Acheter un appartement à Madrid : quels sont les coûts ?

Quel est le coût total de l'achat d'un appartement à Madrid ? En règle générale, il faut compter sur un coût total d'environ 7% à 11% en plus du prix d'achat. Cela fait de Madrid l'une des régions les plus attractives d'Espagne sur le plan fiscal. La structure exacte des coûts dépend du type de propriété : pour une propriété existante, vous paierez 6% de taxe de transfert (ITP), tandis que pour une nouvelle construction, vous devrez payer 10% de TVA (IVA) plus 0,75% de droit de timbre (AJD).

1. Taxes sur le prix d'achat : nouvelle construction ou propriété existante

Le traitement fiscal de votre achat est déterminé par la nature du bien. Vous trouverez ci-dessous les taux spécifiques applicables au sein de l'Union européenne. Communauté de Madrid.

Biens existants : droits de mutation (ITP)

Lorsque vous achetez un bien immobilier existant (revente), vous ne payez pas la TVA mais les droits d'enregistrement. En Espagne, il s'agit de la Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

• Tarif à Madrid : Le taux standard est de 6% du prix d'achat (ou de la valeur fiscale de référence si elle est plus élevée).
• Comparaison : Ce chiffre est nettement inférieur à celui d'autres régions populaires telles que Valence ou la Catalogne, où le PTI est souvent de 10%.
• Réductions : Dans des cas spécifiques, tels que l'achat d'une maison familiale par des familles nombreuses (familia numerosa), des taux réduits de 4% peuvent s'appliquer.

Nouvelle construction : TVA (IVA) et droit de timbre (AJD)

Lors de l'achat d'une maison sur plan ou d'un appartement nouvellement construit (“premier emménagement”), la fiscalité est structurée différemment.

1. TVA (IVA) : Vous payez 10% TVA sur le prix d'achat. Il s'agit d'un taux national qui est le même dans toute l'Espagne (à l'exclusion des îles Canaries).
2. Droit de timbre (DJA) : En plus de la TVA, vous payez la Impôt sur les actes juridiques documentés. Il s'agit d'une taxe régionale. À Madrid, ce taux est fixé à 0,75%.

L'avis d'un expert : “Beaucoup d'acheteurs oublient le droit de timbre (AJD) dans leur calcul pour les nouvelles constructions. Bien que 0,75% à Madrid soit faible comparé aux 1,5% en Andalousie ou à Valence, cela reste un coût de plusieurs milliers d'euros sur un appartement moyen.”

En savoir plus sur le processus d'achat d'un bien immobilier neuf en Espagne.

2. Frais de notaire et d'enregistrement

Outre les taxes, vous devez tenir compte de la gestion administrative de l'acte (Inscription au registre du commerce).

• Frais de notaire : Les taux (aranceles) sont fixés par la loi sur la base d'un barème lié au prix d'achat. Pour un appartement moyen à Madrid, ces coûts s'échelonnent entre 1 200 € et 2 500.
• Registre de la propriété (Registro de la Propiedad) : Après la signature, l'acte doit être enregistré au registre foncier et au registre de la propriété. Comptez environ De 600 à 1 000 euros.

3. Conseil juridique et diligence raisonnable

Il est essentiel de comprendre que le rôle du notaire en Espagne est le suivant plus étroit qu'en Belgique ou aux Pays-Bas.

• Pas d'obligation d'enquête : Le notaire espagnol vérifie les identités et le statut cadastral au moment de la signature. non mener des enquêtes approfondies sur les infractions en matière d'urbanisme, les dettes impayées de l'association des copropriétaires (VME) ou les licences de location touristique.
• Avocat de la nécessité : Pour un achat en toute sécurité, les conseils d'un juriste ou d'un avocat spécialisé sont nécessaires. Celui-ci mènera les diligence raisonnable de l'entreprise. Les frais sont généralement les suivants 1% du prix d'achat (plus TVA), avec un tarif minimum pour les petits fichiers.

Remarque : Ne jamais signer de contrat de réservation ou arras (contrat d'avance) sans contrôle juridique. En Espagne, ces contrats sont souvent contraignants sans condition préalable de financement.

En savoir plus sur les fonctions d'un notaire en Espagne.

4. Coûts supplémentaires (banque, NIE et écrous)

Enfin, il convient d'examiner les postes de coûts divers suivants (“petits coûts”) :

• Chèque bancaire : En Espagne, le paiement au notaire se fait souvent par chèque bancaire garanti. Les banques espagnoles facturent souvent des commissions élevées (parfois jusqu'à 0,5% du montant), sauf négociation préalable.
• Numéro NIE : Les Numéro d'identification de l'étranger est votre numéro d'identification fiscale. Les frais de dossier par l'intermédiaire d'un bureau commencent à partir d'environ € 150 - € 200 par personne (y compris l'accompagnement), bien que la taxe pure ne soit que d'environ 10 euros.
• Services publics : Le transfert administratif des contrats d'eau et d'électricité coûte environ 1,5 million d'euros. € 200 - € 300.

En savoir plus sur les possibilités de demander un numéro NIE.

Tableau récapitulatif : Résumé des coûts Madrid

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Foire aux questions (FAQ)

Quel est le montant de l'impôt à payer lors de l'achat d'une maison à Madrid ?

Dans la région de Madrid, l'achat d'un bien immobilier existant donne lieu au paiement d'un droit de mutation (ITP) de 6%. Pour une nouvelle construction, vous paierez 10% de TVA (IVA) et 0,75% de droit de timbre (AJD).

Les coûts d'achat sont-ils moins élevés à Madrid que dans d'autres régions espagnoles ?

Oui, Madrid a l'un des taux d'ITP les plus bas d'Espagne (6%). En comparaison, dans la région de Valence et en Catalogne, la taxe de transfert est généralement de 10%.

Que fait un notaire en Espagne ?

Le notaire espagnol se charge de l'acte authentique et de l'inscription au registre, mais n'effectue aucune vérification juridique de l'état de la propriété ou des vices cachés. Pour cela, vous devez faire appel à un avocat.

À propos de l'auteur : Glenn Janssens est un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et les réglementations fiscales espagnoles. Depuis 2017, il aide les particuliers et les entrepreneurs belges et néerlandais à acheter et à structurer en toute sécurité des biens immobiliers en Espagne. Il guide les dossiers de A à Z : de la due diligence, la propriété et le contrôle fiscal à la planification et l'optimisation successorales pour les résidents et les non-résidents. Grâce à ses années d'expérience, aux centaines de dossiers traités et à l'accent mis sur une communication transparente, Glenn rend la législation espagnole complexe compréhensible et applicable de manière pratique pour chaque acheteur de biens immobiliers.