Si vous achetez une propriété sur la Costa del Sol (Andalousie), en plus du prix d'achat, vous devez tenir compte d'un taux de coût moyen de 10% à 12% pour les propriétés existantes et de 13% à 15% pour les nouvelles constructions.
Ces coûts comprennent les taxes (TVA ou droits de mutation), les frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que les frais juridiques. Il est essentiel d'établir un budget précis pour éviter les surprises financières au cours du processus d'achat. Vous trouverez ci-dessous la répartition finale de tous les postes de dépenses, sur la base de la législation en vigueur en Andalousie.
1. Coûts des nouvelles constructions (hors plan et première occupation)
Lors de l'achat d'une maison neuve, vous paierez un total de 11,2% de taxes en plus du prix d'achat. Ce taux est composé de la TVA nationale et du droit de timbre régional.
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TVA (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido) : Un taux forfaitaire de 10% sur le prix d'achat net.
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Droit de timbre (AJD - Actos Jurídicos Documentados) : Dans la région autonome d'Andalousie, cet impôt s'élève à 1,2%.
L'avis d'un expert : "Beaucoup d'acheteurs confondent les règles espagnoles avec les règles belges. En Espagne, vous payez toujours 10% de TVA sur les nouvelles constructions, que vous deveniez résident ou non. Le droit de timbre (AJD) de 1,2% vient s'y ajouter et est spécifique à la région de l'Andalousie."
En savoir plus sur le processus d'achat sur la Costa del Sol.
2. Coûts des logements existants (revente)
Pour les propriétés existantes en Andalousie, vous ne payez pas la TVA mais un droit de mutation fixe (ITP) de 7%. Ce taux est l'un des plus favorables d'Espagne et a été réduit de façon permanente par la "Junta de Andalucía" afin d'encourager les investissements.
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Taxe sur les transferts (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : 7% sur le prix d'achat.
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Comparaison : Ce chiffre est nettement inférieur à celui de la Costa Blanca (région de Valence), où les droits de mutation s'élèvent à 10%.
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Remarque : Les autorités fiscales espagnoles peuvent vérifier la valeur fiscale du bien. Si, selon les autorités fiscales, la valeur marchande réelle est supérieure au prix d'achat, le PTI peut faire l'objet d'une évaluation après impôt. Une évaluation approfondie diligence raisonnable L'Upfront permet d'éviter ce risque.
3. Frais de notaire et d'enregistrement
Comptez un montant total compris entre 1 200 et 3 000 euros pour les formalités administratives auprès du notaire et du registre de la propriété. Ces frais sont fixés par la loi (aranceles), mais varient en fonction de la complexité de l'acte et du prix d'achat.
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Frais de notaire : Pour l'exécution de l'acte d'achat notarié (Escritura de Compraventa), vous payez généralement entre 1 200 € et 2 000.
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Frais d'inscription : L'enregistrement de votre titre de propriété au registre espagnol de la propriété (Registro de la Propiedad) coûte entre 400 € et 1 000.
4. Conseil juridique (honoraires d'avocat)
En Espagne, les frais de conseil juridique spécialisé dans le cadre d'une transaction immobilière s'élèvent généralement à 1% du prix d'achat (hors TVA), souvent avec un montant minimum.
Il ne s'agit pas d'un coût facultatif, mais d'un investissement essentiel en matière de sécurité. Contrairement à la Belgique, le notaire espagnol a un devoir d'investigation limité. Votre avocat est responsable de :
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Vérification des dettes et des charges sur le bien immobilier.
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Vérification de la légalité de l'urbanisme (y compris la "Licencia de Primera Ocupación").
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Rédaction et vérification du contrat de réservation et du compromis.
En savoir plus sur les conseils pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne.
5. Autres frais administratifs
Prévoyez un budget d'environ 500 à 800 euros pour les diverses opérations administratives et les connexions.
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Services publics : Le transfert des contrats d'eau et d'électricité coûte en moyenne € 500.
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Numéro NIE et documents : Les frais de demande du numéro NIE (numéro fiscal pour les étrangers) et des éventuelles procurations notariées varient de 1 à 5 euros. 150 € et 300.
Résumé : Budget total Costa del Sol
Pour calculer correctement votre investissement total, utilisez les pourcentages suivants en plus du prix d'achat convenu :
| Type de bien | Impôts | Coûts supplémentaires (estimation) | Pourcentage global |
| Maison existante (revente) | 7% (ITP) | 3% – 5% | 10% – 12% |
| Nouvelle construction (sur plan) | 11,2% (TVA + AJD) | 2% – 4% | 13% – 15% |
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence de coût entre la Costa del Sol et la Costa Blanca ?
La plus grande différence se situe au niveau de la taxe de transfert pour les propriétés existantes. Sur la Costa del Sol (Andalousie), vous payez 7% ITP, tandis que sur la Costa Blanca (région de Valence), elle est de 10%. Pour les nouvelles constructions, la TVA est de 10% dans toute l'Espagne, mais le droit de timbre (AJD) diffère selon les régions (1,2% en Andalousie contre 1,5% dans la région de Valence).
En Espagne, les frais de notaire sont-ils inclus dans le "coût d'achat" ?
Non, en Espagne, les prix sont souvent annoncés "nets". Les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les frais juridiques viennent s'ajouter au prix demandé. Vous devez les budgétiser vous-même en plus des taxes.
Un avocat est-il obligatoire pour l'achat d'une maison en Espagne ?
Juridiquement, l'intervention d'un avocat n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Le notaire espagnol n'effectue pas d'étude d'urbanisme. Sans avocat, vous risquez d'acheter une propriété avec des constructions illégales ou des dettes, qui vous seront transmises après l'achat.
Quand ces frais doivent-ils être payés ?
La plupart des frais (ITP/TVA, notaire, solde du prix d'achat) sont payés le jour du transfert notarié. Votre avocat demandera généralement que les fonds soient transférés sur le compte d'un tiers à temps pour qu'il puisse effectuer les paiements et les déclarations fiscales en votre nom après l'acte.
À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.
