Bij een echtscheiding met onroerend goed in Spanje zijn er in de basis drie scenario’s mogelijk: uitonverdeeldheidtreding (uitkoop), verkoop aan derden, of een gerechtelijke openbare verkoop. Voor fiscale optimalisatie is de uitonverdeeldheidtreding (Extinction de l'immeuble) doorgaans de meest voordelige optie, omdat hierbij de zware overdrachtsbelasting wordt vermeden en enkel een lager verdeelrecht verschuldigd is.
En savoir plus sur l'impact de votre contrat de mariage lors de l'achat d'une propriété en Espagne.
Of u nu getrouwd bent in gemeenschap van goederen of scheiding van goederen: tenzij anders vermeld in de koopakte, bent u doorgaans beiden voor 50% eigenaar. De afwikkeling vereist specifieke afspraken naar Spaans recht. Hieronder analyseren we de drie mogelijkheden en de fiscale impact.
1. Uitonverdeeldheidtreding: De ene partner koopt de andere uit
Indien één partner de woning wenst te behouden en over voldoende financiële middelen beschikt, is dit fiscaal gezien de meest aantrekkelijke optie. In Spanje staat dit bekend als de Extinction de l'immeuble.
Fiscale impact: Verdeelrecht vs. Registratierechten
Het grote voordeel van deze constructie is dat de overnemende partner geen overdrachtsbelasting (ITP, variërend van 6% tot 11%) betaalt over het overgenomen deel. In plaats daarvan betaalt men het Actos Jurídicos Documentados (AJD), oftewel het verdeelrecht/zegelrecht.
-
Tarief AJD: Varieert per regio (Comunidad Autónoma) tussen 0,5% en 2%.
-
Base : Dit percentage wordt berekend over de totale fiscale waarde van de woning, niet enkel over het overgenomen aandeel.
L'avis d'un expert : “Veel koppels vergissen zich door te denken dat een verdeling fiscaal gelijkstaat aan een verkoop. De besparing via een correct uitgevoerde ‘Extinción de Condominio’ kan in regio’s zoals de Costa Blanca oplopen tot tienduizenden euro’s ten opzichte van een reguliere verkoop.”
Rekenvoorbeeld: Het verschil in belastingdruk
Laten we de situatie nemen van partners A en B met een woning in Dénia (regio Valencia).
-
Situation : Echtscheiding, A neemt de woning over.
-
Huidige marktwaarde: € 350.000.
-
Aandeel partner B: € 175.000.
| Type de transaction | Type Belasting | Calcul | Totale Kost voor A |
| Reguliere Verkoop | Overdrachtsbelasting (ITP – 10%) | 10% op € 175.000 | € 17.500 |
| Verdeling (Uitkoop) | Zegelrecht (AJD – 1,5%) | 1,5% op € 350.000 | € 5.250 |
Conclusion : Partner A bespaart € 12.250 door te kiezen voor uitonverdeeldheidtreding.
Belastingen voor de vertrekkende partner (B)
De partner die wordt uitgekocht, moet rekening houden met twee belastingen:
-
Impôt sur les plus-values (Ganancia Patrimonial) : 19% tot 26% op de nettowinst (verkoopwaarde min aankoopwaarde en kosten).
-
Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal): Een belasting op de waardestijging van de grond.
-
Remarque : In specifieke gevallen van echtscheiding kan er een exonération gelden voor de Plusvalía Municipal, mits het echtscheidingsvonnis correct wordt geregistreerd in Spanje.
-
En savoir plus sur le droit de la répartition en Espagne.
2. Verkoop aan een derde partij
Is een uitkoop financieel niet haalbaar? Dan is verkoop aan derden de logische vervolgstap. Hierbij wordt de volledige eigendom verkocht op de open markt.
Bij deze optie verschuiven de aankoopkosten (notaris, registratie, overdrachtsbelasting) naar de koper. De verkopende partners zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor:
-
Frais de courtage : Doorgaans tussen de 3% en 5% van de verkoopsom.
-
Taxe sur la valeur ajoutée : 19% (niet-residenten) op de gerealiseerde winst.
-
Plusvalía Municipal : Te betalen aan de gemeente waar het pand staat.
En savoir plus sur la vente en Espagne.
3. Geen overeenstemming: Gerechtelijke verkoop
Indien partners geen akkoord bereiken over de waarde of de verdeling, kan een onafhankelijke derde worden aangesteld of, in het uiterste geval, een gerechtelijke procedure worden gestart (actio communi dividundo).
Dit is het worst-case scenario. De Spaanse rechtbank zal uiteindelijk bevelen dat de woning openbaar verkocht moet worden (openbare veiling).
-
Inconvénient : De opbrengst bij een openbare verkoop ligt statistisch gezien 20% tot 40% lager dan de marktwaarde.
-
Les coûts : Hoge proceskosten en advocatenhonoraria verminderen de netto-opbrengst aanzienlijk.
Foire aux questions (FAQ)
Wat is fiscaal voordeliger bij scheiding in Spanje: uitkopen of verkopen?
Uitkopen (uitonverdeeldheidtreding) is voor de overnemende partij fiscaal voordeliger. U betaalt dan doorgaans 0,5% – 2% AJD (Zegelrecht) in plaats van de reguliere 8% – 11% overdrachtsbelasting die geldt bij een reguliere verkoopovereenkomst.
Moet ik in Spanje belasting betalen op de meerwaarde bij echtscheiding? Ja, de vertrekkende partner betaalt meerwaardebelasting op het verschil tussen de aankoopwaarde en de waarde bij toebedeling. Voor niet-residenten bedraagt dit 19%. Er zijn vrijstellingen mogelijk voor de gemeentelijke Plusvalía belasting indien de overdracht kadert in een echtscheidingsprocedure.
Is een Belgisch of Nederlands echtscheidingsvonnis direct geldig in Spanje? Neen, een buitenlands vonnis wordt niet automatisch erkend voor het vastgoedregister. Het vonnis moet vaak worden vertaald (beëdigd) en voorzien van een Apostille van Den Haag. In complexe gevallen kan een Exequatur-procedure nodig zijn, maar voor vastgoedregistratie volstaat vaak de juiste notariële bekrachtiging in Spanje.
Hoe wordt de waarde van de woning bepaald bij uitkoop?
Partners kunnen in onderling overleg een waarde bepalen. Indien er geen akkoord is, is het raadzaam een officiële taxatie (tasación) te laten uitvoeren door een erkend, onafhankelijk schatter om discussies en latere fiscale claims over onderwaardering te voorkomen.
A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.
