Vous envisagez de transformer une ancienne ferme en chambre d'hôtes ou vous voulez acheter une propriété à la campagne ? Il y a de fortes chances que vous soyez confronté au statut d'un propriété zonée. Bien que ces propriétés soient souvent idéalement situées, il n'est pas possible d'y effectuer tous les travaux. Le Code flamand de l'aménagement du territoire (VCRO) impose des conditions strictes.
Dans cet article, nous vous expliquons quels sont vos droits et vos obligations afin que vous n'ayez pas de surprises coûteuses dans votre projet immobilier.
Qu'est-ce qu'une propriété zonée ?
Un logement zoné est un bâtiment légalement érigé dans une zone où le logement n'est pas la fonction principale selon les règlements de zonage en vigueur (le plan régional).
Il s'agit le plus souvent de logements situés dans zone agricole, Il s'agit d'une propriété qui se trouve à l'intérieur d'une forêt, d'un parc ou d'une réserve naturelle. Cela ne signifie pas que la propriété est illégale. Souvent, la situation est due au fait que les plans régionaux de la fin des années 1970 ont attribué au terrain un zonage différent de l'utilisation réelle qui en était faite à l'époque. Il peut également s'agir d'un ancien corps de ferme où l'activité agricole a cessé, ce qui lui confère une fonction purement résidentielle.
L'avis d'un expert : “Il ne faut jamais confondre ‘zone étrangère’ et ‘illégale’. Un logement illégal a été construit sans permis ou en violation de celui-ci. Un logement zoné est en principe autorisé, mais ne correspond plus au zonage actuel de la zone.”
Distinction entre aliénation de zone et violation de construction
Il est essentiel de savoir s'il existe une violation des règles de construction. Un permis original est disponible pour la plupart des habitations zonées. Il n'y en a pas ou la construction a été effectuée en violation du permis ? Dans ce cas, une régularisation est nécessaire avant de pouvoir effectuer d'autres travaux.
Quelles sont les œuvres autorisées (droits fondamentaux de la zone) ?
Vous pouvez remodeler, reconstruire et agrandir une propriété zonée, à condition de respecter les conditions strictes de l'accord. droits de base zonaux. Ces droits sont établis par la loi afin d'éviter que la zone périphérique ne se construise de manière incontrôlée.
Les travaux suivants sont généralement autorisés, à condition que le bien ne soit pas situé dans une zone sensible :
- Reconstruire : Modifications internes et externes de la structure existante.
- Reconstruire : Démolir le bâtiment et le reconstruire au même endroit.
- Reconstruction sur un site modifié : Si cela est bénéfique pour l'aménagement du territoire.
- Élargir : Augmenter le volume de la maison.
- Travaux de réparation en cas de destruction ou de détérioration due à une cause étrangère : Par exemple, si le bien est détruit par un incendie ou une tempête, vous pouvez le reconstruire sous certaines conditions.
- Changement de fonction : Changement d'utilisation (par exemple, passage de l'agriculture au résidentiel, ou du résidentiel au bureau), à condition qu'il figure sur la liste limitative.
La règle des 1 000 m³
En cas de reconstruction et d'extension, une limite supérieure stricte s'applique. Le volume de construction du logement peut, après travaux maximum 1 000 m³ montants. Ce volume comprend toutes les dépendances qui forment physiquement une unité avec la maison.
Exception : zone vulnérable sur le plan spatial
Note : Les règles sont plus strictes dans les pays suivants zone spatialement sensible (comme une réserve naturelle ou une zone forestière) et zone de loisirs.
Dans ces zones, vous n'êtes autorisé qu'à reconstruire ou à réparer après une destruction ou un dommage causé par une cause étrangère. Les reconstructions, les extensions ou les changements de fonction ne sont pas autorisés dans ces zones.
Remarque : un plan d'aménagement de l'espace (PAE) municipal peut compléter mais aussi limiter ces droits (par exemple en imposant un volume maximal inférieur à 1 000 m³ lors de la reconstruction).
