Vices visibles et cachés en Espagne : qui est responsable ?

Le vendeur est-il responsable des défauts après l'achat d'un bien immobilier en Espagne ? Oui, en Espagne, le vendeur est légalement responsable des vices cachés (vicios ocultos), mais les conditions diffèrent strictement entre les nouvelles constructions et les constructions existantes (revente). Au logement existant Une période de réclamation de seulement 6 mois selon le code civil (Código Civil). Au nouveau bâtiment Protège la loi sur la promotion de la construction (Ley de Ordenación de la Edificación - LOE) l'acheteur avec des périodes de garantie de 1, 3 et 10 ansselon le type de défaut. Un examen approfondi préparation au cours de la l'achat est essentiel pour éviter les discussions a posteriori.

Écoutez également notre épisode de podcast sur ce que vous pouvez faire si vous trouvez des défauts après l'achat. 

Qu'entend-on par "défauts" en Espagne ?

Une loi manque en Espagne est tout fait ou circonstance qui affecte négativement la qualité de la construction et empêche ou restreint sévèrement l'utilisation normale de la propriété.

Pour être légalement qualifié de grave, le défaut doit être d'une nature telle que, si vous l'aviez connu pendant les négociations, vous auriez aurait renégocié le prix d'achat ou y aurait renoncé.

Comme en Belgique et aux Pays-Bas, la loi espagnole fait une distinction cruciale entre deux catégories :

1. Défauts visibles

2. Défauts cachés (Vicios Ocultos)

1. Vices apparents : l'obligation d'investigation de l'acheteur

Un défaut est visible lorsqu'un acheteur moyen - sans connaissances professionnelles en matière de construction - peut identifier le problème lors d'une inspection normale.

Qui est responsable ? Les cuivre. En Espagne, l'acheteur a une obligation stricte d'investigation. Acceptez-vous le bien chez le notaire avec des fissures visibles, des taches d'humidité ou des carreaux cassés ? Vous acceptez alors cet état et ne pouvez plus en tenir le vendeur pour responsable par la suite.

Conseil d'expert : Nous constatons que les discussions ultérieures peuvent être évitées par une visite d'inspection finale juste avant la signature de l'"Escritura" (acte de propriété).

L'exception de l'expert

Vous êtes vous-même employé dans le secteur de la construction (par exemple en tant qu'architecte ou entrepreneur) ? Dans ce cas, les tribunaux espagnols sont plus sévères. Vous êtes censé reconnaître les défauts plus rapidement qu'un profane.

En savoir plus sur la façon d'éviter une vente abusive.

2. Défauts cachés (Vicios Ocultos) : Responsabilité du vendeur

Un défaut est juridiquement "caché" s'il n'était pas visible lors de la visite et n'aurait même pas pu être découvert lors d'une inspection standard. Il peut s'agir de problèmes structurels au niveau des fondations, de fuites importantes au niveau de la tuyauterie dans les murs ou d'une infestation de termites.

Quand le vendeur est-il responsable ? Le vendeur n'est responsable que si ces trois conditions sont cumulativement réunies :

• Antériorité : Le défaut existait avant la signature de l'acte de vente.

• Invisibilité : Le défaut n'était pas facile à détecter (latent).

• Ernst : Le défaut rend le bien impropre à l'usage ou en réduit sensiblement la valeur.

Responsabilité et garanties dans les nouvelles constructions (LOE)

Dans le cas des nouvelles constructions en Espagne, l'acheteur est fortement protégé par la loi sur la protection de l'environnement. Loi sur la promotion de la construction (LOE). Cette loi exige des promoteurs et des entrepreneurs de la construction qu'ils fournissent des garanties spécifiques.

Que faire si vous ne pouvez pas assister vous-même à l'achèvement d'un nouveau bâtiment en Espagne ?

Trois périodes de garantie légale s'appliquent ici (à partir de la date d'achèvement/de réception des travaux) :

• 1 an (finition) : Pour les dommages matériels dus à des défauts de fabrication (par exemple, peinture de mauvaise qualité, carrelage décollé, appareils de cuisine défectueux).

