En 2024 et 2025, le marché espagnol de la location subira la plus grande transformation juridique depuis des décennies. Pour les propriétaires, le changement le plus important est la réglementation stricte des loyers dans les "zones tendues" (zonas tensionadas) et la nouvelle définition du "grand propriétaire". Cet article propose une analyse définitive de la législation (Ley 12/2023), de la révolution fiscale pour les non-résidents et des mesures stratégiques à prendre dès maintenant pour garantir vos revenus.
1. Suis-je un "Gran Tenedor" (grand propriétaire) ?
La classification du propriétaire détermine directement les restrictions légales à votre loyer. En 2025, ce statut ne sera plus fixe, mais dépendra de la localisation de vos biens.
La réponse est directe : Vous êtes un Grand Ténédor si vous possédez plus de 10 logements urbains (norme nationale). Toutefois, dans un Zone de tension (comme la Catalogne), le gouvernement régional abaisse ce seuil à 5 logements ou plus dans cette zone.
Règles de calcul essentielles :
- Entités légales : Pour les entreprises, tous les biens comptent ; il n'y a pas de distinction entre les biens privés et les biens professionnels.
- Copropriété : Vous ne possédez que 50% d'un bien immobilier ? Dans ce cas, vous êtes pris en compte au prorata. Notez que si la somme de vos pourcentages est égale au seuil, vous tombez toujours sous le coup de la définition.
- Exception : Votre propre maison principale, vos garages et vos entrepôts sont pris en compte. pas le long.
L'avis d'un expert : "Beaucoup d'investisseurs belges se trompent sur les différences régionales. Un propriétaire possédant six appartements à Barcelone est un "Gran Tenedor", où les prix sont plafonnés, mais serait considéré comme un petit investisseur à Madrid (où aucune zone n'est désignée). C'est désormais l'emplacement qui dicte votre statut juridique.
Écoutez notre épisode de podcast sur la législation locative en Catalogne ici.
2. Le prix des loyers et la fin du marché libre
Dans les zones officiellement déclarées Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT)Les loyers gratuits ont été effectivement supprimés pour les nouveaux contrats.
Indexation : De l'IPC à l'IRAV
Le lien avec l'inflation (IPC) a été définitivement rompu pour protéger les locataires des hausses de prix.
- 2024: Augmentation maximale 3%.
- 2025: Indexation selon le IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). En novembre 2025, il s'élevait à 2,29%.
Plafonnement des prix pour les nouveaux contrats (dans les zones tendues)
Les règles varient selon le type de propriétaire :
- Petit locataire (Pequeño Tenedor) : Le nouveau loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer du contrat précédent (+ indexation autorisée). Vous ne pouvez pas passer subitement au prix du marché.
- Grand propriétaire (Gran Tenedor) : Le prix ne doit pas dépasser le Indice des prix de référence du gouvernement. Votre loyer précédent est-il supérieur à cet indice ? Dans ce cas, vous êtes obligatoire réduire le prix d'un nouveau contrat.
- Des maisons sans histoire : Pour les biens qui n'ont pas été loués depuis 5 ans, l'indice gouvernemental s'applique toujours comme maximum.
Conseil stratégique : Vous pouvez augmenter le loyer de augmentation maximale de 10% si vous pouvez prouver que le bien a fait l'objet d'une rénovation énergétique (au moins 30% d'économies) ou a été rendu plus accessible au cours des deux dernières années.
3. Durée du contrat : l'immobilisation de 2025
La législation protège le locataire d'un vivienda habitual (résidence principale) avec des durées minimales obligatoires. Les contrats temporaires sans raison valable sont légalement requalifiés en contrats à durée indéterminée.
Les conditions générales
- Propriétaire privé : Minimum 5 ans (+3 ans de renouvellement tacite).
- Entreprise : Minimum 7 ans (+3 ans de renouvellement tacite).
Extensions extraordinaires (nouvelles en 2025)
Dans les zones en difficulté ou avec des locataires vulnérables, les règles ont été encore renforcées :
- Vulnérabilité : Si un Gran Tenedor loue à un locataire économiquement vulnérable, une prolongation d'un an est obligatoire.
- Le "verrouillage" régional : Dans les Zonas Tensionadas, après l'expiration du délai légal, le locataire peut déposer une demande d'indemnisation. prolongation supplémentaire de 3 ans au même prix.
- Cohérence : Un contrat à Barcelone peut en fait 8 à 10 ans durée sans possibilité de résiliation ou d'augmentation du loyer de marché.