Conditions d'invocation des droits fondamentaux
Pour bénéficier des droits de base zonés (transformation, reconstruction, extension, travaux de réparation ou changement de fonction), le bien doit remplir trois conditions cumulatives.
Le bien doit :
- Existants sont : Le bâtiment doit être physiquement présent au moment de la demande.
- Les principales licences sont les suivantes : La majeure partie du volume (90%) doit avoir été créée légalement. C'est souvent la principale pierre d'achoppement pour les investisseurs.
- Ne pas être pourri : Il s'agit d'un critère technique qui porte sur la stabilité de la maison.
Quand un bien est-il “délabré” ?
Un bien est considéré comme vétuste s'il ne répond plus aux critères de base suivants stabilité.
- Les murs porteurs sont-ils toujours intacts ?
- La structure du toit est-elle encore stable (à l'exception des tuiles) ?
- Les fondations sont-elles en ordre ?
Si vous n'achetez qu'une ruine dont les murs sont sur le point de s'effondrer, vos droits de base zonaux expireront. Vous n'aurez alors pas le droit de reconstruire cette propriété.
Pour en savoir plus sur la demande de permis environnemental, cliquez ici.
Analyse des risques pour les investisseurs immobiliers
Pourquoi une étude d'urbanisme est-elle indispensable ? L'achat d'un bâtiment zoné sans analyse préalable constitue un risque financier important. Dans la pratique, nous voyons régulièrement des cas où l'acheteur a des projets (par exemple une chambre d'hôtes ou un centre équestre) qui sont juridiquement irréalisables parce que.. :
- Le bâtiment est situé dans une zone sensible.
- Le bâtiment est qualifié de “délabré” par la municipalité.
- Il y a des violations de construction sur le terrain qui ne peuvent pas être régularisées.
Dans le pire des cas, la seule option est de revendre le bien, souvent à perte car l'absence d'opportunités est désormais connue.
Conclusion et conseils À propos du zonage Achat ou reconstruction d'une maison
Vous envisagez d'investir dans un bien immobilier zoné ? Vérifiez l'état du bien avant vous signez le compromis. Une analyse approfondie de l'état du permis et des options dans le cadre de l'éventuel PIS vous apportera la sécurité juridique dont vous avez besoin.
Foire aux questions (FAQ)
Puis-je toujours étendre une propriété zonée jusqu'à 1 000 m³ ? Non, ce n'est pas automatique. L'expansion jusqu'à 1 000 m³ n'est pas autorisée dans les zones sensibles (telles que les réserves naturelles) ou les zones de loisirs. En outre, un SIP (Spatial Implementation Plan) local peut imposer des restrictions plus strictes en matière de reconstitution.
Quelle est la différence entre un logement zoné et un logement illégal ? Un logement zoné a été construit légalement (avec un permis), mais l'utilisation du terrain a été modifiée par la suite (par exemple, pour devenir un terrain agricole). Un logement illégal a été construit sans permis ou en violation du permis.
Puis-je démolir et reconstruire une ferme délabrée sur une terre agricole ? Cela n'est possible que si la ferme n'est pas encore ‘pourrie’. La structure doit encore répondre aux exigences de stabilité de base (les murs porteurs et la structure du toit doivent être intacts). Si la ferme est en ruine, vous perdez les droits de base de la zone.
Un changement de fonction vers des bureaux ou des chambres d'hôtes est-il possible dans une propriété zonée ? Oui, sous certaines conditions. Il existe une liste limitative des changements de fonction autorisés. Dans la plupart des cas, le bâtiment doit être structurellement adapté à la nouvelle fonction et la capacité de charge de la zone environnante ne doit pas être dépassée.
A propos de l'auteur : Niels Vansimpsen est avocat spécialisé en droit de l'environnement chez Confianz. Il accompagne les demandes de permis dans toute la Flandre. Il assiste également ses clients dans toute la Flandre pour le dépôt d'une objection ou d'un recours contre une demande de permis introduite. Il apporte également son aide dans le cadre d'infractions en matière de construction et d'environnement et conseille ses clients sur la faisabilité de leur projet immobilier.