• 3 ans (Habitabilité) : Pour les défauts qui affectent l'habitabilité. Il s'agit notamment des problèmes d'hygiène, d'isolation phonique, d'économie d'énergie et d'étanchéité à l'eau (par exemple, problèmes d'humidité graves ou toits qui fuient).

• 10 ans (Stabilité - Décénal Seguro): Pour les défauts fondamentaux qui compromettent la résistance mécanique et la stabilité du bâtiment (par exemple, affaissement, fissures dans les murs porteurs).

En savoir plus sur le processus d'achat d'une nouvelle construction en Espagne.

Important : Le promoteur de la construction est tenu par la loi de souscrire une police d'assurance responsabilité décennale (Décénal Seguro) à souscrire. Demandez toujours une preuve de cette politique.

Attention à la "construction propriétaire" (Autopromotor)

Vous êtes propriétaire d'un terrain et vous le faites construire ? Dans ce cas, vous êtes le "promoteur automobile".

• L'entrepreneur est à vous pas vous êtes obligé de souscrire l'assurance décennale (après tout, c'est vous qui construisez).

• Risque : Vous vendez ce bien dans les 10 ans ? Dans ce cas, vous êtes u légalement obligé de souscrire cette assurance coûteuse en faveur du nouvel acquéreur, à moins que ce dernier n'y renonce explicitement (ce qui est déconseillé).

Responsabilité dans les logements existants (revente)

Lors de l'achat d'un bien immobilier existant (Deuxième main), la protection est plus limitée que dans les nouvelles constructions. La règle de base est la suivante Code civil (Código Civil).

Le délai de 6 mois L'acheteur n'a que 6 mois le délai entre le transfert des clés (l'acte notarié) et :

1. Découvrir le vice caché.

2. Déclarer formellement et de manière prouvée que le vendeur est en défaut.

Comment tenir le vendeur pour responsable ?

Les procédures judiciaires en Espagne pouvant être lentes et coûteuses, la stratégie est cruciale.

1. Rapport d'expertise : Faites appel à un expert technique (Perito) établir un rapport sur la cause, l'ancienneté du défaut et le coût de la réparation.

2. Burofax : Envoyer une lettre recommandée (via Burofax avec confirmation du contenu) au vendeur.

3. Négociation : Essayez d'abord de parvenir à un accord à l'amiable.

Statistiques : L'expérience montre que Les procédures relatives aux vices cachés en Espagne peuvent durer en moyenne de 18 à 24 mois. Dans la plupart des cas, un règlement est économiquement plus avantageux qu'un procès, surtout si le vendeur est un étranger qui menace de quitter l'Espagne.

Foire aux questions (FAQ)

1. Quelle est la différence entre un défaut visible et un défaut caché en Espagne ?

Un défaut visible peut être découvert par un profane lors d'une inspection normale (par exemple, une fissure dans la fenêtre). Un défaut caché (vicio oculto) n'est pas immédiatement observable et ne se manifeste que plus tard (par exemple, des problèmes de fondation). Pour les vices apparents, l'acheteur est responsable après l'acte ; pour les vices cachés, c'est le vendeur qui est responsable (sous réserve de conditions).

2. Pendant combien de temps puis-je bénéficier d'une garantie sur un bien immobilier existant en Espagne ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier existant (revente), vous disposez d'un délai légal de 6 mois après l'acte pour signaler les vices cachés au vendeur. Passé ce délai, votre droit de réclamation en vertu du code civil espagnol expire, à moins qu'il n'y ait eu fraude (dolus).

3. L'inspection des bâtiments est-elle obligatoire en Espagne ?

Non, l'inspection des bâtiments n'est pas exigée par la loi, mais elle est nécessaire. fortement recommandé. Compte tenu de l'obligation d'investigation de l'acheteur, vous êtes juridiquement faible si vous invoquez des défauts qu'un expert aurait pu remarquer auparavant. Confianz recommande toujours de faire appel à un expert technique. diligence raisonnable.

4. Que couvre exactement la garantie décennale (Seguro Decenal) ?

Les Décénal Seguro ne couvre que les dommages structurels graves qui compromettent la stabilité du bâtiment (comme les fondations et les solives). Elle ne couvre pas les défauts esthétiques, les défauts de finition ou l'usure.

A propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers qu'il a traités et à son souci d'une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour tout acheteur de biens immobiliers.