4. Révolution fiscale : des opportunités pour les résidents et les non-résidents
Les autorités fiscales espagnoles orientent le marché du logement par des incitations (réductions d'impôts) plutôt que par des pénalités d'ici à 2025.
Pour les résidents (IRPF) : déduction jusqu'à 90%
L'ancien système (déduction standard 60%) a été remplacé par un système variable :
- 90% Déduction : Lors de la signature d'un nouveau contrat dans une Zona Tensionada avec au moins 5% réduction de loyer.
- 70% Déduction : Lors de la première location à des jeunes (18-35 ans) dans une zone tendue.
- 60% Déduction : Après rénovation pour l'efficacité énergétique.
- Déduction 50% : Taux standard pour les autres cas.
Une avancée pour les propriétaires non européens (juillet 2025)
Le 28 juillet 2025, la Audience nationale (SAN 3630/2025) La discrimination fiscale à l'encontre des citoyens non européens (y compris les Américains et les Britanniques) est illégale.
- Le changement : Les propriétaires non ressortissants de l'UE sont désormais autorisés, tout comme les citoyens de l'UE, déduire les coûts (intérêts, IBI, entretien) de leur revenu locatif brut.
- Exigence d'action : Vous pouvez déposer des corrections pour les années fiscales non encore prescrites (2021-2024) afin de récupérer l'impôt payé en trop. Il s'agit d'une aide financière non négligeable.
5. Location saisonnière : colmater la fuite
De nombreux propriétaires se sont tournés vers la location saisonnière en 2024 (alquiler de temporada) pour contourner la loi sur le logement. D'ici à 2025, cette lacune aura été comblée.
Le registre "Ventanilla Única" : Depuis le 1er juillet 2025, toute forme de location temporaire doit être enregistrée. Des plateformes comme Airbnb et Idealista suppriment les annonces sans numéro valide dans les 48 heures.
La charge de la preuve : Un contrat de 11 mois n'est pas automatiquement "temporaire". Vous devez avoir un causa une preuve (raison autonome), telle qu'un contrat de travail temporaire ou une inscription à un programme d'études. Sans cette preuve, le contrat est considéré par les tribunaux comme une location permanente, avec tous les risques de protection des loyers et de pénalités qui y sont associés (jusqu'à 600 000 euros).
En savoir plus sur les locations courantes en Espagne.
6. Coûts et implications pratiques
La loi transfère entièrement la charge financière au début du bail au propriétaire.
- Frais de courtage : Il est strictement interdit de répercuter les frais de courtage ou d'administration sur le locataire dans le cas de locations permanentes. Pour le 100%, ces frais sont à la charge du propriétaire.
- Dépôt de garantie : Maximum 1 mois de dépôt légal + 2 mois de garantie supplémentaire. Total maximum de 3 mois de garantie.
- Transfert de l'IBI/des frais de service : Cela n'est autorisé que si cela est explicitement indiqué dans le contrat ET que le montant exact est spécifié. Dans les Zonas Tensionadas, il est interdit nouveau Ajouter des éléments de coût qui ne figuraient pas dans le contrat précédent.
FAQ : Questions fréquemment posées sur la loi espagnole sur les loyers 2025
La limitation des loyers s'applique-t-elle à ma résidence secondaire ? Non, la loi sur le logement et les plafonds de prix s'appliquent spécifiquement à la vivienda habitual (résidence principale permanente). Les locations de vacances relèvent de la réglementation du tourisme, mais doivent être enregistrées dans le nouveau système "Ventanilla Única".
En tant que propriétaire, puis-je résilier le bail pour mon propre usage ? Oui, si vous êtes une personne physique (particulier). Toutefois, vous devez le mentionner explicitement dans le contrat. Après la première année, vous pouvez revendiquer le bien pour vous-même ou pour des parents au premier degré, moyennant un préavis de 2 mois. Si vous n'emménagez pas dans le logement dans les 3 mois, une lourde pénalité sera appliquée.
Que se passe-t-il si je vends mon appartement à Barcelone avec un locataire en place ? Le locataire est protégé. Le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours, y compris la durée restante et les renouvellements obligatoires (jusqu'à 8 ou 10 ans dans les zones tendues). Cela a souvent un effet négatif sur la valeur de vente du bien.
Je ne suis pas citoyen de l'UE. Comment puis-je récupérer mon impôt après l'arrêt de juillet 2025 ? Vous devez apporter des corrections à vos déclarations Modelo 210 des quatre dernières années. Il est essentiel de le faire par l'intermédiaire d'un fiscaliste en se référant à la jurisprudence SAN 3630/2025, afin de pouvoir continuer à bénéficier de la déduction des frais.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
