La fin d'une copropriété en Espagne (par exemple, après un divorce ou un héritage) n'est pas considérée comme une vente normale à des fins fiscales, mais comme une restructuration juridique. Par conséquent, vous ne payez pas un droit de mutation élevé (8-10%), mais un droit de partage beaucoup plus faible (Actes juridiques documentés), qui se situe généralement entre 0,5% et 1,5%.
Lorsque des partenaires ou des copropriétaires décident que l'un d'entre eux reprend l'intégralité de la propriété espagnole, la Extinction de l'immeuble (dissolution de la copropriété) de manière juridiquement et fiscalement correcte. Dans cet article, nous analysons l'impact fiscal, les pièges liés aux donations et le rôle crucial de la banque hypothécaire.
1. Taxe d'enregistrement (ITP) et droit de répartition (AJD)
La différence fondamentale entre la vente d'une maison à un tiers et le rachat d'un partenaire réside dans la nature de la taxe. Étant donné qu'un rachat n'implique pas le transfert d'un "nouveau" bien immobilier, mais la redistribution d'un bien existant, il est soumis au droit de timbre.
Comparaison des taux d'imposition
Pour comprendre l'impact fiscal, nous comparons la taxe de transfert standard (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP) avec le droit de distribution (Actes juridiques documentés - AJD).
| Type de transaction | Impôt espagnol | Taux (en fonction de la région) | Application |
| Ventes à des tiers | ITP (Taxe sur les transferts) | 8% – 10% | Calculé sur la valeur totale des ventes. |
| Fin de la copropriété | DJA (justice distributive) | 0,5% – 1,5% | Calculé sur la valeur de la partie acquise. |
L'avis d'un expert : De nombreux Belges comparent ce mécanisme aux "miserietaks" flamands (droits de partage). En Espagne, le principe est similaire, mais les économies réalisées par rapport à une vente normale sont souvent encore plus importantes en termes de pourcentage.
Exemple de calcul : L'impact en Andalousie
Supposons qu'un couple, marié sous le régime de la communauté de biens, possède une villa à Marbella d'une valeur marchande de € 400.000. Les deux partenaires (A et B) sont propriétaires de 50%. Le partenaire A souhaite en acquérir la pleine propriété après le divorce.
- Scénario A (classification erronée en tant que vente) :
Si cela est considéré comme une vente, on paie 8% ITP.
Coût : 8% à 200 000 € (la partie de B) = 16 000 €.
- Scénario B (Extinction correcte de la copropriété) :
On applique le droit de répartition (actuellement 1,5% pour ces actes en Andalousie, bien que des réductions temporaires soient possibles).
Coût : 1,5% sur 200 000 € = 3 000 €.
Conclusion : En choisissant la bonne voie légale, le partenaire A dans cet exemple économise directement € 13.000.
2. Pièges critiques : L'échange et le don
En sortant de l'indivision, le solde de la compensation cruciale. Les autorités fiscales vérifient strictement si le prix de rachat correspond à la valeur réelle du marché. Tout écart peut conduire à un reclassement dans un régime plus lourdement taxé.
Risque 1 : La vente involontaire (échange)
Lorsque la copropriété est résiliée par le échange de biens (par exemple : Le partenaire A obtient la maison à Alicante, le partenaire B obtient la maison à Málaga), les autorités fiscales espagnoles considèrent souvent qu'il s'agit d'une Permuta (échange).
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Conséquence : La transaction est taxée comme une vente. Vous paierez l'intégralité de l'impôt sur le revenu. charge d'enregistrement (ITP) de 8-10% au lieu de la droite de distribution basse.
Risque 2 : Le don caché
Si le partenaire A reprend la part du partenaire B sans payer une contrepartie financière basée sur le marché, il n'y a pas de rachat, mais un don (Donations).
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Conséquence : En Espagne, l'impôt sur les donations est progressif et dépend des régions. 7.65% à 34%.
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Inconvénient : Contrairement aux droits de succession, les donations entre non-résidents font souvent l'objet de moins d'exemptions.
3. Qu'advient-il de l'hypothèque existante ?
Modifier le titre de propriété chez le notaire signifie pas automatiquement que la banque libère le partenaire sortant de ses obligations. Il s'agit là d'un malentendu courant qui comporte des risques financiers importants.
La procédure suit deux étapes strictes :
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Extinción de Condominio (Notarial) : La propriété est transférée à un seul nom.
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Novación de Hipoteca (Banking) : Le prêt est ajusté de manière à ce que seul le propriétaire restant soit responsable.
Si l'étape 2 est omise, le partenaire sortant (dans notre exemple B) reste solidairement responsable de la dette, même s'il n'est plus propriétaire du bien. Les banques peuvent exiger un "nouveau" taux d'intérêt ou refuser la novation si l'associé restant n'est pas suffisamment solvable.
Remarque : Obtenir un accord écrit de la banque sur la Nouvelle avant vous signez l'acte notarié de partage.
FAQ : Questions fréquemment posées sur la sortie de l'indivision en Espagne
Quel est le montant de l'impôt à payer pour racheter mon partenaire en Espagne ?
Vous payez le droit de distribution (AJD - Actes Juridiques Documentés) sur la valeur de l'action acquise. Selon la région autonome, ce taux se situe entre 0,5% et 1,5%. Ce montant est nettement inférieur au droit de mutation 8-10% dans le cadre d'une vente normale.
Une "Extinción de Condominio" est-elle la même chose qu'une vente ?
Non. Juridiquement, il s'agit d'une redistribution de la propriété et non d'un transfert d'actifs à un tiers. D'un point de vue fiscal, elle est plus avantageuse car elle relève du droit de timbre et non de la taxe de transfert, à condition qu'il y ait une compensation financière appropriée.
Puis-je retirer mon nom de l'hypothèque espagnole sans pénalité ?
Ce n'est pas nécessaire. La suppression d'un nom nécessite un innovation hypothécaire. Les banques peuvent facturer des frais administratifs ou une commission pour cette opération (souvent de 0,5% à 1% du capital restant dû). En outre, la banque peut réviser les conditions du taux d'intérêt pour les adapter au taux actuel du marché.
Que se passe-t-il si je ne donne pas d'argent pour la part de mon partenaire ?
S'il n'y a pas de contrepartie (argent ou prise en charge de la dette) en échange du transfert, les autorités fiscales espagnoles considèrent qu'il s'agit d'une don. Vous paierez alors l'impôt sur les donations, qui peut atteindre 34%, au lieu de l'impôt sur la répartition, qui est peu élevé.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
