat)
- Vermelding of de eigenaar een ‘grote eigenaar’ is (meer dan 10 woningen of >1.500 m² aan residentieel vastgoed)
Deze transparantieverplichting geldt eveneens in advertenties. Het niet naleven van deze regels kan leiden tot boetes van 9.000 tot zelfs 900.000 euro in het geval van ernstige of frauduleuze inbreuken.
Lees meer over seizoensverhuur in Spanje.
Wat is vakantieverhuur in Catalonië (HUT)?
Vakantieverhuur is uitsluitend bestemd voor recreatie- of vakantiedoeleinden en wordt juridisch beschouwd als niet-residentiële verhuur. Volgens het Decreet 75/2020 moet een toeristische woning aan specifieke voorwaarden voldoen:
- Wordt verhuurd aan derden, herhaaldelijk en tegen betaling
- Elke verblijf mag maximaal 31 opeenvolgende dagen duren
- De woning mag niet per kamer verhuurd worden
- Maximaal 15 personen zijn toegestaan
Daarnaast gelden een reeks administratieve verplichtingen, waaronder:
- Inschrijving in het toeristisch register van Catalonië (NIRTC)
- Energieprestatiecertificaat (verplicht sinds juni 2021)
- Registratie van gasten bij de politie (Mossos d’Esquadra)
- Beschikbaarheid van huisregels in vier talen (ES, CAT, EN, FR)
- Toestemming van de vereniging van mede-eigenaars
- Nationale registratie van de woning als toeristische accommodatie
Een operationele klachtenlijn en basisuitrusting in verhouding tot de capaciteit zijn eveneens verplicht. Ook moet de toeristische inschrijving zichtbaar zijn aangebracht op de woning, samen met het maximaal toegelaten aantal gasten.
Lees meer over de verhuurlicentie in Catalonië.
Specifieke situaties voor bepaalde gemeentes
In gemeenten zoals Castell-Platja d’Aro, waar de druk op de woningmarkt hoog is én het aantal toeristische woningen de grens van 5 per 100 inwoners overschrijdt, is bijkomende regelgeving van kracht. Volgens Decreetwet 3/2023 is het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning een noodzakelijke voorwaarde voor toeristische verhuur.
In deze gemeente geldt bovendien een moratorium tot 2028: er worden momenteel geen nieuwe vergunningen uitgereikt voor VUT’s. Enkel na herziening van het gemeentelijk ruimtelijk plan kan deze situatie veranderen. Dit betekent concreet dat een woning in Castell-Platja d’Aro voorlopig niet als toeristische woning mag geregistreerd worden, en enkel via het regime van seizoensverhuur legaal verhuurd kan worden.
Conclusie: kies het juiste verhuurmodel
Het verschil tussen seizoensverhuur en toeristische verhuur in Catalonië is meer dan louter semantisch. De juridische en administratieve implicaties zijn aanzienlijk. Wie de woning verhuurt aan tijdelijke bewoners met een concrete reden, valt onder het regime van seizoensverhuur met huurprijsbeperkingen. Wie daarentegen mikt op korte vakantieverhuur zonder verantwoording, moet een toeristische registratie verkrijgen en strikte exploitatievoorwaarden naleven.
