Divorce et propriété en Espagne : partage, rachat et conséquences fiscales

Dans le cadre d'un divorce avec biens en Espagne, trois scénarios sont possibles : retraite (rachat), ventes à des tiersou un vente publique judiciaire. A des fins d'optimisation fiscale, la distribution hors du territoire (Extinction de l'immeuble) est généralement l'option la plus avantageuse, car elle permet d'éviter les lourds droits de mutation et n'exige qu'un droit de distribution moins élevé.

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Que vous soyez mariés sous le régime de la communauté de biens ou du divorce : sauf indication contraire dans l'acte d'achat, vous êtes généralement tous deux propriétaires pour 50%. Le règlement nécessite des accords spécifiques en vertu de la loi espagnole. Nous analysons ci-dessous les trois options et leur impact fiscal.

1. Retraite indivise : un partenaire rachète l'autre

Si l'un des partenaires souhaite conserver le bien et dispose de ressources financières suffisantes, il s'agit de l'option la plus intéressante d'un point de vue fiscal. En Espagne, cette option est connue sous le nom de Extinction de l'immeuble.

Incidence fiscale : droit de distribution ou droit d'enregistrement

Le principal avantage de cette construction est que le partenaire acquéreur peut pas de taxe de transfert (ITP, allant de 6% à 11%) sur la partie reprise. Au lieu de cela, on paie le Actes Juridiques Documentés (AJD)ou le droit de distribution/droit de timbre.

• Taux AJD : Varie selon la région (Comunidad Autónoma) entre 0,5% et 2%.

• Base : Ce pourcentage est calculé sur la base de la valeur fiscale totale de la propriété, et pas seulement sur la part acquise.

L'avis d'un expert : "Beaucoup de couples se trompent en pensant qu'un partage est fiscalement équivalent à une vente. Les économies réalisées grâce à une "Extinción de Condominio" correctement exécutée peuvent s'élever à des dizaines de milliers d'euros par rapport à une vente normale dans des régions comme la Costa Blanca.

Exemple de calcul : La différence de charge fiscale

Prenons le cas des partenaires A et B possédant une propriété à Dénia (région de Valence).

• Situation : Divorce, A reprend le bien.

• Valeur marchande actuelle : € 350.000.

• Partenaire de partage B : € 175.000.

Conclusion : Le partenaire A économise € 12.250 en renonçant à la désunion.

Impôts pour le partenaire sortant (B)

Le partenaire racheté doit tenir compte de deux taxes :

1. Impôt sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) : 19% à 26% sur le bénéfice net (valeur des ventes moins valeur d'achat et dépenses).

2. Impôt municipal sur les plus-values (Plusvalía Municipal) : Une taxe sur la plus-value foncière.

   • Remarque : Dans les cas spécifiques de divorce, un exonération s'adresser à la Plusvalía Municipal, à condition que le jugement de divorce soit correctement enregistré en Espagne.

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2. Vente à un tiers

Un rachat n'est pas possible sur le plan financier ? La vente à des tiers est alors l'étape logique suivante. Il s'agit de vendre l'ensemble du bien sur le marché libre.

Dans le cadre de cette option, les frais d'achat (notaire, enregistrement, droits de mutation) sont à la charge de l'acheteur. Les partenaires de la vente sont conjointement responsables de :

• Frais de courtage : Généralement entre 3% et 5% du prix de vente.

• Taxe sur la valeur ajoutée : 19% (non-résidents) sur les plus-values réalisées.

• Plusvalía Municipal : Payable à la municipalité où la propriété est située.

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3. Pas d'accord : vente judiciaire

Si les partenaires ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la valeur ou la répartition, un tiers indépendant peut être désigné ou, dans des cas extrêmes, une procédure judiciaire peut être engagée (actio communi dividundo).

Il s'agit de la scénario le plus défavorable. Le tribunal espagnol ordonnera éventuellement que le bien soit vendu publiquement (enchères publiques).

• Inconvénient : Le rendement d'une vente publique est statistiquement 20% à 40% inférieur que la valeur du marché.

• Les coûts : Les coûts élevés des litiges et les honoraires des avocats réduisent considérablement le produit net.

Foire aux questions (FAQ)

Qu'est-ce qui est le plus avantageux fiscalement lors d'un divorce en Espagne : racheter ou vendre ?

Le rachat (vente) est fiscalement plus avantageux pour l'acquéreur. Vous paierez alors généralement 0,5% - 2% AJD (Stamp Duty) au lieu des 8% - 11% habituels de droits de mutation applicables dans le cadre d'un contrat de vente ordinaire.

Dois-je payer l'impôt sur les plus-values en Espagne lors d'un divorce ? Oui, l'associé sortant paie l'impôt sur les plus-values sur la différence entre la valeur d'achat et la valeur d'attribution. Pour les non-résidents, cet impôt s'élève à 19%. Des exonérations sont possibles pour la taxe communale Plusvalía si le transfert s'inscrit dans le cadre d'une procédure de divorce.

Un jugement de divorce belge ou néerlandais est-il directement valable en Espagne ? Non, un jugement étranger n'est pas automatiquement reconnu dans le registre de la propriété. Le jugement doit souvent être traduit (assermenté) et accompagné d'une apostille de La Haye. Dans les cas complexes, une procédure d'exequatur peut être nécessaire, mais pour l'enregistrement des biens immobiliers, l'aval d'un notaire en Espagne est souvent suffisant.

Comment la valeur du bien est-elle déterminée au moment du rachat ?

Les partenaires peuvent se mettre d'accord sur une valeur. En l'absence d'accord, il est conseillé de faire procéder à une évaluation officielle (tasación) par un expert indépendant reconnu, afin d'éviter les discussions et les réclamations fiscales ultérieures pour sous-évaluation.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.