Toute personne qui, à compter du 3 octobre 2026, vendra ou louera un logement ou tout autre bien immobilier en Catalogne devra remettre à l'acheteur ou au locataire un certificat attestant la présence ou l'absence d'amiante fournir : un certificat indiquant si le bâtiment contient de l'amiante. Cela découle de la Loi n° 8/2026 du 2 juillet relative à l'éradication de l'amiante, une loi du Parlement catalan qui entrera en vigueur le 3 juillet 2026 dans le Journal officiel de la Generalitat de Catalogne (DOGC) et publié le 17 août 2026 au Journal officiel espagnol (BOE n° 201).
La loi s'applique à tout bien immobilier situé sur le territoire catalan, quels que soient le lieu de résidence ou la nationalité du propriétaire. Les propriétaires belges et néerlandais d'un appartement ou d'une villa sur la Costa Brava, la Costa Daurada ou à Barcelone sont donc pleinement concernés. Les bâtiments construits avant l'interdiction de l'amiante en Espagne en 2001-2002 méritent une attention particulière : citons notamment les toitures en tôle ondulée, les réservoirs d'eau, les tuyaux d'évacuation et les panneaux de façade en fibrociment (souvent utilisés en Espagne uralita (mentionné).
Quels changements concrets cela implique-t-il ?
Le certificat en cas de vente ou de location
L'article 21.2 stipule que le certificat “ doit être remis lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier ”. Cette obligation s'applique donc aussi bien à la vente qu'à la location de tout bien immobilier, et pas uniquement aux logements. L'article 5, point d), formule cette même obligation sous la forme d'un droit pour l'acheteur ou le locataire.
Le certificat reflète la situation au moment de sa délivrance. Tant que le règlement d'application n'est pas en vigueur, il doit au moins mentionner :
- s'il y a de l'amiante visible ;
- dans quel état de conservation se trouvent les matériaux contenant de l'amiante ;
- quels risques ils présentent pour les personnes.
La Generalitat doit encore définir, par voie de règlement, qui est habilité à délivrer ce certificat et quelle sera sa forme exacte. Ce certificat repose sur une inspection visuelle et n'offre donc aucune garantie quant à l'absence d'amiante caché.
Inscription au Registre foncier
La septième disposition complémentaire prévoit que la certification de la présence d'amiante soit mentionnée dans le registre foncier lors de l'enregistrement d'une cession à titre onéreux. L'amiante devient ainsi une information qui accompagne en permanence l'historique du bien immobilier dans le registre.
En savoir plus sur le registre foncier et le cadastre.
Obligations des propriétaires
Les propriétaires qui n'interviennent pas de manière professionnelle sur l'amiante doivent :
- ne pas manipuler ni retirer soi-même les matériaux contenant de l'amiante ;
- signaler les sites connus contenant de l'amiante aux autorités compétentes ;
- autoriser les inspections et y coopérer ;
- dès que la présence d'amiante est constatée, débarrasser le bâtiment de ces matériaux et prendre les mesures nécessaires à leur élimination.
Le désamiantage ne peut être effectué que par une entreprise spécialisée inscrite au nouveau registre catalan des entreprises agréées pour le désamiantage. Les délais imposés par les autorités compétentes pour le désamiantage sont contraignants.
Syndics, agents immobiliers et autres professionnels
Les gérant immobilier (le syndic) doit informer les propriétaires de la présence d'amiante et veiller à ce qu'ils remettent le certificat à l'acheteur ou au locataire. Les professionnels agissant dans le cadre d'une relation avec les consommateurs, tels que les agents immobiliers, doivent mentionner la présence ou l'absence d'amiante dans chaque offre, chaque promotion et chaque annonce relative à la vente ou à la location de logements.
Nuisances de voisinage
La troisième disposition finale modifie l'article 546-13 du Code civil catalan relatif aux nuisances illicites. La dispersion de fibres d'amiante est désormais expressément considérée comme une émission interdite, ce qui confère aux voisins un fondement de droit civil pour intenter une action en cessation et en dommages-intérêts.
Entrée en vigueur, délais et sanctions
La loi entrera en vigueur trois mois après sa publication au DOGC, soit le 3 octobre 2026. Aucune mesure transitoire n'est prévue pour les dossiers de vente ou de location en cours ; la seule disposition transitoire concerne la reconnaissance des organismes de contrôle.
Le fait de ne pas présenter le certificat constitue une infraction mineure, passible d'une amende de 100 à 3 000 euros. Confier le traitement de l’amiante à une entreprise non agréée ou déverser illégalement des déchets d’amiante constitue une infraction très grave, passible d’amendes allant de 30 001 à 100 000 euros. Les amendes et les astreintes (de 150 à 3 000 euros, renouvelables tous les six mois) sont versées au nouveau Fonds pour l’éradication de l’amiante.
Selon la Ordre des architectes de Catalogne Le régime de sanctions spécifique ne sera pleinement opérationnel qu'après l'adoption du règlement d'application. Cela ne change rien aux risques en matière de droit civil : un acheteur ou un locataire peut invoquer l'absence de certificat.
Qu'est-ce que cela signifie en pratique ?
Vous vendez. Faites établir le certificat avant de mettre le bien en vente : l'agent immobilier doit déjà mentionner la présence ou l'absence d'amiante dans l'annonce. Joignez le certificat au compromis de vente (contrato de arras) et dans l'acte notarié. Si la présence d'amiante est constatée, cela entre en ligne de compte dans la négociation du prix et dans les accords concernant la prise en charge des frais de désamiantage.
Vous achetez. Demandez le certificat avant la signature du contrato de arras, et pas seulement chez le notaire. Vérifiez également si le bien figure dans le « Censo catalán de materiales que contienen amianto ». Un certificat négatif n'exclut pas la présence d'amiante caché ; pour les bâtiments anciens, une expertise technique reste recommandée.
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous mettez en location. Cette obligation s'applique également aux contrats de location conclus à compter du 3 octobre 2026, et la loi ne fait aucune distinction selon le type de location, de sorte que les locations de vacances et saisonnières sont en principe également concernées. Conservez le certificat dans votre dossier de location afin de pouvoir le remettre à chaque nouveau locataire.
Présence d'amiante constatée ? Ne procédez pas vous-même au désamiantage. Faites exclusivement appel à une entreprise inscrite au registre catalan des entreprises agréées pour le désamiantage, et renseignez-vous sur les subventions que la Generalitat et les communes accorderont par l’intermédiaire du nouveau « Fons per a l’erradicació de l’amiant ».
Appartement en copropriété. L'amiante est souvent présent dans les parties communes, telles que les toitures, les canalisations ou les réservoirs d'eau. Le syndic doit en informer les copropriétaires. Le désamiantage des parties communes nécessite en principe une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Pour conclure
La Catalogne est la première région espagnole à disposer d'une loi complète sur l'amiante, et l'obligation de certificat s'appliquera à toute vente et location à compter du 3 octobre 2026. En l'absence de règlement d'application, on ignore encore qui sera habilité à délivrer le certificat et quel en sera exactement le contenu. Tenez compte de cette incertitude dans votre planification et dans vos accords contractuels.
Confianz accompagne les propriétaires et les acheteurs belges et néerlandais dans l'achat, la vente et la location de biens immobiliers en Espagne. Vous possédez un bien immobilier en Catalogne ou vous envisagez une transaction ? Contactez-nous contact Contactez-nous ; nous examinerons quelles sont les obligations applicables à votre dossier.
